房屋承租人优先购买权若干问题初探

发布时间：2017-11-05 06:34

  本文关键词：房屋承租人优先购买权若干问题初探

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【摘要】：承租人优先购买权依法律规定或合同约定而享有,在出租人出卖标的房屋时,权利人在同等条件下得优先于第三人而购买。鉴于不同类型先买权的基础法律关系不同,房屋承租人优先购买权的基础法律关系是房屋租赁关系。法律规定对于承租人优先购买权的效力、行使、损害赔偿等问题都没有作出直接的解答,后虽有司法解释针对实践中遇到的问题作了一定程度的完善,但实务中各个法院做法并不统一,学术界对该制度的内容亦存在多种理解。本文第一部分主要讨论优先购买权的性质。关于性质问题有着学界不同观点,该部分罗列了现有观点,如期待权说、附强制缔约效力的请求权说、请求权说以及形成权说。期待权说将承租人的期待上升为权利,这种做法值得探讨,强制缔约本身的适用范围较窄,其效力强大以至于能否适用优先购买权的情形尚待解决,而请求权的特点则导致在解释优先购买权时需要创设许多的例外,比如能否独立让与、期间的性质。本文认为,用形成权来解释优先购买权的性质最为合理,优先购买权不能独立让与,不能附条件或附期限,其行使期限当事人可以约定等特征都印证了其是形成权。本文第二章主要探讨承租人优先购买权的效力。这是有关行使效果的问题。首先,在合同效果上,权利的行使会对已经成立生效的出租人与第三人之间的买卖合同产生何种影响:本文认为承租人优先购买权的行使不影响第三人与出租人之间买卖合同的效力。权利的行使还在出租人与承租人之间径直形成了一个买卖合同。承租人优先购买权有无对抗力在其他国家和地区有不同的立法模式,该问题的关键在于:承租人优先购买权是否从物权登记和特殊立法保护这两个对抗力的来源获得对抗力。我国不存在优先购买权的物权登记制度,对此也不存在特殊立法保护,因而我国承租人优先购买权无对抗力。本文第三章主要探讨承租人优先购买权的行使。主要解决了如下几个问题:此项权利在符合何种条件下能够行使,法律要求以出卖房屋为前提条件,出卖是指出租人与第三人订立了买卖合同;权利的行使将形成同等条件的下的买卖合同,同等条件应当依据具体交易条件确定;出租人的通知义务期限从出租人出卖房屋时起算,出租人应当不迟延地通知承租人,其内容应当包括具体交易条件;承租人优先购买权的行使期限可以约定,司法解释也有规定行使期限。本文第四章主要探讨承租人优先购买权的损害赔偿。损害赔偿问题是实务直接面对的问题,但实务中关于这个问题的理解和做法尤为不一。在明确形成权具有可侵害性这一首要关键问题后,侵害行为有不同类型,具体包括没有履行通知义务的,第三人阻碍承租人行使优先购买权的,买卖合同成立之后不履行的等情形。不同的侵害行为对承租人产生的损害也不同,出租人不履行买卖合同的自然构成违约责任,出租人不履行通知义务的构成租赁合同项下的违约责任,第三人侵害承租人优先购买权或成立侵权责任。
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D923.6

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本文编号：1143026