我国城市住宅建设用地使用权续期制度研究

发布时间：2018-11-04 10:27

【摘要】：作为一个典型的社会主义国家,土地资源既是一种特殊的商品,也意味着一种特殊的权利。随着土地资源的盘活、开发和利用,城镇化速度的加快和房地产行业的发展形成了相互促进和相互影响的双向互动模式。越来越多的人迁往城市谋求个人发展,在城市购买商品房已经成了大多数人的追求和梦想,而对于另一些人来说,购买商品房不仅用于居住,更是一种稳定的投资行为。我国城市住宅建设用地的土地使用权最高年限为70年,也即房屋产权为70年。住宅用地土地使用权的实效性为土地的流动和交易提供了保障,也为土地资源的市场化提供了法律依据。但是有限期的土地使用权一旦届满,势必会引发新一轮的问题:产权如何续期?对于该如何续期这一疑问,有关部门先后给出了不同的政策回应:首先,2008年出台的“土地管理法草案”表明住宅产权期满之后可无偿自动续期。而后,于2009年出台的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》却给出了“按照国家有关规定自动续期”的说法。显然,产权的续期由“无偿”自动续期变更为“按照国家有关规定”自动续期,而这个“有关规定”到底是什么,我国法律虽未做出明确释义,但已经在无形中否定了无偿续期,这也正是社会各界和民众所关心和忧虑的问题。近年来,住宅建设用地使用权期满的现象也逐渐引起了社会各界的关注。对于该如何续期这一问题,各地方政府也展开了积极的探讨并给出了初步的续期方案。以深圳特别行政区为例,为了回应和解答深圳市民对住宅产权续期的疑虑,深圳市政府随即出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》,该文件就深圳市住宅产权的续期政策作出了具体的规定。同时,温州、克拉玛依等地区也面临住宅建设用地使用权“撞限”的问题,但地方政府和有关部门并未出台或说明相关的续期政策和措施。我国法律对于住宅建设用地使用权该如何续期的问题并未作出详细而明晰的规定,正是因为这种法律上的内容缺失和制度上的真空状态导致地方政府在续期政策的制定上没有明确的方针指引和政策导向,导致续期政策和手段操作性不强,若同类问题在全国范围内出现和爆发,我们将会面临严重的社会困境,因此,对于住宅建设用地使用权的续期问题的研究是非常必要和迫切的。针对城市住宅建设用地该如何续期这一问题,我国国家层面也分三次给出了回应。2016年11月27日发布的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》表明将进一步研究和完善住宅产权续期的法律安排;2017年3月8日,国土资源部部长姜大明也表示国家会保护居民的财产权,有关部门正在进一步研究产权续期的制度安排与立法建议;2017年3月15日,国家总理李克强也就住宅产权续期问题做出回应,称70年期满之后可以续期,而且不需要向有关部门进行申请。李克强总理和有关部门已经在宏观上对城市住宅建设用地使用权的续期问题做出了回应,基于此,我们应从社会管理与政策建设的角度出发,在微观上深入研究和分析住宅建设用地使用权续期的政策内容与实施细则。本文以城市住宅建设用地使用权的续期管理工作为主要研究内容,以我国现行的土地使用制度为研究的制度框架,以有限产权理论为研究依托,深入分析我国城市住宅建设用地使用权续期管理工作所面临的现实困境,并在此基础之上对比分析国外有关产权理论的制度设计和实践成果,从制度建设和政策管理的视角构建了年租制在我国住宅建设用土地使用权续期中的具体制度和平台建设,为我国城市住宅建设用地使用权的续期管理工作提出新设想。
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【学位授予单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2017
【分类号】：D923.2

【参考文献】