佳山东麓房地产开发项目可行性研究

第 1 章   绪论

1.1   研究的背景及意义

1.1.1   研究背景

1.  房地产市场宏观经济分析

从上个世纪九十年代开始，国内的房地长市场发展态势异常迅猛，我国的房地产市场份额对 GDP 的拉动日益明显，其中，2002 年我国 GDP 增长速度为8%，其中房地产行业的贡献率大约为 2.3%，这标志着房地产行业在国民经济中的地位越来越显著。然而，在房地产市场发展如此迅猛的今天，显露出的问题也日趋增多，这无疑会给房地产行业发展带来不利影响。房地产项目的投资的影响因素较多，其中包括回报周期较长、不确定程度高、风险大，且随着房地产市场的需求不明确也给行业带来了极大的影响。

我国的房地产业发展和我国的经济制度发展息息相关，住房体制改革和市场经济制度的确立，给我国房地产业提供了长足发展的条件。出口、消费和投资是推动经济发展的三驾马车，房地产业作为三驾马车中投资的一个环节，对于推动经济发展具有积极作用，同时房地产业的发展也可以加快城市化进程，提高人民的生活水平。我国近几年来房地产业得到了快速的发展，伴随快速发展的同时房价也上涨，给人民的生活水平带来了负面的影响，政府作为调节市场的第二只手，对房地产业进行了相关的制度改革，出台一系列的政策降缓房地产业的发展，是的房地产市场出现了降温趋势。但是随着市场经济的发展，经济全球化水平的提高，城市化进程的加快，从长远角度来看，房地产业是一个长足发展的行业。

从总体上看，一是住宅销售量萎缩，近年我国住宅销售面积以及月均销售面积均有所下降；二是房价自主回落，以往政府对房地产市场进行调控后总能形成新一轮的房价上涨，由于房地产市场自身发展的缘故，房价自主回落。

2.  房地产市场宏观政策分析

从货币政策看，从适度宽松回归中性，既不显著扩张也不显著宽松。2012年我国 GDP 增速为 7.8%，2013 年则有稳步回升至 8%以上。这意味着我国经济将在近期内实现软着陆。2013 年我国货币政策的基调将是回归中性，一方面2013 年稳增长的紧迫性下降，无需再大规模的放松。另一方面，受多种因素影响，2013 年我国物价水平重现升势，通胀压力回升会压缩实施扩张性货币政策空间。从货币政策工具的使用来看，央行降息与加息的可能性都不太大，可能频繁使用的工具仍是法定存款准备金率与逆回购。不过根据中央经济工作会议提出的适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加的阐述，2014 年整体信贷环境较 2013 年进一步好转。

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1.2   国内外研究现状

1.2.1   国外研究现状

可行性研究最早起源于美国，它是开发前期对项目进行技术经济可行性论证的一种科学评判方法，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在 20世纪 30 年代末，尤其在二战后的新科学技术不断涌现，可行性研究方法得到不断地发展和完善，渐渐形成了一套科学方法体系。特别是项目的效益评估，首先提出这一问题的是迈克尔·D·法雷尔，他在 1997 年全面介绍了房地产投资的各个方面。他以贴现现金流量模型为基础，到了 1998 年，贴现现金流量模型渐渐开始被否定，因为模型的推论与现实很不相符。1991 年，巴罗从贴现现金流量模型验证失败的过程中总结出，初始的人均资本不同对模型的影响程度大； 1991 年，罗默还将影响房地产投资的外在因素代入模型中，使得在项目投资后评估要考虑的变量大大增多了。另外一些学者则认为前人忽视了国际经济的投资对国内房地产的影响而进行的理论研究，2000 年，Mosley 指出对于国内经济的研究应当重视由于开放经济体带来的国际经济的影响这一问题；2007 年，Fiaschi 得到古典的企业融资理论中关于企业融资的研究是有问题的的这一结论。

1.2.2   国内研究现状

国内从 70 年代开始对房地产市场的可行性进行研究，由于我国的房地产市场在各省市存在着差异，研究人员投入了巨大的精力来对国内的房地产项目的可行性进行了深入研究。1997 年，魏后凯、蔡昉、都阳等人对我国房地产项目进行了可行性研究，他们认为国内 80 年代房地产市场已经出现了投资热；2001年，刘强研究发现劳动力大范围转移对我国房地产投资热的影响极为显著；2008年，冯根福、Chun Kwok Lei、姚树洁等人进一步对我国房地产项目的可行性做了研究分析，他们的可行性研究主要集中在大陆以及港澳台的房地产项目；对于省内的房地产项目可行性分析研究仍然处于起步，2003 年，高峰等人对江苏省省内的房地产项目进行了可行性研究，2007 年，杨桂元和高艳对安徽省内的房地产项目进行了可行性研究分析。

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第 2 章   佳山东麓项目介绍及所在区域市场供求分析

2.1   佳山东麓项目介绍

佳山东麓项目由北京金隅房地产开发有限公司旗下的金隅（马鞍山）房地产开发有限公司开发建设，地址位于原马鞍山市委党校所在地，南到马钢技师学校，北至公园路，东至花山路，西至党校路，背靠佳山公园，商业、教育、医疗等配套设施十分完善。项目建设用地面积约 8.3 公顷（约 124 亩），主要产品类型为住宅和商业，于 2015 年 2 月实现开工建设。项目总投资  105000 万元，其中土地成本 51557.62 万元，前期费用 2597.21 万元，建设安装工程费用 21146.7万元，资金来源为企业自筹。项目规划指标如下表：

马鞍山外来人口少，市场对总价比较敏感，通过前期市场客户调研分析并结合本地块的规划和特点，利用项目地段价值，依托佳山的山景资源，规划开发包含双拼别墅、联排别墅、洋房在内的城市核心区住宅项目，并规划沿街配套商业街，利用城市核心区位和丰富的山地资源，打造“城中墅”项目，创建“城市别墅”的新品类，树立城市中央的豪宅高端形象，以“城市别墅+花园洋房+风情商业街”的产品核心价值体系为项目产品的定位，打造“马鞍山名片式项目”，跳脱整个马鞍山房地产竞争市场，掌握主动权。

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2.2   马鞍山市房地产区域环境分析

2013 年 1-12 月，马鞍山市市区商品住房共成交 12731 套，与 2012 年全年10722 套相比增加 2009 套，超过 2012 年全年销售量的 19%，成交均价 5529 元/㎡，同比增长 7%。

经历了 2011 年宏观调控之后，2012 年马鞍山市区商品住宅均价相比上年有了一定程度的下降，但 2013 年又有所反弹。2013 年全年成交均价为 5529 元/㎡，与 2012 年均价 5169 元/㎡相比，上涨了 360 元，同比增长 7%。如图 2-3 所示，市场价格在一季度、三季度保持高位，，5 月、十月有所回落，从全年整体走势来看，2013 年马鞍山的商品住宅价格有所震荡，但总体保持在一个相对稳定的状态。

2013 年，马鞍山市市区商品房销量排行榜中，秀山湖壹号以 1257 套夺得销售套数冠军，朝辉·东方城、汇成上东分别以 1235 套、955 套的销量位列年度销售第二、第三名，滨江新区楼盘滨江郡虽 11 月首次开盘，但因其均价仅为 4216元/㎡，后来居上，仅两个月时间就获得年度销量第十。在年度销售榜单中，均价为 6000 元/㎡以上的有汇成上东、恒泰·达观天下、深业华府、东方明珠和泰和天成，均价为 5000 元/㎡以下的有秀山湖壹号、伟星·蓝山、滨江郡。

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第 3 章   项目开发条件与方案设计 ............... 14

3.1   项目位置 ............. 14

3.2   项目建设条件 ............. 14

第 4 章   项目实施计划与投资估算 ............20

4.1   实施计划 ............. 20

第 5 章   项目经济效益与社会效益评价 ........ 25

5.1   经济效益 ........... 25

6 章   项目风险分析与定位

6.1   项目 SWOT 分析

6.1.1   优势（S）分析

1．国家与地方政策支持

政府会一如既往地推动房地行业发展，会建立健全相关的法律法规和大力有效实施措施，以促进房地产行业健康平稳地发展。

马鞍山市政府自 2010 年  10 月以来陆续出台关于土地出让金、土地市场管理、拆迁管理条例、住房公积金等各种类型的地方政策，帮助企业融资贷款及时解决企业难题。

2．市场购买力较强

项目通过市场的调查发现，当地民众自身经济水平较佳，大多为白领人士，其中 30.5%的人倾向欲购买经济适用房，39.7%的人群倾向购买普通商品房，而6%的人群倾向于高档住宅。 另外，当地许多居民在房价低谷时期已经购置了自身居住的商品房，目前存钱较多，近年来房地产市场的复苏出现了炒房一族，这样的背景下可以吸引当地居民加入炒房大军中来，这也是增加市场购买力重要的一方面。

3．开发经验丰厚

北京金隅房地产开发有限公司有着丰富的市场开发经验和良好的管理能力，在北京、天津、呼和浩特、唐山、杭州、南京等多个城市均有开发项目的成功案例。

4.  地理位置优越

本项目位于安徽省马鞍山市城市中心区域，佳山公园东侧。项目原为马鞍山市委机关办公地，周边是马鞍山市主要的商业中心，包括华联商厦、大华国际广场、家乐福、安徽工业大学以及在建的南京金鹰购物广场等。

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第 7 章   结论与政策建议

7.1   主要结论

从以上预测分析结果可以得出，该项目具有良好的投资环境和经营条件。从项目的选址、功能布局以及相应的市场要求状况来看，该项目经济效益好，财务内部收益率高，投资偿还能力较强，相应财务指标较好。只要操作得当，就能用较少的资金投入来完成本项目的建设。本项目市场人气较高，设计务实，设施配备完善，再加上商业、交通等位置优势，势必得到广大购房者的青睐。综上所述，该项目有着可观的社会效益和环境效益，不仅改善了城市面貌，也对促进该区域的发展有着不可低估的作用，促进马鞍山统筹城乡发展有积极意义，因此，该项目是可行的。

参考文献（略）