农村宅基地使用权流转问题研究
本文关键词：宅基地使用权流转问题研究，由笔耕文化传播整理发布。
当前所在位置：中国论文网 > 经济法律论文发表 > 农村宅基地使用权流转问题研究
农村宅基地使用权流转问题研究
发布日期： 2012-03-09 发布：
2011年第23期目录 本期共收录文章20篇
摘要：农村宅基地使用权，特别是使用权的流转是关系农民切身利益的基础性权利。目前形势下，宅基地使用权不能自由流转严重违背了市场经济的运作规律，在实践中引发了大量的纠纷与矛盾。因此，农村宅基地使用权流转制度的改革势在必行。解决农村宅基地流转问题当务之急是立足于现有法律制度和农村实践，制定农村宅基地使用权流转的立法制度。
中国论文网
关键词：农村宅基地集体经济家民工利益
作者简介：朱彤晖，贵州大学法学院。
中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)08-097-02
一、农村宅基地使用权流转基础知识
（一）农村宅基地使用权的法律属性
宅基地使用权，是指城镇或农村居民在国家所有或者集体所有的土地上建筑房屋，供作居住的权利。根据现行的农村宅基地使用权制度，农村宅基地使用权具有以下法律属性：
1．严格的身份属性。农民要想申请宅基地，前提条件是必须为农村集体经济组织的成员。土地的有限性、稀缺性决定了集体经济组织以外的成员不能申请宅基地，所以宅基地使用权是与成员权联系在一起的。
2．从属性。农村居民的房屋一经建成，宅基地使用权即由地面附着的房屋所有权来决定。农房所有权转移或消灭，宅基地使用权亦随之转移或消灭，宅基地使用权不可以单独转让，只能随宅基地上的房屋一起转让，这就是人们通常说的“地随房走”的原则。
3．福利性。宅基地和农村集体经济组织成员的权利和利益是连在一起的，其福利性质主要表现在农民能够基于集体经济组织成员的身份无偿地或者是低价获得宅基地，获得基本的生活条件，只要符合法定的申请条件，这是农村居民与城市居民相比享有的最低限度的福利。
4.长期性。只要是农村集体经济组织成员通过合法程序获得的宅基地使用权，该成员就可以长期使用。即使因为国家征用或农村集体的公共设施建设而丧失，该集体经济组织成员仍然可以再申请新的宅基地长期使用。
5.“一户一宅”原则。土地资源的有限性，不可能给每个农村居民提供更多生活需要，因此，2004年修订的《土地管理法》明确规定一户只能有一处宅基地。
(二）农村宅基地使用权流转的主要形式
农村宅基地流转是指农村宅基地所有权或使用权由一个权利主体过渡给另一个权利主体。农村宅基地所有权流转只有通过国家征收农村集体土地由集体经济组织流转给国家，但由于各种因素影响，特别是经济利益诱惑，农村宅基地使用权的非法流转大量存在，在城乡结合部则更为普遍。农村宅基地流转主要通过:
1.出租。出租指集体经济组织或农户将宅基地使用权让与承租人使用，承租人定期向集体经济组织和农户缴纳租金的一种流转方式。农户出租宅基地，主要是农户将房屋整体或部分出租，连同宅基地一同出租，这是目前宅基地出租流转最为普遍的方式。
2.转让。转让包括买卖、继承和赠与。不少务工经商的农民在取得一定的经济收入后在城市购买商品房而将原农村住宅连同宅基地出售给他人居住或用作经营场所。一种是本村内成员之间相对比较简单的买卖，一种情况是比较复杂的非本村成员购买。第二种情况，涉及本村外的农民和城市居民两类购房主体，其中以城市居民购房为主。但均超出中国现行宅基地制度规定，属不正当交易行为。
3.置换。这种流转的主要原因是农户为了生产、生活方便，或风水等传统文化影响。宅基地与耕地、国有土地进行的互换，，是属于不同性质土地之间进行的置换。宅基地与耕地进行的置换主要是由于社会主义新农村建设，或进行村庄宅基地整理，可以缓解征地中的矛盾，降低征地成本。
4.入股。入股是以宅基地使用权作价，在一定的年期内以出资或入股方式与合伙人进行联营联建，建成后按一定比例分配房屋或联营分红。
5.国家征收征用。国家征收征用是指国家由于经济建设、基础设施建设和城镇扩张等而占用农村宅基地，将宅基地所有权由集体所有转变为国家所有，农村宅基地使用权也一并进行了流转或国家只将宅基地征用一段时间，到期后再将宅基地归还给农户或集体经济组织。
二、农村宅基地流转立法的现实必要性
因时势的变化，在改革开放前乃至其后很长一段时间内产生效益的以居住保障为基础建立农村宅基地使用权制度，越来越不适应时代的要求。当前农村宅基地使用权中主要存在着以下的问题：
（一）法律规范不完善且违反公平原则
从我国的立法现状上看，现阶段调整宅基地使用权的法律规范数量极少，而且大部分是一些规范性文件，效力层次比较低，《物权法》虽然把宅基地使用权作为独立的一章加以规定，但是也仅仅只有四条的内容，并且延续了过去的政策，特别是在对待宅基地使用权的流转问题上，采取了严格的限制政策。允许城镇居民自由转让其房屋，而不允许农民自由处分其房屋，实际上剥夺了农民与城镇居民财产上的平等权利，对农民来说是不公平的。
（二）缺乏明确的流转法律规范，地下交易扰乱市场秩序
法律没有禁止房屋的出租、出卖，包括继承的行为，根椐“地随房走”的原则，宅基地使用权的流转是一种客观现实，但法律并没有做出相应的明确规定，这种流转需求一再被法律所拒绝，进而催生了地下交易。宅基地地下交易加剧了土地使用权的权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理难度，扰乱了市场的正常秩序。
（三）宅基地的审批监管缺乏，登记程序混乱
由于农村宅基地使用权实行的是无偿、永久使用的制度，使部分农民产生“不要白不要”的心理，加之农村宅基地使用权管理混乱，村镇干部中以权谋私、越权审批的问题突出，部分农民超标建房。同时，由于缺乏宅基地使用权的强制登记制度，实践中转让方与受让方的权利不明，纠纷不断。
（四）“空心村”、人均宅基地面积严重超标、“一户多宅”现象严重
由于农村宅基地使用权的福利和可继承性，诱使一部分经济条件好的人通过各种手段获取宅基地，加上农村宅基地使用权的管理的混乱，基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，采用的是无偿、无期限的使用制度，也出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意在承包责任地上建房，出现了农民超过标准建房，或建了新房也拒不交出闲置下来的老宅基地，一些乡村干部凭借权力、关系占有多处宅基地等。
三、农村宅基地使用权流转的立法重构
(一）农村宅基地使用权流转的立法设计
随着市场经济的发展和农村土地市场的活跃，城市化进程中建设用地短缺现象在各地经济发展中越来越严重，而现行农村宅基地政策在解决农民散居和集约化利用宅基地等问题上愈显不力。宅基地的自由流转对农村劳动力、农村市场是个解放，对城镇化的加快是个推动。因此，重构农村宅基地使用权流转制度日显迫切。
1.完善农村宅基地审批制度。必须坚持“一户一宅”的原则完善宅基地审批制度。省对县农村宅基地占用农用地年度计划指标实行单独核定、单独下达，避免城镇建设占用农村宅基地用地指标。改革和完善宅基地审批制度，重点加强对新增宅基地的行政审批，各县（市）根据农村宅基地占用农用地的计划指标申请农用地转用，全力完善公开、公平、公正，公开计划用地指标，公开申请建房用户名单，公开审批结果，接受监督。
2.明确农村宅基地使用权流转条件。宅基地使用权流转必须是已经通过集体经济组织批准为宅基地的土地。农村宅基地使用权允许流转必须限制一定的条件。首先，允许流转的宅基地必须有明确的权利人，权属无争议，且依法办理了土地登记，领有土地权属证书。其次，流转后的宅基地使用必须符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划。还要满足用途管制要求，不得随意将宅基地挪为它用，必须征得管理部门的政策许可。
（二）农村宅基地流转中对农民工利益的保护
宅基地使用权流转的立法使得农民工可以对宅基地进行转让，由于转让宅基地后将不得再申请宅基地，农民工将面临很多问题如：进城落户、购买城镇住房、社会保障、子女入学等。这些问题的解决需要与其他相关法律法规和政策的密切协调与配合。
1.进城农民可在固定住所处落户。改革开放以来，许多较早进城务工的农民在城镇具有了合法固定住所和具有稳定生活来源，对于这部分人应准予申请本人、配偶、未达法定婚龄及无独立生活能力的子女和双方父母在其合法固定住所所在地落户。同时，对于农民在市区就业、经营、投资并有稳定住所的也可以规定符合以下具体的标准，如取得国家相应职业资格证书的、获得县级以上劳动模范、先进工作者称号以及其他有突出贡献的等。
2.进城农民可申请经适房。经济适用房是当前国家解决城市住房困难的一个有效措施，对于农民工可适当减免购买经济适用房的交易服务费和产权登记费，对就业稳定、愿意进城定居、自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地的农户，鼓励他们办理宅基地退出手续，凭退出证明，可在一定范围内，享受到城镇购买安居房、经济适用房、廉价房的待遇。
3.可保留土地承包经营权。农村土地承包期内，承包方家庭部分成员迁入市区和全家或部分成员迁入城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权，鼓励依法自愿有偿进行流转；保留其农村原有宅基地使用权，鼓励依法转让。农民进城购房定居后,主动放弃原宅基地使用权的，由村集体经济组织或者村民委员会提出申请，逐级上报经过批准，原宅基地经有关部门评估作价后，由国土管理部门统一安排使用。
4.子女入学可享受同等待遇。让农民民享有同等的生存权、发展权，最大限度农民的潜能，可以为城镇发展注入新的活力。此外，也便于土地向适度规模经中，实现标准化生产、产业化经营。农民进城，最渴望的一是有钱可赚，二是享有与城里人同等的待遇，逐渐融入到城市中。农民工子女的教育问题是备受关注的，进城落户农民子女义务教育应纳入城镇教育发展规划，保障其享有与当地居民平等的接受义务教育的权利，农民工子女入学后，享受与当地学生同等待遇。
参考文献：
[1]王利明．中国物权法草案建议稿及说明．中国政法大学出版社．2001年版．
[2]章波，魏西云．经济发达地区农村宅基地流转问题研究――以北京市为例．中国土地科学．2006（2）．
[3]高富平．土地使用权和用益物权――我国不动产物权体系研究．法律出版社．2001年版．
[4]温铁军．中国农村基本经济制度研究――“三农”问题的世纪反思．中国经济出版社．2000年版．
转载请注明来源。：
在线服务
本文关键词：宅基地使用权流转问题研究，由笔耕文化传播整理发布。
本文编号：236062
本文链接：https://www.wllwen.com/falvlunwen/tudifa/236062.html
