论一房二卖与差价赔偿

发布时间：2020-05-12 19:51

【摘要】：近年来,因房价上涨过高、过快而引发了一系列社会问题,包括在房产交易中一房二卖等民事纠纷。一房二卖中的标的物归属以及违约方应当承担何种赔偿责任在司法实践存在较大差异,理论界对这一问题所持的观点也并不统一。一物二卖涉及的法律关系比较复杂,我国现行法律也尚无明确的条文作为裁判依据。本文以房产买卖的合同与物权变动法律关系为前提,结合心理学和经济学分析,主要探讨一房二卖中标的物的归属和违约出卖人应当承担的赔偿责任这两个问题。第一部分通过房价数据统计和公众对房价过快上涨的反应导入因此而产生社会焦虑和诚信危机问题,揭示一房二卖纠纷产生的必然性。第二部分论述一房二卖合同与物权变动前提。不动产物权合同包含物权和债权两类法律关系。物权是否应当独立于买卖合同,理论届倾向于认为应当明确物权合同独立性。大陆法系关于物权变动的立法模式大致有三种:债权意思主义模式、物权形式主义模式、债权形式主义模式。三种模式分别以法国、德国和奥地利为代表。前两种模式都存在比较明显缺点,而债权形式主义模式则在兼备前两种模式优缺点的同时,适当平衡了买卖双方权利义务以及承担的风险。债权形式主义模式比较符合我国国情,因此成为我国的立法选择。第三部分对一房二卖进行相关的心理学和经济学分析。一方面,心理学家马斯洛的“优势欲望”与“递进满足”理论,即人类无法以绝对或者一步到位的方式得到满足。如果没有法律上的制约,出卖方将不断违反契约而将房屋出卖给后面出价更高的买受人,从而满足递进产生的优势欲望。另一方面,从经济分析角度,如果机会主义违约行为不受到惩罚,或者受到的惩罚小于他违约所获得的利益,一房二卖行为将不会被有效遏制。第四部分基于一物一权原则和司法实践,分析一房二卖中三种情形下的标的物归属。一物一权是物权法的三项基本原则之一,由于一物一权原则,一房二卖必然产生标的物归属的冲突。对一房二卖的标的物归属,我国司法实践确认的权利保护顺位是:(1)已经合法占有房屋的;(2)已经办理登记备案手续的;(3)合同成立在先的。这一权利保护顺位正是我国债权形式主义物权变动模式的体现。第五部分论述一房二卖的救济。通过分析不同层级人民法院对一房二卖的判决,可以看到我国司法实践已经基本明确了一房二卖中违约方应当承担差价损失赔偿责任。只是不同法院对差价损失赔偿的数额仍然存在差异,即差价损失赔偿是否可以超过购买房屋价款的一倍。本文结合相关规范依据,在论述差价损失赔偿原则符合法理和情理的同时,指出立法应当对一房二卖中违约方的差价损失赔偿进行明确,并建议立法者参考消费者权益保护法中的惩罚性赔偿机制,设置较高的赔偿限额并保持一定弹性,从而适应房价上涨过快、过高这一社会现状。
【学位授予单位】：南京大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：D923.6

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本文编号：2660752