深圳留用地入市流转运作模式与政策创新研究
发布时间：2024-06-02 00:33
城乡二元土地制度背景下,政府征地时返还给集体的留用地长期处于粗放利用状态。农地入市为该问题提供了解决途径,但入市过程中缺乏对土地增值收益分配的整体统筹,出现了利益寻租、过度开发、利益失衡等问题。构建公平有效的利益分配机制是推动留用地入市的关键,探索与城市转型发展相适应的入市模式与政策,对城乡一体化建设和城市高质量发展具有深远意义。研究首先从土地产权角度分析留用地低效利用的本质原因和解决途径,并梳理农地入市政策尝试和当前实施困境,认识到政策难点在于土地增值收益分配。然后从土地收益分配视角出发,解读深圳的留用地划定历程和土地遗留问题,说明农地入市的实质是政府在征地过程中让渡一定土地发展权,允许农村集体参与土地非农化开发过程。其次,在解释城市转型发展运作机制和行动原则的基础上,提出评价留用地入市的标准:“扩大现金流收益”和“推进人的城市化”。针对该标准,选取深圳城市更新和整村统筹两种留用地入市模式作为评价案例,以利益博弈为切入点,分析入市过程中政府、集体、村民三方的利益诉求、博弈策略和博弈状态,并依据标准评价入市的空间发展成效,发现两种入市途径分别存在市场失灵和低效治理的困境。基于案例分析的...
【文章页数】：105 页
【学位级别】：硕士
【文章目录】：
摘要
Abstract
第一章 绪论
1.1. 研究背景
1.2. 研究意义
1.2.1. 理论意义
1.2.2. 实践意义
1.3. 概念界定
1.4. 研究综述
1.4.1. 留用地的国内相关研究
1.4.2. 农地入市相关研究
1.4.3. 国(境)外研究动态
1.4.4. 既有研究不足方面
1.5. 研究思路与框架
1.6. 研究方法与技术路线
1.6.1. 研究方法
1.6.2. 技术路线
第二章 留用地的现状问题及入市政策
2.1. 留地安置概念及土地开发模式
2.1.1. 留地安置制度演化历程
2.1.2. 留用地的开发模式
2.2. 留用地的现状问题及本质原因
2.2.1. 留用土地的相关问题
2.2.2. 问题本质: 产权残缺导致资源低效配置
2.3. 解决途径: 推动留用地流转优化土地资源配置
2.3.1. 基本思路: 明确产权边界,降低交易成本
2.3.2. 政策尝试: 经营性集体建设用地使用权入市流转
2.4. 实施困境: 难以实现增值收益公平分配
第三章 存量发展要求及深圳留用地入市背景
3.1. 转型发展: 存量规划的核心内涵与发展机制
3.1.1. 转型的理论解释: 城市化两阶段模型
3.1.2. 发展的机制转变: 资本性支出减少,经营性成本上升
3.2. 存量规划的要素配置原则
3.2.1. 降低城市化风险
3.2.2. 扩大现金流收益
3.2.3. 推进人的城市化
3.3. 深圳市留用地的构成及特征
3.3.1. 第一阶段(1980-1989): 货币补偿为主,留地安置萌芽
3.3.2. 第二阶段(1989-2004): 用地需求激增,城市化统征统转
3.3.3. 第三阶段(2005-至今): 征地留用地历史遗留问题修正阶段
3.4. 流转困境: 土地历史遗留问题加剧空间资源约束
3.4.1. 留用土地现状: 规划实施薄弱,经济效益低下
3.4.2. 土地历史遗留问题突出
3.4.3. 可供开发空间饱和,存量挖潜需求强烈
第四章 利益博弈: 深圳留用地入市开发案例分析
4.1. 深圳“农地入市”政策实践与利益共享机制探索
4.1.1. 深圳留用地的产权基础: 完整的产权结构
4.1.2. 深圳留用地入市流转相关政策
4.2. 市场运作下的农地入市: 城市更新拆除重建模式
4.2.1. 运作机制——共享土地增值收益
4.2.2. 项目案例
4.2.3. 利益博弈及市场失灵风险
4.3. 政府主导下的农地入市: 整村统筹模式
4.3.1. 运作机制——利益共享责任共担
4.3.2. 项目案例
4.3.3. 利益博弈及低效治理困境
4.4. 深圳留用地入市流转的运作模式绩效对比
4.4.1. 城市更新综合绩效评价
4.4.2. 整村统筹综合绩效评价
4.4.3. 模式综合对比与反思
第五章 留用地入市政策的局限与创新
5.1. 留用地入市的政策局限
5.1.1. 市场需求不足: 留用地进入工业和商业用地市场作用有限
5.1.2. 用途变更风险: 贸然进入商品房市场存在巨大风险
5.2. 突破局限的潜在途径: 引导集体从经营产业转向经营物业
5.2.1. 城市需求角度: 解决流动人口居住问题,扩大公共服务收费来源
5.2.2. 集体需求角度: 转向物业经营,创造持续收入
5.2.3. 城乡供需匹配
5.3. 留用地入市方式: 引导留用地进入租赁住房市场
5.3.1. 基本思路: 构建面向流动人口的住房供给渠道
5.3.2. 入市模式建议: 引导留用地进入租赁住房市场
5.3.3. 创新机制设计
5.3.4. 模式效果预测
5.4. 相关配套制度
5.4.1. 留用地历史欠账纳入计算
5.4.2. 制定政策刚性底线和弹性空间
5.4.3. 建立公开透明的物业管理信息平台
5.4.4. 农民转股民:农村集体经济组织股份制改革
第六章 结论与展望
6.1. 研究总结
6.1.1. 留用地入市的本质解读和要求
6.1.2. 现有政策对留用地收益增长的作用有限,建议留用地进入租赁住房市场
6.1.3. 留用地入市模式对比
6.2. 研究的创新点
6.3. 研究的不足之处与改进方向
参考文献
致谢
在学期间主要科研成果
本文编号：3986597
【文章页数】：105 页
【学位级别】：硕士
【文章目录】：
摘要
Abstract
第一章 绪论
1.1. 研究背景
1.2. 研究意义
1.2.1. 理论意义
1.2.2. 实践意义
1.3. 概念界定
1.4. 研究综述
1.4.1. 留用地的国内相关研究
1.4.2. 农地入市相关研究
1.4.3. 国(境)外研究动态
1.4.4. 既有研究不足方面
1.5. 研究思路与框架
1.6. 研究方法与技术路线
1.6.1. 研究方法
1.6.2. 技术路线
第二章 留用地的现状问题及入市政策
2.1. 留地安置概念及土地开发模式
2.1.1. 留地安置制度演化历程
2.1.2. 留用地的开发模式
2.2. 留用地的现状问题及本质原因
2.2.1. 留用土地的相关问题
2.2.2. 问题本质: 产权残缺导致资源低效配置
2.3. 解决途径: 推动留用地流转优化土地资源配置
2.3.1. 基本思路: 明确产权边界,降低交易成本
2.3.2. 政策尝试: 经营性集体建设用地使用权入市流转
2.4. 实施困境: 难以实现增值收益公平分配
第三章 存量发展要求及深圳留用地入市背景
3.1. 转型发展: 存量规划的核心内涵与发展机制
3.1.1. 转型的理论解释: 城市化两阶段模型
3.1.2. 发展的机制转变: 资本性支出减少,经营性成本上升
3.2. 存量规划的要素配置原则
3.2.1. 降低城市化风险
3.2.2. 扩大现金流收益
3.2.3. 推进人的城市化
3.3. 深圳市留用地的构成及特征
3.3.1. 第一阶段(1980-1989): 货币补偿为主,留地安置萌芽
3.3.2. 第二阶段(1989-2004): 用地需求激增,城市化统征统转
3.3.3. 第三阶段(2005-至今): 征地留用地历史遗留问题修正阶段
3.4. 流转困境: 土地历史遗留问题加剧空间资源约束
3.4.1. 留用土地现状: 规划实施薄弱,经济效益低下
3.4.2. 土地历史遗留问题突出
3.4.3. 可供开发空间饱和,存量挖潜需求强烈
第四章 利益博弈: 深圳留用地入市开发案例分析
4.1. 深圳“农地入市”政策实践与利益共享机制探索
4.1.1. 深圳留用地的产权基础: 完整的产权结构
4.1.2. 深圳留用地入市流转相关政策
4.2. 市场运作下的农地入市: 城市更新拆除重建模式
4.2.1. 运作机制——共享土地增值收益
4.2.2. 项目案例
4.2.3. 利益博弈及市场失灵风险
4.3. 政府主导下的农地入市: 整村统筹模式
4.3.1. 运作机制——利益共享责任共担
4.3.2. 项目案例
4.3.3. 利益博弈及低效治理困境
4.4. 深圳留用地入市流转的运作模式绩效对比
4.4.1. 城市更新综合绩效评价
4.4.2. 整村统筹综合绩效评价
4.4.3. 模式综合对比与反思
第五章 留用地入市政策的局限与创新
5.1. 留用地入市的政策局限
5.1.1. 市场需求不足: 留用地进入工业和商业用地市场作用有限
5.1.2. 用途变更风险: 贸然进入商品房市场存在巨大风险
5.2. 突破局限的潜在途径: 引导集体从经营产业转向经营物业
5.2.1. 城市需求角度: 解决流动人口居住问题,扩大公共服务收费来源
5.2.2. 集体需求角度: 转向物业经营,创造持续收入
5.2.3. 城乡供需匹配
5.3. 留用地入市方式: 引导留用地进入租赁住房市场
5.3.1. 基本思路: 构建面向流动人口的住房供给渠道
5.3.2. 入市模式建议: 引导留用地进入租赁住房市场
5.3.3. 创新机制设计
5.3.4. 模式效果预测
5.4. 相关配套制度
5.4.1. 留用地历史欠账纳入计算
5.4.2. 制定政策刚性底线和弹性空间
5.4.3. 建立公开透明的物业管理信息平台
5.4.4. 农民转股民:农村集体经济组织股份制改革
第六章 结论与展望
6.1. 研究总结
6.1.1. 留用地入市的本质解读和要求
6.1.2. 现有政策对留用地收益增长的作用有限,建议留用地进入租赁住房市场
6.1.3. 留用地入市模式对比
6.2. 研究的创新点
6.3. 研究的不足之处与改进方向
参考文献
致谢
在学期间主要科研成果
本文编号：3986597
本文链接：https://www.wllwen.com/falvlunwen/tudifa/3986597.html
