REITs在中国长租公寓中的应用研究 ——以保利租赁为例
发布时间：2021-03-21 11:26
以全局的角度来审视中国经济的发展进程,中国的房地产市场渐渐地由增量房时代步入存量房时代。党的十九大立足于中国经济社会在当前阶段的发展特征,提倡建立租购并举的住房制度,强调房子的居住属性而非投机属性,奠定了“房子是用来住的而不是用来炒的”的政策基调。若想使房地产市场和国民经济朝着健康高质量的方向发展,就必须尽快盘活当前库存待售的房产,而长租公寓为此提供了一个解决途径,这也成为房产企业转型的一个趋势。然而长租公寓行业的发展存在着诸如融资渠道不畅通、盈利水平较低等很多阻碍,而这些阻碍的缓解都可以通过将REITs应用于长租公寓领域来实现。2017年10月23日,国内首单央企储架发行的租赁住房类REITs——“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”审批通过。2018年3月13日晚,保利宣告其正式发行。这对于加快中国长租公寓市场建设以及发行REITs产品起到了积极的示范效应。因此,文章将保利租赁REITs作为案例,在总结当前国内长租公寓类REITs发展的基础上,研究其运作亮点、应用效果以及存在不足等,希望能为后续相关产品的设计和推出贡献一些经验教训。文章主要分为五个部分:第一部分为绪...
【文章来源】：辽宁大学辽宁省 211工程院校
【文章页数】：50 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
REITs的基本运行模式
15来源：RCREIT官网从表格中可以看出，以2019年12月底为时间截止点来看，我国共计发行了68只类REITs产品，累计发行金额高达1402.81亿元。发行数量不断增加，发行规模也在稳步增长。去年国内成功通过及发行了24只类REITs产品，发行规模达到487.5亿元，在创新性上也有一定突破，在我国REITs发展历史中留下了浓墨重彩的一笔。图1-2国内类REITs持有物业类型情况来源：RCREIT官网从图中可以看出，依然以2019年12月底为时间截止点，在我国已经完成发行的类REITs产品中，持有的物业类型主要包括购物中心、写字楼、零售门店、租赁住房、基础设施等等。其中购物中心、写字楼和零售门店分别以31%、23%和18%的比例占据前三位。
20续表3-1保利租赁REITs底层物业资产情况沈阳溪湖林语青年公寓N+7292.78134350000004799天津大都会服务式公寓瑜璟阁883.58153200000036216广州天悦酒店式公寓诺雅19942.3315085700000042974合计79863.6710871678460000来源:保利租赁REITs专项计划书整理得到3.1.2双SPV交易结构由上面的分析可以看出保利租赁REITs的基础资产是私募基金份额，收益来源于穿透基础资产的物业资产产生的现金流入。相比其他资产证券化产品，REITs结构设计中的突出亮点在于其双SPV模式。SPV（即特殊目的载体）的功能主要是设立合格的基础资产和实现风险隔离。因为以收费权作为基础资产的话，现金流会受到参与主体或是物业资产价值的影响，现金流不稳定，而将基金份额作为基础资产则可以提高基础资产的相对独立性，减少主体因素对现金流的影响，降低了本息难以按时足额偿付的风险。保利租赁REITs采用的“私募基金+专项计划”这一模式有两个SPV：基金管理人中联国新设立的私募基金和计划管理人前海开源设立的专项计划。私募基金借助“股权+债权”的形式对项目公司及底层物业资产实施收购和控制，凭借基金份额发行资产支持证券。图3-1保利租赁REITs交易结构图来源:保利租赁REITs专项计划书
【参考文献】：
期刊论文
[1]促进我国住房租赁市场发展的金融问题浅析[J]. 杜青青,陈玮. 中国经贸导刊(中). 2020(01)
[2]房地产信托投资基金的税收政策研究[J]. 刘志芳,齐楚. 会计之友. 2019(02)
[3]浅谈住房租赁融资REITs化[J]. 邹丽华. 银行家. 2018(08)
[4]存量房转化为租赁房的REITs运作模式研究[J]. 刘广平,韩爱舍,常夏源. 管理现代化. 2018(04)
[5]REITs在长租公寓中的应用研究[J]. 张晟. 上海房地. 2018(05)
[6]破解住房租赁资产证券化困境[J]. 包歌,许余洁. 中国金融. 2018(10)
[7]美国长租公寓融资模式及对我国的启示[J]. 谢晟. 中国房地产. 2018(14)
[8]REITs在长租公寓中的应用研究——以新派公寓为例[J]. 朱晓峰. 中国国际财经(中英文). 2018(09)
[9]完善住房租赁金融服务[J]. 张明哲. 中国金融. 2018(07)
[10]REITs在长租公寓中的应用研究——以新派公寓为例[J]. 孟瑞琦,刘亚赛. 天津商务职业学院学报. 2017(06)
博士论文
[1]中国房地产投资信托基金（REITs）市场风险评估及管控研究[D]. 焦颖.云南大学 2016
硕士论文
[1]保利租赁住房REITs风险防范案例研究[D]. 吕梦达.兰州财经大学 2019
[2]保利地产租赁住房REITs问题研究[D]. 杨楠.郑州大学 2019
[3]REITs在长租公寓融资中的运用研究[D]. 谷安洁.河南财经政法大学 2019
[4]REITs在我国长租公寓市场的运行模式研究[D]. 陈安祺.兰州大学 2019
[5]REITs在我国长租公寓融资中的应用研究[D]. 丁小飞.北京交通大学 2018
[6]我国REITs在应用中的问题及对策研究[D]. 卫露娟.首都经济贸易大学 2016
[7]我国商业地产REITs风险治理[D]. 吕焕.西安建筑科技大学 2013
本文编号：3092784
【文章来源】：辽宁大学辽宁省 211工程院校
【文章页数】：50 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
REITs的基本运行模式
15来源：RCREIT官网从表格中可以看出，以2019年12月底为时间截止点来看，我国共计发行了68只类REITs产品，累计发行金额高达1402.81亿元。发行数量不断增加，发行规模也在稳步增长。去年国内成功通过及发行了24只类REITs产品，发行规模达到487.5亿元，在创新性上也有一定突破，在我国REITs发展历史中留下了浓墨重彩的一笔。图1-2国内类REITs持有物业类型情况来源：RCREIT官网从图中可以看出，依然以2019年12月底为时间截止点，在我国已经完成发行的类REITs产品中，持有的物业类型主要包括购物中心、写字楼、零售门店、租赁住房、基础设施等等。其中购物中心、写字楼和零售门店分别以31%、23%和18%的比例占据前三位。
20续表3-1保利租赁REITs底层物业资产情况沈阳溪湖林语青年公寓N+7292.78134350000004799天津大都会服务式公寓瑜璟阁883.58153200000036216广州天悦酒店式公寓诺雅19942.3315085700000042974合计79863.6710871678460000来源:保利租赁REITs专项计划书整理得到3.1.2双SPV交易结构由上面的分析可以看出保利租赁REITs的基础资产是私募基金份额，收益来源于穿透基础资产的物业资产产生的现金流入。相比其他资产证券化产品，REITs结构设计中的突出亮点在于其双SPV模式。SPV（即特殊目的载体）的功能主要是设立合格的基础资产和实现风险隔离。因为以收费权作为基础资产的话，现金流会受到参与主体或是物业资产价值的影响，现金流不稳定，而将基金份额作为基础资产则可以提高基础资产的相对独立性，减少主体因素对现金流的影响，降低了本息难以按时足额偿付的风险。保利租赁REITs采用的“私募基金+专项计划”这一模式有两个SPV：基金管理人中联国新设立的私募基金和计划管理人前海开源设立的专项计划。私募基金借助“股权+债权”的形式对项目公司及底层物业资产实施收购和控制，凭借基金份额发行资产支持证券。图3-1保利租赁REITs交易结构图来源:保利租赁REITs专项计划书
【参考文献】：
期刊论文
[1]促进我国住房租赁市场发展的金融问题浅析[J]. 杜青青,陈玮. 中国经贸导刊(中). 2020(01)
[2]房地产信托投资基金的税收政策研究[J]. 刘志芳,齐楚. 会计之友. 2019(02)
[3]浅谈住房租赁融资REITs化[J]. 邹丽华. 银行家. 2018(08)
[4]存量房转化为租赁房的REITs运作模式研究[J]. 刘广平,韩爱舍,常夏源. 管理现代化. 2018(04)
[5]REITs在长租公寓中的应用研究[J]. 张晟. 上海房地. 2018(05)
[6]破解住房租赁资产证券化困境[J]. 包歌,许余洁. 中国金融. 2018(10)
[7]美国长租公寓融资模式及对我国的启示[J]. 谢晟. 中国房地产. 2018(14)
[8]REITs在长租公寓中的应用研究——以新派公寓为例[J]. 朱晓峰. 中国国际财经(中英文). 2018(09)
[9]完善住房租赁金融服务[J]. 张明哲. 中国金融. 2018(07)
[10]REITs在长租公寓中的应用研究——以新派公寓为例[J]. 孟瑞琦,刘亚赛. 天津商务职业学院学报. 2017(06)
博士论文
[1]中国房地产投资信托基金（REITs）市场风险评估及管控研究[D]. 焦颖.云南大学 2016
硕士论文
[1]保利租赁住房REITs风险防范案例研究[D]. 吕梦达.兰州财经大学 2019
[2]保利地产租赁住房REITs问题研究[D]. 杨楠.郑州大学 2019
[3]REITs在长租公寓融资中的运用研究[D]. 谷安洁.河南财经政法大学 2019
[4]REITs在我国长租公寓市场的运行模式研究[D]. 陈安祺.兰州大学 2019
[5]REITs在我国长租公寓融资中的应用研究[D]. 丁小飞.北京交通大学 2018
[6]我国REITs在应用中的问题及对策研究[D]. 卫露娟.首都经济贸易大学 2016
[7]我国商业地产REITs风险治理[D]. 吕焕.西安建筑科技大学 2013
本文编号：3092784
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