农民住房财产权实现的法律规范路径

发布时间：2020-09-10 08:03

　　《物权法》规定宅基地使用权不得抵押。继十七届三中全会之后,十八届三中全会也提出保障农民利益,即通过改革完善宅基地制度,保障农户宅基地用益物权。随后暂停实施相关法律,以开启农房抵押贷款的试点工作。《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(以下简称暂行办法)明确房屋和宅基地使用权一并抵押及处置,但在未明确受让人范围,而是援引向相关法律法规和国务院规定。《物权法》和《土地管理法》对此未作特殊规定,只明确了转让不得用于非农业建设。1999年以来国务院多次发布通知禁止农民住宅卖给城市居民。尽管如此,理论界关于该问题的讨论始终不断,实践中城镇居民到农村买房的现象屡禁不止,纠纷也不断。房屋为农民的财产,如何保障农民利益最大化,同时又不损害集体宅基地所有权,还能满足受让人的需求,是个重要话题。因此,对于房屋和宅基地所用权的制度设计需慎重对待,以维护农民利益为出发点和落脚点,同时要严格落实保护耕地等基本国策。农房流转法律并未作特殊规定,然宅基地使用权的流转方面有限制。因此,关键在于宅基地使用权流转的制度选择,应兼顾多方利益诉求。从房屋财产权角度而言,流转对象无论是农民还是城市居民对于其都是失去房屋的效果,反而市场越大价值越高,因此房屋自由流转符合农民的利益需求。从受让人利益而言,其获得宅基地使用权更符合其利益诉求;对于集体而言,在宅基地所有权不变的基础上,通过引入有偿、有期限使用机制以维护公有制的主体地位。从农民利益保护角度而言,建立房屋宅基地集体收储制度,设置赎回期,也允许农民再次购买农房以解决居住问题。本文除引言和结语外,共分为两个部分:第一部分介绍农村房屋流转的范围。从理论上讲,房屋流转有内部流转说和自由流转说两种争论,体现了不同的法律价值判断。从试点实践来讲,多将流转范围扩展到县域内的农村居民,也有试点允许城镇居民购买房屋,通过交纳集体建设用地使用费或经征收为国有土地使用权入市交易。法律来源于实践,又指导实践的发展,试点为农房自由流转法律的制定提供了直接的借鉴和参考。从法理上讲,多年的司法实践法院多认定城镇居民购买农村房屋的行为无效。认定农村房屋买卖合同的效力属于民法问题,应依据《合同法》第52条和《合同法》解释(一)第4条的规定,而不包括国家的政策性规定。另外,国务院的政策规定限制农民卖房的自由本身违反法律保护财产权的规定,且违背客观现实在实践上难以操作。因此,建议将国务院政策做出调整以符合新时代的客观现实。如此,便解决了农房流转的政策障碍。此外,农村房屋自由流转是意思自治原则的体现,是法的价值的考量,符合农民的利益,既有历史的和现实的借鉴,在户籍制度改革下也有实现的可能。综上,房屋应自由流转。第二部分介绍宅基地使用权是否随房屋流转的问题。在房地分离和房地一体的理论争议中,房地分离主义主张宅基地使用权不流转,通过推定租赁权或法定租赁权解决宅基地使用权不能流转的法律障碍;房地一体主义主张宅基地使用权随之流转,并逐步建立宅基地有偿、有期限制度。限制宅基地使用权流转的正当性不足,其随房屋流转是房地一体流转的必然要求,也符合房屋登记的要求。宅基地使用权是我国公有制性质决定的,其是对农民土地所有权的补偿,因此,农民无偿、无期限使用。在对外流转过程中应引入有偿、有期限制度以维护我国的公有制制度和集体的利益,也逐步统一城乡住房市场。据此,形成宅基地使用权的流转制度:农民内部流转仍坚持无偿取得、无期限使用;无论本集体组织成员有无购买力和购买需求,赋予其在同等条件下的优先购买权;农村房屋向外部流转应为有偿、有期限使用,向集体组织交纳集体建设用地使用费;房屋所有权和宅基地使用权流转后其用途保持不变,仍为居住性质;严格坚持“一户一宅”,农民房屋流转后,不得再次申请宅基地使用权,即使有偿也不应准许;城市居民获得房屋所有权和宅基地使用权,应办理登记手续,以彰显和保护其权利。
【学位单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2018
【中图分类】：D923.2

【参考文献】