凶宅买卖合同的法律效果分析

发布时间：2017-05-07 08:08

  本文关键词：凶宅买卖合同的法律效果分析，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：在二手房交易中,凶宅买卖纠纷是为媒体大众所报道关注的重要纠纷之一。人民法院处理此类问题的态度经历了从认为凶宅之说属于封建迷信,房屋买卖合同成立有效,并驳回买受人的诉讼请求,到逐渐认定凶宅信息属于与房屋相关的重大信息,出卖人没有披露凶宅这一重大信息能构成欺诈,买受人可以请求撤销合同的演变。然而凶宅是否属于法律上所谓的物的瑕疵,实践中给出了否定的答案。本文分为五个部分。第一部分从实践中的相关案例入手,以法院的判决结果将案例分为合同解除型、合同撤销型。由相关案例,提出了在凶宅买卖合同中,出卖人是否应承担瑕疵担保责任、缔约过失责任、出卖人是否负有信息披露义务、出卖人未披露凶宅信息是否构成欺诈等凶宅买卖合同法律效果问题。在第二部分中,作者从3个方面对凶宅买卖合同中的瑕疵担保责任问题作分析:1.通过整理过往对凶宅的定义,作者发现目前凶宅的定义为发生过非自然死亡事件的房屋或场所,且因意外事件死亡是否算在非自然死亡之内还有争论。凶宅的定义与凶宅是否构成法律上的瑕疵的物并非一个问题,判断凶宅是否为法律上的瑕疵的物,还需要结合物的瑕疵的有关规定探讨,所以本文根据凶宅的共同特点——忌讳心理,对凶宅重新的定义为发生了使居住者产生严重忌讳心理的事件的房屋或场所。2.通过界定物的瑕疵认定标准进而来探讨凶宅是否属于物的瑕疵。首先,阐述有关瑕疵的认定标准在现行法上的标准,有主观瑕疵认定标准和客观瑕疵认定标准。并对质量一词的弊病做简单的分析。其次,在明确了物的瑕疵认定标准之后,分析了现有关于凶宅是否属于物的瑕疵的学说,分为肯定说和否定说。肯定说认为凶宅属于物的瑕疵,否定说否定该观点,双方最大的分歧在于,否定说认为凶宅之说属于当事人主观上的一种判断,因时、因人、因地、因宗教信仰等不同而不同,而肯定说认为在客观上,凶宅情事使得标的房屋在价值上有明显的贬损,因此应该认为属于物的瑕疵。最后,基于上述问题的整理分析之后,作者在原则上认为,当事人无合意时,凶宅属于物的瑕疵,但是存在限制。从凶宅定义上来看,需要引入一般理性人的主观判断标准;从房屋的自身属性上来看,价值瑕疵不是认定凶宅为物的瑕疵的唯一判断标准,还要结合预定效用瑕疵来判断。从法律规定角度来看,判断凶宅是否属于物的瑕疵的步骤是从主观瑕疵认定标准到客观瑕疵认定标准,还需要将质量做扩张解释。3.首先,从我国《合同法》上的瑕疵担保责任的定性出发,来判断出卖人是否应当负瑕疵担保责任。所以,本文将分析物的瑕疵担保责任在我国合同法中的定性问题,肯定了统合说的观点。即瑕疵担保责任基本被违约责任所统合吸纳,但是它在构成要件上仍然有自己的特殊性。接下来,本文对瑕疵担保责任的构成要件进行分析。最后,将凶宅买卖合同的问题具体到瑕疵担保责任所产生的法律效果中进行分析。在第三部分中,作者通过4个方面研究凶宅买卖中的欺诈和缔约过失问题。1.出卖凶宅是否构成欺诈。故意地隐瞒行为构成欺诈,单纯的沉默可能构成欺诈,前提是出卖人有告知义务。2.出卖人的告知义务。负有凶宅信息的告知义务需具备:(1)诚实信用原则;(2)对房屋的功能和价值产生重大影响;(3)被交易习惯所认可。告知义务还需要有一定的限制,买受人应自行收集合同相关的信息,因自我懈怠产生的不利后果由买受人自行承担。3.欺诈的法律效果为买受人享有撤销权和损害赔偿请求权。4.无论是在合同可撤销和合同有效成立的时候,缔约过失责任都可以适用。缔约过失责任的法律效果为买受人享有损害赔偿请求权。损害赔偿请求权的范围是信赖利益,包括直接损失和间接损失。在第四部分中,作者分别对瑕疵担保责任与缔约过失责任、欺诈产生的责任和违反附随义务的责任的关系和法律效果作分析阐述。最后为结语。
【关键词】：凶宅 瑕疵担保 欺诈 缔约过失
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 摘要2-4
• Abstract4-8
• 序言8-14
• 一、问题的界定8
• 二、研究价值及意义8-9
• 三、文献综述9-12
• 四、研究方法12-14
• 第一章 凶宅买卖合同司法实务引发的问题思考14-20
• 第一节 房屋买卖合同的解除14-16
• 第二节 房屋买卖合同的撤销16-19
• 第三节 争议焦点19-20
• 第二章 凶宅买卖合同中的瑕疵担保责任20-30
• 第一节 凶宅的定义20-21
• 第二节 凶宅与物的瑕疵21-25
• 一、物的瑕疵的认定标准21-22
• 二、凶宅与物的瑕疵的学说22-25
• 第三节 凶宅买卖合同中的物的瑕疵担保责任25-30
• 一、物的瑕疵担保责任与违约责任25-26
• 二、物的瑕疵担保责任的构成要件26-28
• 三、物的瑕疵担保责任的法律效果28-30
• 第三章 凶宅买卖合同中的欺诈、缔约过失责任30-37
• 第一节 出卖凶宅是否构成欺诈30-31
• 一、欺诈的构成要件分析30
• 二、凶宅买卖合同中的欺诈30-31
• 第二节 构成欺诈的法律效果31-32
• 第三节 凶宅买卖合同中的缔约过失责任32-37
• 一、凶宅信息的告知义务32-34
• 二、合同状态与缔约过失责任34-35
• 三、凶宅买卖合同中缔约过失责任的法律效果35-37
• 第四章 凶宅买卖合同中的责任竞合37-41
• 第一节 缔约过失责任与瑕疵担保责任的竞合37-38
• 一、缔约过失责任与瑕疵担保责任的竞合关系37
• 二、缔约过失责任与瑕疵担保责任竞合的法律效果37-38
• 第二节 瑕疵担保责任与欺诈所产生的责任的竞合38-39
• 一、瑕疵担保责任与欺诈所产生的责任的竞合关系38
• 二、瑕疵担保责任与欺诈所产生的责任竞合的法律效果38-39
• 第三节 瑕疵担保责任与违反附随义务责任的竞合39-41
• 一、瑕疵担保责任与违反附随义务责任的竞合关系39
• 二、瑕疵担保责任与违反附随义务责任竞合的法律效果39-41
• 结论41-42
• 参考文献42-44
• 后记44-45

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本文编号：349479