房屋租赁关系中装饰装修物纠纷处理问题研究

发布时间：2017-11-17 22:08

  本文关键词：房屋租赁关系中装饰装修物纠纷处理问题研究

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【摘要】：房屋租赁几乎是每个人都要经历的事,土地资源的稀缺性与当今日趋白热化的人口流动性的矛盾,导致了房屋租赁产业的蓬勃发展,而根据生产生活的需求需要对租赁房屋进行一定程度上的装饰装修,不仅能够满足自身的审美与居住要求,在当下社会而言,精致用心的房屋装修环境逐渐也成为了商业竞争的“软实力”。在此过程中,承租人与出租人之间的矛盾不断升级,你取得装饰装修物的所有权,我付出财产和精力势必也要求补偿,在这种物权变动的过程中,在租赁房屋这一层关系之下所发生的债权效果也在慢慢变化,因此,如何衡平这二者之间的利益不仅联系着每个人的切身利益,还与房屋租赁市场的发展也休戚相关。添附与善意取得、先占、拾得遗失物、发现埋藏物一并是物权法上确定所有权取得的一项重要规则,各国民法典中大多将其规定在所有权一章中,同时又与债法中的不当得利、无因管理、违约责任、损害赔偿等制度密切相关。在房屋租赁关系中,当将装饰装修物添附于租赁房屋之上时,便将这些理论热点问题联结在一起,导致了新问题的不断出现。因此,研究房屋租赁关系下的装饰装修物既能够能够厘清诸多相互交错关联的民法学理论,又能够解决大量的现实问题,减少纠纷,从而促进房屋租赁市场的有序发展。本文正是要探讨在房屋租赁关系之中,当承租人基于自身的审美需要或商业需求而对房屋进行一定的装饰装修时,如何来确定装饰装饰装修物的物之归属,而当出租人与承租人因此归属发生争议或者其他因素介入时又如何对二者利益衡平的问题。主要是从以下两个方面进行探讨,即应当先依据物权法上的添附制度来确定装饰装修物的物权归属问题,继而再利用债法上的调节手段来平衡当事人之间的利益纷争,用以达到公共利益与个人利益的和谐与稳定。而针对这两点的论述应当有先后顺序,正如物权与债权的关系一样,只有在物之归属确定之后,才能依据债法手段在当事人之间重新进行利益分配。添附是指不同所有权人所有的的二个或者二个以上的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物,主要有附合、混合和加工三种类型。针对添附物的物权归属,传统民法学界一般尊重双方当事人的意思自治,允许当事人自由确定物权归属,但是考虑到物之结合方式具体的不同,不同所有人之物在结合之后非经毁损而不能分离或者拆分损失巨大。因此,从社会经济角度考虑,法律强制性的规定只能由一人取得物之所有权。租赁房屋中的装饰装修物,正是后一种情况的具体体现,在这种动产(装饰装修物)与不动产(房屋)的附合情形之下,应由不动产所有人取得动产之所有权。但是考虑到实际中装饰装修物与房屋的结合形式并不完全一样,因此将其分为两类,未构成附合的装饰装修物和已构成附合的装饰装修物。在第一种情形下,承租人仍为装饰装修物之所有权人,此间未有物权变动的发生,因此法律允许在此种情况下当事人进行自由协商,选择对自己更为有利的方式。而在第二种情况下,结合附合的物权归属效果,出租人取得装饰装修物的所有权而承租人丧失物之所有权,而且这种后果完全是法律从平衡个人利益与公共利益的角度而作出的强制性规定,应排除当事人协商确定物权归属之可能性。但现实往往并不会按照法律设计者所设定的框架轨道去运作,此时还应考虑到的一个问题是出租人的同意与否是否会影响对装饰装修物的物权归属判断,进而引申出的一个问题就是承租人(添附人)的主观状态是否能够影响到装饰装修物(添附物)的物权归属。应当注意,这二者并非同一概念,善意添附与恶意添附是相对于是否能够从客观上增加物之价值的角度,在出租人同意与否的情况下,善意添附与恶意添附都有可能发生。但是,二者也有交叉之处,在出租人同意的装饰装修的情况下,只要承租人尽到了“善良之人”应尽的合理注意义务,应当认定为善意添附,而未经出租人同意,并且导致房屋毁损的,即构成恶意添附。通说认为:添附人的主观状态并不影响添附之物权归属,只有在涉及利益返还方面,才需考虑承租人的善意与恶意。在出租人与承租人依据动产与不动产的附合规则重新确定物权归属之后,承租人丧失对装饰装修物的所有权,而出租人取得对装饰装修物的所有权,一方受益而另一方受损,当事人的利益明显处于不平衡状态,尤其在还有其他因素介入时,会加剧这种不平衡的程度。法律在这种情况下当然不会袖手旁观,这种因丧失或者取得所有权的利益失衡关系,必然要借助一定的法律手段来恢复平衡。通说认为,承租人可以基于自己的受损而向受益人即出租人要求一定的补偿,这种补偿请求权的性质为不当得利请求权,因为其不仅与不当得利请求权的构成要件相似,而且符合不当得利制度的功能价值,尤其表现在利益平衡方面。但承租人的不当得利请求权并非在所有情况下都有适用的空间。因为装修本身就带有浓厚的个人主观审美色彩,对出租人来讲,可能完全违背其自身意愿,故而也不愿意利用。这种情况被称之为“强迫得利”,通说认为:强迫得利被认定为对所有权人权利行使范围的干涉,因而所有权人不再具备利益补偿的义务。在强迫得利情况下,应当排除承租人的不当得利请求权。如果因装饰装修物而给租赁房屋造成毁损,承租人还应承担侵权责任,出租人此时享有侵权损害赔偿请求权。在这种情况下,法律基于公平正义的基本原则而排斥承租人的不当得利请求权的适用,此时,承租人不得要求出租人为一定的利益补偿。承租人的这种侵权行为大多发生在未经出租人同意而进行装饰装修的情况之下,但是未经出租人同意并非判断承租人承担侵权责任的唯一考虑因素,除此之外,还应考虑到事后出租人是否同意利用等相关因素。在出租人同意利用的前提下,不当得利制度则仍有适用余地。租赁合同的效力状态也会对出租人与承租人的利益平衡产生影响。此处的讨论主要是从经过出租人同意并且装饰装修物构成附合的前提下,来讨论租赁合同的期满、提前解除、无效三种情况。房屋租赁合同期满,双方的权利义务在此期间履行完毕,这是实践中最为理想的状态。而在合同被提前解除的情况下,国外民法典大多在租赁合同一章中引入了有益费用返还请求权的概念,有益费用返还请求权的性质仍为不当得利,但因其为特殊规范,故而优先适用。我国司法解释也针对合同提前解除的情况,从导致合同被解除的原因除出发,作出具体的审判规则,但此规定将不当得利制度、违约责任制度、过失相抵制度强硬的结合在一起,不甚合理。在合同无效的情况下,我国的司法解释同样是根据导致合同无效的原因而作出的价值返还判断,而正确的处理规则应为:从承租人的角度出发,有可能同时享有缔约过失赔偿请求权和不当得利返还请求权,这两项请求权可以择一甚至同时行使,出租人则享有可能的缔约过失赔偿请求权,二者均为金钱之债,可以相互抵消。本文结构主要分为五个部分。第一部分主要讨论装饰装修物的物权归属问题。首先根据我国现有的理论基础、法律规范并结合国外的立法例来简要地介绍添附制度,并考察了本文所要研究的添附形式—动产(装饰装修物)与不动产(房屋)的这种附合形式的物权归属。其次对实践中的装饰装修物表现形式进行了分类,最后根据不同的结合情况得出了构成附合与未构成附合的情况下,装饰装修物在出租人与承租人之间物权变动状况。第二部分主要讨论装饰装修物的债权效果,这与第一部分紧密相连而且有先后顺序,正如物权与债权的关系一样,只有在物之确定所有权归属之后,才能依据债法手段在当事人之间重新进行利益分配。因此具体分析了在未构成装饰装修物和已构成附合的装饰装修物的情况下,出租人与承租人之间的利益状态,以及是否经过出租人同意而可能对当事人之间的利益平衡所产生的影响。第三部分主要是探讨不当得利制度,不当得利返还请求权作为一项重要的债法调节手段,在平衡出租人与承租人利益之间起着非常重要的作用。但是,在特殊情况下,强迫得利和侵权损害赔偿责任等将对不当得利制度的适用产生一定的限制。第四部分则是为了全面论证在特殊因素的作用下可能对出租人与承租人之间因装饰装修的价值补偿问题。此次探讨主要是在已经构成附合的并且经过出租人同意而为的装饰装修行为,并结合我国司法解释对此问题的规定,分析出其制定的不尽合理之处。第五部分全文总结,最终得出全篇所要论证的结论。
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923

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