浅析房屋转租纠纷之现状审视及司法应对

　　论文摘要 转租是在承租人与出租人租赁合同的基础上，承租人与第三人形成合意进而将租赁物出租于第三人的行为，转租合同涉及到承租人、次承租人、出租人三方当事人的利益，现行立法对次承租人的保护又相对薄弱，基于此，本文建议法院在审理转租纠纷案件时，不要轻易以出租人未同意为由认定转租合同无效。

　　论文关键词 房屋转租 次承租人 合同效力

　　《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见， 转租是在承租人与出租人租赁合同的基础上，承租人与第三人形成合意进而将租赁物出租于第三人的行为。2009年9月1日正式施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）进一步对转租问题进行了规定。《合同法》及司法解释对转租问题做了较为详细的规定，对司法实践中转租纠纷的处理起到了指导性作用，但由于转租涉及三方当事人利益，且相关立法存在一定的空白及缺陷，现有的规定仍然难以应对转租纠纷中存在的一些问题。

　　一、房屋转租纠纷现状审视——以一起案例为视角

　　（一）合同签订不规范，效力难确定
　　在原告曾某某诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案中，朱某某为案涉房屋的承租人，在与出租人签订了房屋租赁合同后，其将房屋分成几间分别转租给包括曾某某在内的若干人，并签订了房屋租赁合同，约定了权利义务及违约责任，曾某某在签订合同当日便将约定的租金支付给朱某某，之后由于案涉房屋的出租人要将房屋出卖给他人，便与朱某某解除了房屋租赁合同，朱某某也因此要求曾某某腾退房屋。曾某某随后诉至法院要求朱某某支付合同约定的违约金，朱某某辩称因其本人不在杭州工作，故委托朋友帮忙打理房屋租赁的各项事宜，正是由于受委托人和原告在签订合同时诸多疏忽，从而导致了本房屋租赁合同为有瑕疵的合同。承办法官在本案的审理过程中，也发现案涉合同中被告的签名为复印件，经了解，被告由于有多间房屋转租，且其本人长期身处外地，故其将房屋租赁合同复印了多份，转租人签名处亦为复印件，只在合同的部分地方留有空白供承租人填写，合同上并没有被告委托代理人的签名。依据《合同法》的相关规定，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，此处的签字应当理解为亲笔签字而非复印形式的签名，上述案件中被告在案涉合同上的签字为复印件，因此该份合同的效力亦值得商榷。据笔者了解，笔者所在地区存在不少转租行为，亦有不少的房屋租赁合同存在格式不规范的问题，一旦合同双方当事人产生纠纷，则相关合同的效力仍然需要法院结合实际案情予以确定。
　　（二）违约造成的损失难以计算
　　原告曾某某诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案中，原告要求被告支付合同约定的2000元违约金，，而被告则辩称其与原告约定的违约金并非2000元而是一个月的租金600元，由于被告代理人的过失拿了错误的合同给原告签，正确的违约金应当是600元，且被告事后也积极帮助原告寻找合适的房屋房屋居住但原告不愿配合，因此被告认为原告主张的违约金过高，法院应当予以调整。从《合同法》第114条的规定可以看出，我国立法者对于违约金的定位在于填补损失，合同当事人既可以约定违约金也可以根据实际情况要求对方支付一定数额的违约金，当约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当的增加或减少，在负担给付金钱义务的当事人违约的情形下，违约金比较容易计算，即以其应当给付的金额为本金结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条的规定予以计算，但是在转租合同纠纷案件中，当转租人违约时，次承租人因转租人违约造成的损失往往难以计算，尤其是当转租人有证据证明其已积极帮助次承租人寻找同等甚至更优条件的房屋租赁而次承租人不愿意配合时，次承租人的实际损失应当如何计算，此种情形下是否可以适当减少违约金也是值得我们思考的问题。
　　（三）现行法律对次承租人权利的保护相对薄弱
　　原告曾某某与被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案，被告是因为出租人即房屋所有权人与被告解除了房屋租赁合同，才被迫提前与原告解除了租赁合同，而在原告祝某某与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案中，被告陈某某即转租人亦是因为出租人与其解除了房屋租赁合同因而提前终止了其与原告的转租合同。由此可见，次承租人的合同权利始终处于一种不稳定的状态，其权利的实现不仅要依赖承租人也要依赖于出租人，转租关系是在承租人与出租人租赁合同的基础上存在的，当出租人出于各种原因与承租人解除了房屋租赁合同时，承租人与次承租人之间的房屋租赁合同便失去了存在的基础，合同失去继续履行的可能，而基于合同的相对性，次承租人完全无法干涉出租人解除权的行使，即使《解释》第17条规定了“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩承租人合同解除权时，人民法院应予支持”，但该条款的适用仍然存在许多限制条件，当出租人基于其他原因与承租人解除合同或是与承租人协商一致解除合同时，次承租人无法依据该条款的规定行使抗辩权，而当转租合同无效时，次承租人也无法适用《解释》第17条的规定。对次承租人更不利的情况在于转租合同的效力甚至也受出租人的影响，《解释》第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据该条款内容可以反推得出“承租人未经承租人同意转租的，出租人可以请求认定转租合同为无效”的结论，而《解释》的起草者确实是如此认定转租合同效力的，最高人民法院的法官在《<关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>的理解与适用》一文中写到：《解释》在遵循法律规定精神的基础上，确定了尽量维持合同效力原则，体现在以下两个方面：一是明确合同无效的情形，《解释》将违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。 由此可见，最高人民法院坚定的将未经出租人同意的转租合同认定为无效合同，立法者更加倾向于保护出租人即房屋所有权人的利益，相对而言忽视了对次承租人的保护。

　　二、房屋转租纠纷的司法应对

　　（一）关于转租合同效力的认定
　　基于笔者在上文中的分析，法院在审理房屋转租纠纷案件时，不宜轻易认定转租合同无效，合同的无效与否应当严格适用《合同法》第52条的规定来判断，即存在《合同法》第52条列举的五种情形时，才可认定转租合同无效。出租人不同意转租而导致转租合同无效应当属于《合同法》第52条第5款规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”情形。但实际上，《合同法》并未明确规定未经出租人同意时转租合同的效力，而是在《解释》中通过反推的方式确定了未经出租人同意转租合同无效，司法解释的规定当然具有法律效力，但前提是不与法律相冲突，《合同法》第224条仅仅规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，即在承租人私自转租房屋之时，法律授予出租人的是合同解除权，且该解除权针对的是承租人与出租人之间的房屋租赁合同而非承租人与次承租人之间的转租合同，因此，《解释》的相关规定是否与《合同法》相冲突仍然是值得商榷的问题。但是，在《合同法》等法律法规修改之前，《解释》第16条规定仍应作为确定转租合同效力的重要依据，法院在依据《解释》确定转租合同效力时应当对“出租人是否同意转租”作出准确判断，笔者的建议是出租人与承租人签订的房屋租赁合同中明确约定了不得转租的，无论次承租人是否知道该约定，都应当视为出租人明确表示了不同意转租，因为次承租人在签订合同时应尽到应有的注意义务，即应要求承租人提供其与承租人的房屋租赁合同。当出租人有明确有效的证据如电话录音等证明其不同意承租人转租的，也可认定转租合同无效。另外，依据《解释》的规定，仅有出租人有权利以不同意转租为由请求认定转租合同无效，承租人并无此权利。
　　（二）关于违约金的计算问题
　　违约金的计算仍应以当事人的实际损失为基础，双方当事人未在转租合同中明确约定违约金的，当次承租人不履行支付租金的义务时，承租人可以以计算利息的方式来确定违约金的具体数额；承租人不履行交付房屋义务的，次承租人亦可以已支付的租金为本金来计算违约金，也可依据市场上同等条件房屋的租金与转租合同中约定的租金差额来计算违约金；双方当事人在转租合同中明确约定违约金的，一般应当尊重当事人的约定，不宜随意调整违约金，根据房屋租赁市场的交易习惯，房屋租赁合同的当事人一般会约定一个月至三个月的租金作为违约金，法官在审理案件时应当尊重市场的交易习惯，而非教条的适用法律及司法解释的规定。毕竟，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，且以赔偿非违约方的损失为主要功能，故应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则，并结合具体情况予以衡量。 同时法官也应当注意非违约方是否存在一定的过错，当非违约方的过错导致损失扩大时，应当适当减轻违约方的违约责任，如承租人已主动帮次承租人寻找到同等条件的房屋而次承租人不愿意配合，此时法官可考虑适当调整违约金。
　　（三）违约责任承担方式的选择
　　依照法律的规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。转租合同当事人任意一方违约的，另一方都有权要求其承担继续履行、赔偿损失等违约责任，但在司法实践中，很少会有转租合同的当事人要求违约方继续履行合同义务的，大多是要求违约方支付违约金以填补损失。其实，依据转租合同标的的性质，转租合同确实不宜强制继续履行。《合同法》第111条亦规定了“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。有学者认为出租人不得以承担违约责任为代价解除不符合法定或约定解除条件的房屋租赁合同，除非该合同实际无法继续履行。 笔者认为，一旦转租合同的任意一方当事人提出解除合同的请求，则合同在事实上已很难继续履行，虽然在理论上合同当事人有权要求违约方继续履行合同义务，但在实践中很难进行处理，如当次承租人要求提前解除转租合同时，强行要求次承租人继续履行合同显然不切实际，而当承租人要求提前解除转租合同时，如果次承租人已经搬离了房屋，则强制承租人继续将房屋提供给承租人居住也存在着操作上的困难，相关判决的可执行性很低。另外，在承租人已与出租人解除了房屋租赁合同的情况下，转租合同也就失去了继续履行的基础及可能性。因此，除非转租合同确实存在继续履行的现实基础，法院在审理此类纠纷时不宜强制当事人继续履行合同义务，要求违约方赔偿违约损失是更为合理的选择。

　　三、关于完善相关立法的思考

　　对于《解释》第16条关于转租合同效力的规定，笔者始终认为该规定有与《合同法》相冲突之嫌，不仅违反了契约自由精神，也存在错误的扩大解释了合同法相关规定的嫌疑，《合同法》只是赋予了出租人特定情况下的合同解除权，《解释》却直接赋予了出租人认定转租合同无效的权利。实际上，出租人行使合同解除权已足以实现自身救济，出租人在转租人未经同意转租的情况下享有了租赁合同的解除权，其完全可以通过解除合同来要求承租人退还房屋并赔偿损失，并可以基于返还财产请求权要求次承租人腾退房屋，次承租人在原房屋租赁合同解除后仍然占有使用房屋的，承租人可要求次承租人承担相应的房屋占有使用费，即通过现有立法的规定，无论转租合同是否有效，出租人都可充分实现权利救济。反之，当转租合同被认定无效时，次承租人及承租人便无法依据合同的约定要求违约方承担违约责任，尤其是承租人与出租人串通的情况下，明显将次承租人置于十分不利及被动的地位。因此，笔者认为应当对《解释》第16 条进行修改，出租人无权以未经其同意为由要求认定转租合同无效。相对而言，笔者比较赞同《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）》的规定：在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。