简析城市房屋拆迁制度存在的问题及对策

发布时间：2016-07-11 08:48

　　论文摘要 全国各地大量的房屋拆迁和旧城改造犹如一把双刃剑：一方面房屋拆迁的确改善了居民的居住条件和城市容貌环境，另一方面因为房屋拆迁制度不健全，执法人员粗暴执法等原因，使拆迁人和被拆迁人双方关系极度紧张。因此，我们有必要重新思考和审视我国现有的城市房屋拆迁制度。文章首先概述我国城市房屋拆迁制度，然后分析比较新法《国有土地上房屋征收与补偿条例》以下简称《征收》与旧法《城市房屋拆迁管理条例》以下简称《拆迁》的不同，主要详细突出新法的几大亮点及新法还存在的不足；最后针对这些现阶段还存在的不足提出一些有利于补充和完善我国城市房屋拆迁制度的立法建议和处理对策，以有利于推进我国城市房屋拆迁工作的良性发展及缓解社会矛盾。

　　论文关键词 城市 房屋拆迁 矛盾

　　一、引言

　　如今，，政府为了城市化发展，不断征收土地拆迁房屋。然而在征收土地和拆迁房屋过程中会出现许多矛盾，而其中最为尖锐和主要的矛盾就是拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，这主要表现在二者法律地位上的不平等性。简单的说，政府及拆迁人可以对被拆迁人的房屋进行强制拆迁。我国立法机关针对这一问题多次立法，学者建言，新闻媒体报道监督等方式还是不能彻底杜绝暴力拆迁执法等血案的发生，以上事实分析下来，还是城市房屋拆迁制度上设计有缺陷，各方利益悬殊博弈下来，被拆迁人即弱势群体在法律制度上缺少有力的保护。

　　二、我国现阶段城市房屋拆迁制度还存在的主要问题

　　从近些年来发生的强拆案件中不难发现，2001年修改后的《拆迁》是我国城市房屋拆迁中的重要依据，《拆迁》中规定：在房屋拆迁过程中政府具有强制性。换句话说，只要房屋被视为拆迁房屋，不管拆迁人是否愿意，房屋最后一定会被拆迁。而且不论是公益拆迁或者是商业拆迁，只要获得政府审批即得到政府的拆迁许可证就可以随意拆迁，而在拆迁过程中如有纠纷发生全权由政府处理，同时，如果在拆迁过程中发现被拆迁人有拒绝拆迁的现象则实行强制拆迁。新法《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布施行。但目前城市房屋拆迁过程中还存在暴力执法，弱小群体没有得到真正的安置和领取经济补偿居住房屋就被拆迁的案件时有发生，如“2011年兰州城管违法强拆冲突案”等恶性案件。

　　三、我国城市房屋拆迁制度存在的问题

　　（一）因非公共利益发生的拆迁补偿法律并未有明文规定
　　非公共利益发生的拆迁补偿法律并未有明文规定是我国城市房屋拆迁制度存在的重大问题。北大法学院副院长沈岿认为，应该对非公共利益的拆迁的土地开发利用进行单独规定。另外，我国相关的条例中也只对公共利益的拆迁补偿进行了相关的法律规定，而非公共利益的却没有进行规定。
　　此次《征收》条文没有规定“公益拆迁”、“商业拆迁”。相关部门应该对公益拆迁和商业拆的范围进行明确规定，划分好两者的适用范围，而且要明确政府在二者中的位置，像公益拆迁，政府就必须干预，履行其相应的职责；而对于商业拆迁，政府就不得干预，否则构成违法行政，同时追究其法律责任。商业拆迁过程中的各方利益主体之间的争议由民事法律来解决。公益用地政府应保证其征用目的长久性，严格限制政府征收后高价转为商业用地给开发商谋取暴利。
　　按照法理，“非公共利益”拆迁的补偿问题必须先解决拆迁人和被拆迁人的房屋买卖问题，这就需要通过一些相关的法律来解决，比如《民法通则》、《合同法》、《物权法》等法律。同时，“非公共利益”拆迁的补偿问题有一项基本原则即双方必须处于自愿的前提下，通过相互协商所达成的结果。“非公共利益”和“公共利益”而产生的法律关系是不一样的；笔者认为，非公共利益属于私权领域，属于民法调整平等主体之间的范围，即房地产开发商和城市房屋所有权人的权利义务不应让政府干预，两者之间可以平等协商解决达成拆迁补偿协议。因此，建议相关部门另外立法对这非公共利益拆迁工作进行法律规制。
　　（二）城市边缘的农村房屋拆迁和城市房屋拆迁补偿不统一
　　经济的发展加快，在城市房屋拆迁过程中，“城中村”的拆迁成了一大难题。这是因为这些房屋的拆迁既不依照相关法律进行征收审批和补偿，而且与城市房屋拆迁补偿也有很大差距，从而造成了大量的冤案惨案的发生。比如唐福珍自焚案，还有著名的潘蓉自制燃烧弹拆迁案件。这两个案件性质皆为农村“集体所有土地”而非《征收》调整和规制的“国有土地”。城市的房屋和城市边缘的农村房屋或者“城中村”问题补偿不统一，无形中就加大了房屋拆迁工作的难度和激发了拆迁者和被拆迁者的矛盾。
　　因此，因立法解决二者的补偿问题，做到补偿公平一致，让二者的权益到得到可靠的保障。众所周知，我国的土地政策是城市属于国家所有，农村土地集体所有，二者的所有权不一样，就土地而言，征收的对象可以是国有的土地也可以是集体的土地。我国房屋拆迁制度中的物权法统一了房屋征收的对象，而且物权法也是我国房屋拆迁中的唯一依据，它不仅能使公民的私有财产权得到很好的保护，同时也能统一目前城市房屋拆迁补偿的一致性。但现实操作中，还是存在很多城市和城市边缘拆迁补偿不统一的做法，造成了很多惨案的发生激化了社会矛盾。如果未来能够二者统一补偿标准，就会解决了“城中村”集体所有土地房屋拆迁无法可依的尴尬局面，这对后期解决我国城市房屋拆迁问题是有很大帮助的，也能真正做到法律面前人人平等。
　　（三）拆迁制度中有关被拆迁人获得的法律救济太少
　　我国法律明文规定：当被拆迁人在对拆迁补偿不满或者不服时，可以通过法律方式申请行政复议，严重的可以直接对拆迁人提起行政诉讼。这也是现在我国拆迁制度中，对拆迁过程中出现的纠纷给出的仅有的两条救济方式。众所周知，目前我国法院审判在做出判决时会受到各方面的因素干扰，有的会直接受到地方政府的干扰，这就使得判决有失公平性和公正性，从而损害被拆迁人的利益。司法不能够做到公平公正的独立，很难获得公正令人信服的判决。

　　四、完善我国城市房屋拆迁制度的对策

　　（一）完善立法解决因非公共利益拆迁被拆迁者得到应有的补偿
　　当前房屋拆迁不仅指因公共利益而拆迁，还有因非公共利益拆迁；如商业利益房地产的开发，《征收条例》未作明文规定，建议立法机关对非公共利益拆迁作出立法来调整这一领域的拆迁工作。让商业拆迁的程序都能够得到公平公正的施行下去，这样才能使被拆迁者得到满意的补偿结果。商业拆迁可以设计为以下几个程序：
　　1.开发商设计出相应的建设方案然后向政府相关部门进行申报。
　　2.政府主管部门召开听证会。
　　3.项目通过审批后，同时获得政府的规划许可证，但是在未取得土地使用权之前不得随意使用土地。
　　4.开发商凭规划许可证通过与被拆迁人进行协商，待把所有事项处理完毕，与被拆迁人签订协议之后方可使用土地。
　　5.向政府主管部门上报拆迁方案，并做好社会稳定风险评估，达不到规定标准，不允许强制拆迁。
　　6.拆迁完工之后，所有的拆迁协议都要在相关部门备案，同时向相关部门申请土地使用权证。
　　7.由政府牵头做拆迁工作跟踪调查，看拆迁工作完成之后，被拆迁人是否已经得到相应的合理补偿或者对应面积的产权置换房落到实处，若没有完成这两项工作。可以取消房开商经营资质，罚款追究责任人责任，并另外补偿被拆迁人，维护被拆迁人的合法权益。
　　（二）制度应增加调整范围使城市边缘的农村和城市房屋拆迁补偿统一
　　城市的快速发展，让很多城乡结合部被不断纳入城市规划建设范围。目前我国农村房屋拆迁无法可依，这是我国房屋拆迁制度中的重大问题。当前发生在城乡结合部集体土地上的征收拆迁问题占到所有拆迁问题的80%以上，但是很多房屋所有者被拆迁者并没有得到如同城市一样合理公平的补偿。立法机关应加快立法来弥补这一问题的空白，或者参照《征收条例》中的相关规定执行，让被拆迁者的合法权益得到应有的保障。
　　（三）拆迁制度应明确增加补偿被征收土地的使用权价值
　　土地的使用权价值相对于房屋本身来说更为重要。有学者提出，房屋的征收补偿，它的补偿范围不应该仅仅只是针对房屋本身进行补偿，更应该是结合房屋所占土地使用权价值的补偿。所以，在我国相应的补偿条款中应该增加被征收的房屋的价值不仅包括房屋本身还包括土地使用权的价值，要做到房地同补，通过这样的方式保证被拆迁人的利益，使被拆迁人得到最大程度上且最为合理的补偿。
　　同时，我们可以通过借鉴国外的立法经验，来扩大拆迁补偿的范围。房屋不光只是住的问题，其地理区位周边的生活环境对房屋所有人也带来很大的影响。因此，拆迁者在补偿直接损失的同时，还要对被拆迁人的间接损失进行补偿，比如土地使用权和一些无形利益损失等。另外，在补偿方式和标准方面也应该有明确的规定。可以是经济物质方面的补偿，也可以是非物质方面的补偿，比如保障就业、就医等较为人性化的资助。这样人性化的补偿方案能够很好的缓解被拆迁人和拆迁者的关系，同时更好的推动城市房屋拆迁工作的有效展开，处理好各类拆迁纠纷。
　　（四）增加有关被拆迁人救济的途径和引入司法仲裁公平裁决
　　现行的《征收》对被拆迁人的司法救济规定是走行政诉讼和行政复议的途径，现实案件中，民告官案件基本得不到胜诉，当地人民法院决大部分无法作多同案同判，让被拆迁人获得一个公正合理的判决。法官也容易受到领导和当地政府的指令等案件外因素所左右，不可能作出符合法律规定的公正判决，实现同案同判。
　　因此，首先，应拓展被拆迁人的司法救济途径。首先，在属于行政案件类型的案件，由于被拆迁人处于弱势地位，所以应该增强对拆迁的合理性和合法性进行反复审核，只有这样才能最大程度保护被拆迁人的利益。其次，在被拆迁人提起诉讼阶段，不允许拆迁人动用公安或其他单位暴力执法，给被拆迁者造成生命和房屋的现实危害。其次，引入司法仲裁协助解决拆迁纠纷案件。在现实司法实践中，商业拆迁中的拆迁纠纷是最多的。对于商业拆迁，法院一定要避免政府的干预，在处理这类案子时，一定要按照相应的法律严格执行。我国仲裁机关审判案件相对比法院要公正合理，不易受到政府和其他不公正的因素影响仲裁员的公正审判。立法机关可以立法规定让部分案件交由仲裁机关审判，让双方当事人协商挑选案件仲裁员，公正审判案件，从而更好地保障被拆迁人的合法权益，缓解房屋拆迁矛盾，构建和谐的社会。

　　五、结语

　　城市房屋拆迁过程中，当前还存在着很多急需解决的难题，法律的滞后性得以完全体现。《征收》是我国房屋拆迁过程中立法的进步，但同时存在许多不足有待完善。一方面，房屋拆迁法律制度初步构建到走向成熟是我国法制建设的必然趋势；另一方面，同时加快城市旧房改造项目改善居民生活环境是政府关于国国计民生的要求；构建公平合理全面的城市房屋拆迁法律规制制度仍需时日，任重而道远。

本文编号：68795