承租人先买权保护研究

发布时间：2017-10-26 03:39

  本文关键词：承租人先买权保护研究

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【摘要】：承租人优先购买权是我国优先购买权制度重要分支,属政策性规范,目的是保护弱势承租人居住权。为了解实务中承租人先买权认定、行使与保护现状,通过分析两则经典案例以及众多二审判决发现承租人先买权存在以下问题:第一,2009年《房屋租赁合同司法解释》施行后,承租人先买权仅具有债权效力,不能对抗第三人。承租人先买权时常受到侵害,该制度已由权利本身之保护向权利救济之保护转移;第二,承租人先买权存在权利扩张与权利被架空之矛盾。司法实务承认意定先买权,将承租人先买权扩张适用于商业用房;但承租人先买权保护力度不够,权利受侵害业已成常态;第三,法院确定承租人先买权的赔偿标准不一,存在租金和房屋差价两种标准;第四,承租人诉讼主张依据不足,对先买权存在错误认识,经常选择诉请出租人与第三人之间的买卖合同无效;第五,法院未充分合理使用自身释明权,处理承租人先买权纠纷不够彻底,导致一事二诉,既造成当事人诉累,又浪费司法资源。基于承租人先买权存在的问题,本文从两个方面阐述对承租人先买权的保护。第一,构建承租人先买权成立和行使要件体系,从权利行使方面规范承租人先买权;第二,在承租人先买权受到侵害时,如何才能实现对承租人先买权的救济,并为救济提出合理化建议。本文将承租人先买权要件概括为五个。合法有效租赁基础法律关系是承租人先买权成立要件;出租人出卖租赁房屋于第三人、同等条件和合理期限是承租人先买权的三个积极行使要件,不存在限制条件是承租人先买权的消极行使要件;承租人主张行使先买权时,如果缺少五要件中任何一个,那么承租人便不享有或不能行使其先买权,此时出租人便不可能构成对承租人先买权的侵害。司法解释明文规定侵害承租人先买权应承担损害赔偿责任。通过对各学说对比分析发现,将出租人承担的损害赔偿责任定性为违约责任更为合理。出租人承担损害赔偿责任的范围包括直接和间接损失。损害赔偿依据原则上应当适用房屋差价标准,租金并不能代表承租人先买权受到侵害时的损失。装饰装修费用依个案具体认定。为引导承租人对先买权的行使与权利受到侵害时的救济以及完善法院对承租人先买权纠纷的审理,本文提出三点救济建议:第一,承租人在签订租赁合同时与出租人约定侵害承租人先买权的赔偿金;第二,承租人谨慎诉请出租人与第三人买卖合同无效;第三,法院应合理使用自身释明权,以期高效彻底解决承租人先买权纠纷案件。
【关键词】：承租人先买权 行使与保护 损害赔偿
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 摘要2-4
• Abstract4-8
• 引言8-13
• 一、研究价值及意义8
• 二、文献综述8-11
• 三、主要研究方法11
• 四、论文结构11-12
• 五、论文主要创新及不足12-13
• 第一章 承租人先买权纠纷典型案例及问题提出13-23
• 第一节 承租人先买权纠纷典型案例13-19
• 一、案例一——于某与A房地产公司等确认合同无效纠纷案13-15
• 二、案例二——黄某与A典当公司等租赁合同纠纷案15-19
• 第二节 承租人先买权制度存在的问题19-23
• 一、权利扩张与权利被架空之矛盾19-20
• 二、承租人先买权要件认定不清20-21
• 三、侵害承租人先买权的赔偿标准不一21
• 四、承租人主张权利救济存在错误认识和法院处理的不彻底性21-23
• 第二章 承租人先买权要件分析23-33
• 第一节 合法有效租赁基础法律关系23-25
• 第二节 出租人向第三人出卖租赁房屋25-27
• 第三节 同等条件27-29
• 一、合同价款及支付方式27-28
• 二、买卖合同标的物同一28-29
• 三、其他合理因素29
• 第四节 合理期限内行使29-32
• 一、出租人履行通知义务时的合理期限30
• 二、出租人未履行通知义务时的合理期限30-32
• 第五节 不存在限制条件32-33
• 第三章 承租人先买权损害赔偿及救济建议33-42
• 第一节 承租人先买权之损害赔偿33-38
• 一、承租人先买权之侵权认定33-34
• 二、侵害承租人先买权之责任性质34-35
• 三、出租人赔偿的范围和标准35-38
• 第二节 承租人先买权之救济建议38-42
• 一、承租人与出租人约定侵害先买权之赔偿金38
• 二、谨慎诉请出租人与第三人的买卖合同无效38-40
• 二、合理使用法官释明权40-42
• 结语42-43
• 参考文献43-45
• 后记45-46

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本文编号：1096874