TC集团打造物业管理核心竞争力问题研究

发布时间：2014-12-02 16:35

【摘要】 大型百货商场曾一度在我国零售业业占有主导地位,在90年代后期发展达到高峰,之后由于遭受大型连锁超市、便利店等新型零售业态快速发展的巨大冲击,以及经营商品品种、档次的雷同,造成利润下降,亏损面扩大。经营状况一度处于困难的境地。TC集团是连续十年荣获全国商业“百强”的西安市大型商业企业,在经历了十余年的辉煌业绩后,因种种原因,经营状况连年亏损导致无法维持,最终在2005年退出商品零售舞台,从白营转型商业地产租赁经营。但在转型地产租赁业务的同时,如何摆脱困境做到盈利、打造企业核心竞争实力,是转型后商业地产物业管理中所面临的重要课题。本文以TC集团如何做好企业物业管理工作、打造核心竞争力为研究内容。论文从回顾物业管理行业的发展历程入手,介绍了TC集团经营转型产生的社会大环境和背景,并对物业管理核心竞争力相关理论进行了梳理。论文通过对现有物业管理经营模式的分析,运用SWOT分析模型,分析TC集团物业管理现状,总结得出其管理能力中存在的问题,并从企业内外部影响因素两个方面分析存在问题的原因。运用管理学、层次分析法提出改善物业管理打造企业核心竞争力的思路,设计了解决问题的对策与方案,确定了实施方案的具体措施。最后提出实施此管理方案的保障措施,帮助商业地产物业管理企业结合自身优势建立企业的核心竞争力。 

1导论

1.1选题背景
九十年代初期，中国商业企业处于快速成长期。这一时期，中国商企基本上靠店铺规模、豪华装修、大量商品来生存和发展，高额利润使这一时期成为中国商业企业的黄金时代。但随着超级市场、便利店、专业店等新型业态的市场份额快速增长，大多数传统百货企业，在市场竞争R益激烈的状况下，业绩衰退加剧。伴随着国有企业的一系列改革措施的实施，国有百货零售企业原有的竞争优势已不复存在，完全要依靠自己的经营实力才能在市场上占有一席之地。一大批的商业零售企业未能度过市场的冲击,纷纷倒闭关门，无奈转型走上商业地产租赁经营。但在转型过程中如何提升企业物业管理水平、打造自身的核心竞争力，做到企业资产的保值升值，保障企业职工的基本生活水平是企业面临的重要问题。
TC集团股份有限公司（以下简称TC集团）是一家股份制商业企业，创建于1984年，当年企业营业面积10000余平方米，职工2000多人。1993年9月企业兼并了西安市FZ公司，合并成立了西安市TC百货服装企业集团。1994年9月经西安市发改委批准，将核心层企业改制为规范的股份有限公司，成立了 TC集团股份有限公司。1996年7月集团又兼并了西安市XF总厂，开设汽车出租、养殖、钼矿等多家分、子公司。由经营FI用百货发展到集零售、餐饮、娱乐、养殖、开矿、汽车出租、果汁生产等为一体多元化发展的大型商贸企业集团，企业成员单位遍及城区东、西、南、北大街和解放路等主干道，生产经营网点达20余处,经营商品近5万种。随着我国国有企业改革的不断发展，TC集团自身不断走向完善，得到了快速发展，并对西安地区乃至陕西省、西北地区的商业流通、服装加工等领域的发展做出过重大贡献。然而，随着市场经济的迅速发展，世界经济和贸易全球化趋势的不断加深及世界零售业的新发展，TC集团面对诸如业态改变、外资进入、市场竞争不断加剧等等许多严峻的挑战，企业没能抓住机遇，改革创新，顺应形势发展的趋向，导致经济效益不断滑坡，最终在国家政策指导下，下属的工厂、分子公司纷纷关闭、破产；紧密层企业逐步改制为股份合作制企业；核心层企业一TC集团全部出租，从而全面退出了西安市商业领域。
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1.2研究的目的和意义
1.2. 1研究的目的
本文在举行了大量的相干文献阅读、相干企业观察的底子上，通过对TC团体公司.转型后对贸易地产品业办理题目标研究，提出了较为体系性的打造具有自身特色的焦点竞争力要领，使理论的延伸越发贴近于实践操纵。同时，本文的研究也对其他转型国企在办理中存在的雷同题目提供了有益的鉴戒。
1.2.2研究意义
企业核心能力的构建是公司经营管理中不可或缺的关键一环，本文根据企业核心竞争力理论的有关知识，结合商业地产物业管理的竞争力现状，分析了物业管理核心竞争力的构成体系，并提出该类物业管理企业培育核心竞争力的具体措施，将核心竞争力理论应用于物业管理企业的领域之中，将有利于企业发展战略的顺利实施，关系到企业员工稳定以及企业长远利益。
从现实意义来看，一方面，通过本文研究得出的方案用于对企业具体实施，可以提高TC集团旳物业管理水平，为企业今后的发展奠定基础，本文研究解决的问题对TC集团具有最直接的指导意义；另一方面，本文所解决物业企业核心竞争力的打造问题，为同类企业提供一定意义上样本，为同类型企业解决类似问题提供参考依据。
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2.相关理论综述

2.1物业管理起源及在我国的发展历程
按照业界比较认同的看法，物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行驶管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。在《物业管理条例》中，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。两种解释各有侧重，表述不同，可以作为互补。
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2.2物业管理的性质、类型与内容
按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业，是一种服务型行业。其宗旨是服务，寓管理、经营与服务之中；其管理的对象是物业，服务对象是物业产权人 i和物业使用人；其经营方针是“保本微利、服务社会”，不以牟取高额利润为目的。物业管理的性质主要体现为：
1)物业管理不同于工业和农业，不直接生产有形的物质产品；
2)物业管理是房地产综合开发的延伸和完善，是以专业化的管理与服务提供给业主与租户，进而参加国民收入的再分配；
3)物业管理可以使物业保值、增值，能节约社会财富。
物业管理的类型分委托服务型和租赁经营型两种：
1)委托服务型物业管理是房地产幵发商将开发建成的物业出售给用户，一次性收回投资并获取利润，然后委托物业管理企业对物业进行管理，完善其售后服务。其“委托”有两种类型，一种是开发商自建自管，另一种是以招标方式委托他人进行管理。
2)租赁经营型物业管理：是开发商建成后并不出售，而是交由属下的物业管理公司经营管理，通过租金收回投资，获得利润。
物业管理的内容相当广泛，服务项目呈现多元化、全方位的态势，归纳起來可以分为“六大管理、三类服务”：
六大管理为：房屋及设施设备管理；环境卫生管理；治安消防管理；绿化管理；车辆交通管理；其它公共管理。
三类服务：常规性公共服务（合同服务）；委托性特约服务（非合同服务)；经营性多种服务（全方位、多层次综合服务）。
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3 TC集团物业管理现状 ......................19-27 
3.1 TC集团基本情况分析 .........................19-20 
3.2 TC集团经营转型产生原因及物业管理现状 ...............20-25 
3.3 打造物业管理核心竞争力的迫切性............... 25-27 
4 TC集团物业管理能力分析........................ 27-40 
4.1 内部环境分析................... 28-34 
4.2 外部环境分析 .................34-37 
4.3 优劣势分析 .......................37-38 
4.4 TC集团物业管理分析结论 ................................38-40 
5 TC集团物业管理核心竞争力打造方案............................ 40-52 
5.1 TC集团企业经营目标............................... 40 
5.2 TC集团打造企业核心竞争力原则.................... 40 
5.3 TC集团打造企业核心竞争力思路 ......................40-41 
5.4 TC集团打造物业管理核心竞争力方案设计................ 41-52 

6 打造企业核心竞争力的保证措施

6. 1转变观念切实加强培育工作
要做好企业核心竞争力的打造工作，企业领导人必须转变观念，充分认识核心竞争力对企业生存、发展的重要性和紧迫性，要从思想上真IH重视起来，亲自组织和安排企业机构设置、人员配置，管理工作流程和方案设计，加强沟通和协调，这样企业拥有的核心竞争力才有切实保障。
1)企业领导人要树立培育企业核心竞争力的意识，重视对策划能力的培养。构成物业管理企业核心竞争力的核心是企业的策划能力，依靠良好的策划可以使企业的资源和能力，进行有效地组织协调从而获得可观的经济效益。缺乏策划能力。企业在物业项目的招投标过程中往往处于不利地位，在物业服务中没有良好的策划会导致企业缺乏服务竞争能力而影响企业的健康发展，企业领导人是企业发展的第一策划者，要把重视企业策划、培养企业核心竞争力视为一种义不容辞的责任，企业才能实现较短时间具备竞争的实力。
2)加强企业内部考评考核
成立培育企业核心竞争力工作考查小组，设立员工对企业核心能力构建管理工作满意度调查，并将其作为企业领导的一项工作职责，年底纳入企业对领导人管理能力、工作业绩的一项考查指标进行考核。
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结论

物业管理企业是我国市场经济的重要组成部分，具有良好的发展前景。但是因前行业内大多数企业总体实力较弱、管理薄弱、技术标准尚不规范，存在一定的发展制约因素，打造企业的核心竞争能力已成为一项非常紧迫的课题。
本文在广泛查阅企业核心竞争力及其评价理论的基础上，结合TC集团物业管理的实际情况，从企业管理现状出发，针对存在的问题和难点，在结合相关理论和技术方法的基础上，构建了 TC集团打造物业管理核心竞争力对策，设计了该企业打造核心竞争力的方案及具体措施，最后指出了实施方案的保障措施来促进方案的顺利实施。
论文研究所做的主要工作：
1)分析了论题的研究背景，综述了物业管理起源及在我国的发展历程，物业管理、核心竞争力的性质、类型及识别标准等有关理论。
2)通过对TC集团物业管理现状的调查分析，总结发现了该企业物业管理中存在的问题。
3)从外部环境因素与企业内部管理两个方面，分析总结造成TC集团物业管理缺乏竞争能力问题的原因，根据行业服务性质特征，结合TC集团实际情况，设计提出打造企业核心能力问题的对策与方案。
4)强调提出企业培存物业管理核心能力方案实施的保障措施。
通过上述工作，本文得出以下启示：
1)TC集闭物业管理存在众多问题，造成企业管理滞后，缺乏市场竞争能力，严重影响企业生存弓发展。
2)针对管理屮存在的问题，结合本人在MBA课堂理论学习及工作实践经验，运用SWOT,层次分析等方法，研究建立了打造TC集团物业管理核心竞争力的对策与方案。
3)从解决企业管理问题、培育竞争能力、提升服务质量与深度、构建企业文化等方面出发，制定实施方案的细则，发挥管理效能，实现企业能力的打造。
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本文编号：10199