房屋承租人优先购买权若干问题研究

发布时间：2017-08-02 14:20

  本文关键词：房屋承租人优先购买权若干问题研究

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【摘要】：优先购买权,又称优先承买权、先买权,是指特定人依法律规定或约定而享有的,在出卖人出卖标的物于第三人时,可以同等条件优先于该第三人而购买的权利1。承租人之优先购买权不仅平衡民法意思自治原则和弱势群体利益,而且一定程度上解决了承租人、出租人及第三人之间的冲突矛盾。从历史的角度看,承租人优先购买权在多数大陆法系国家中均有久远的渊源,我国的《民法通则意见》和《合同法》及最高院《解释》2等法律法规也都有涉及该权利的规定。尽管如此,房地产市场日益壮大,随着该制度的反复实践,缺陷也逐渐引起学界的关注。正因该制度规定的原则性,在实践操作中仍有疑义,因此,不管是在司法实践还是在学术界,该制度存在许多值得探讨的问题。本文依托现有的法律法规,从理论和司法实践中出现的案例出发,旨在理清承租人优先购买权的本质属性及其法律边界,希望对于实务界有所启发和帮助,以下所讨论的优先购买权皆指房屋承租人优先购买权。本文由导言、正文以及结论三块组成:导言部分阐明本文的动机,即从理论和司法实践中探究房屋承租人优先购买权,提出正确适用和理解该制度的思路,作为实践的一些参考。正文由四章组成:第一章首先分析承租人优先购买权的法律性质。承租人优先购买权的性质问题是解决实践中所遇争议的理论基础。这一章对于现有的形成权说、期待权说、物权说、债权说等进行分析,明确其形成权的本质,奠定解决实践中问题的基础。第二章以选取的案例为切入点,分析了承租人优先购买权的行使条件,并在此基础上对案例进行评析,分析了一审法院误判的原因。然后笔者更进一步分析了“同等条件”的含义,“同等条件”不局限于成交的金额,而及于支付方式等。第三章主要探究房屋承租人优先购买权的主体,通过案例结合相关理论,同时分析次承租人顺位优先问题。第四章对于承租人优先购买权的行使期限进行细化研究,具体从两个方面出发,其一是出租人履行通知义务时,承租人优先购买权的行使期限;其二是出租人未履行通知义务时,承租人优先购买权的行使期限。最后一部分为总结,主要是对本文中所讨论的内容进行归纳和总结,提出自己的观点及其阐述本文之不足,以期补充。
【关键词】：承租人优先购买权 行使条件 主体 行使期限
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 摘要2-4
• abstract4-8
• 导言8-17
• 一、问题的提出8
• 二、研究价值及意义8-9
• 三、文献综述9-14
• 四、主要研究方法14-15
• 五、论文结构15
• 六、论文的主要创新及不足15-17
• 第一章 承租人优先购买权的立法与法律性质分析17-22
• 第一节 我国关于承租人优先购买权的立法17
• 第二节 房屋承租人优先购买权的法律性质17-22
• 一、承租人优先购买权法律性质之学说18-19
• 二、对承租人优先购买权法律性质各种学说的评析19-22
• 第二章 承租人优先购买权的行使条件22-29
• 第一节 案例介绍及反应的问题22-24
• 一、案例介绍22-23
• 二、案例所反映的问题23-24
• 第二节“李小强”案误判原因解析24-25
• 一、一审法院的说理过程24-25
• 二、一审法院对于“同等条件”的错误认识25
• 第三节 优先购买权的成立要件以及“同等条件”的内容25-29
• 一、房屋承租人优先购买权的成立要件25-26
• 二、“同等条件”的内容26-29
• 第三章 承租人优先购买权的主体探讨29-36
• 第一节 案例介绍及反映的问题29-30
• 一、案例介绍29-30
• 二、案例所反映的问题30
• 第二节 有关次承租人顺位在先的讨论30-36
• 一、优先购买权性质分析与转租31-32
• 二、次承租人优先购买权顺位在先符合优先购买权的价值追求32-33
• 三、次承租人优先购买权顺位在先基于占有的事实之分析33-34
• 四、次承租人优先购买权顺位在先的现实意义34-36
• 第四章 承租人优先购买权行使期限的界定36-39
• 第一节 出租人履行通知义务场合的界定36-37
• 第二节 出租人未履行通知义务场合的界定37-39
• 结论39-40
• 参考文献40-43

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本文编号：609705