论预售商品房抵押预告登记权利人附条件优先受偿

发布时间：2020-11-18 05:01

　　 伴随着房地产市场的持续繁荣,按揭贷款购房的人数与资金规模均与日俱增。对预售商品房进行抵押预告登记,是银行在按揭贷款中保障自身权益的重要手段。然而随着按揭贷款规模的扩大,相关的诉讼纠纷也在增多,现行法的空白和模糊也为这类案件的争议焦点提供了空间。其中一个较为重要的法律问题是:抵押预告登记权利人是否享有优先受偿权?司法实践对于该问题,存在着较大的争议,缺乏统一的标准,故而造成了裁判冲突的局面。一部分法院认同权利人直接享有优先受偿权,而另一部分法院认为权利人并无优先受偿权;一部分法院判决权利人在无过错时可以优先受偿,一部分法院判决只有当义务人履行抵押权正式登记义务(即设立正式抵押权)后,权利人方可以优先受偿房屋价款。此种“类案不同判”的现象十分不利于保护抵押预告登记权利人的利益。学界对于预告登记后所设立权利为何,并无明确定论,但普遍认同,预告登记是一种债权请求权的保全,通过登记赋予其所承载的请求权以物权的效力,为债权请求权的实现提供保障。然而预告登记并未使得该权利具有绝对性与支配性,因此不应当将该权利认定为物权。而抵押预告登记与抵押权的本登记,二者的根本区别在于,预告登记并未正式设立抵押权,权利人也不应无条件地享有优先受偿权。尽管预售商品房抵押预告登记与在建建筑物抵押权之间有相似之处,但二者存在本质区别,亦不应类推适用为在建建筑物抵押权。尽管权利人不应无条件享有优先受偿权,但是因稳定金融系统、鼓励房地产市场健康发展的需要,在面临我国法对于抵押预告登记权利人利益保护缺失的情形下,以及基于开发商阶段性担保不能降低预告登记权利人债权风险等因素的考量,附条件地承认抵押预告登记权利人优先受偿权是具有现实必要性的。具体而言,在开发商未及时办理首次登记以及预告登记义务人怠于办理登记两种情况下,可附条件地承认抵押预告登记权利人享有优先受偿权。
【学位单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2018
【中图分类】：D923.2
【文章目录】：
摘要
Abstract
第一章 绪论
    第一节 研究背景
    第二节 文献综述
        一、抵押预告登记与在建工程抵押权异同的文献综述
        二、关于预告登记权利人是否享有优先受偿权的文献综述
        三、现有研究的不足
    第三节 研究方法与创新之处
第二章 司法实践中抵押预告登记纠纷的不同判决结果
    第一节 司法实践中“类案不同判”现象概述
    第二节 司法实践中的不同判决结果分析
        一、预告登记权利人可直接优先受偿
        二、类推适用在建建筑物抵押权以承认权利人优先受偿权
        三、预告登记权利人不可优先受偿
        四、预告登记权利人无过错时可优先受偿
    本章小结
第三章 预告登记权利人不可无条件享有优先受偿权
    第一节 预告登记不能等同于本登记
        一、本登记之性质
        二、预告登记之本源
        三、预告登记与本登记之差异
    第二节 预告登记所登记权利之性质
        一、预告登记所登记权利性质之争议
        二、预告登记所登记权利仍为债权
    第三节 不可类推适用在建建筑物抵押权的相关规范
    本章小结
第四章 附条件承认抵押预告登记权利人之优先受偿权的必要性
    第一节 有利于保护预告登记权利人利益
        一、保护预告登记权利人利益之现实意义
        二、可填补现行制度对于预告登记权利人保护的不足
    第二节 开发商阶段性担保不能降低预告登记权利人的风险
    本章小结
第五章 抵押预告登记权利人可优先受偿的条件
    第一节 开发商交付房屋后未及时办理首次登记使抵押权无法设立
        一、开发商办理首次登记是设立抵押权的前提
        二、开发商未及时办理首次登记严重阻碍了预告登记权利人债权实现
        三、预告登记权利人权益因未首次登记的房屋可被司法机关执行而受损
    第二节 预告登记义务人怠于配合办理抵押权正式登记
        一、抵押权正式登记需要预告登记义务人之配合
        二、预告登记义务人怠于配合登记使权利人维权程序繁琐
    本章小结
结论
参考文献
攻读硕士学位期间取得的研究成果
致谢
答辩委员会对论文的评定意见

【参考文献】

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本文编号：2888346