房地产动态成本管理系统的设计与开发,课题研究,陕西土木建筑网

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摘要：近年来，飞速发展的房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，成本管理成为房地产企业管理的重要方面。...

房地产动态成本管理系统的设计与开发

1、房地产成本管理现状

    近年来，房地产企业在中国得到飞速发展，成为国民经济的支柱产业，房地产市场日趋规范。房地产作为一种商品，在规范的市场环境下，市场竞争主要表现为价格竞争，因此，成本管理成为企业管理的重要方面。但是，房地产企业在项目成本管理中还程度不同地存在着如下的问题：

    (1)项目目标成本不准确。缺乏有效的成本预测手段和计价依据，导致目标成本不真实准确。

    (2)项目成本过程控制缺乏动态管理。主要表现：其一，在项目实施过程中缺乏有效的成本控制方法，导致项目成本失控；其二，项目费用信息不真实，信息来源不唯一，统计口径不一致，导致项目成本核算错误。

    (3)项目之间成本没有可比性。项目间的成本不能及时进行比较，无法对开发成本进行有效的事中控制、事后分析，无法为项目决策提供有效的决策支持。

    (4)决策信息相对滞后。企业做决策最常见的是用财务报表，财务报表是一个事后记录的过程，是提供给企业内外部的一种经营结果报表，无法满足成本动态管理的要求。再加上现有的财务软件不能展现成本的构成明细，也不能成为不同部门查询成本数据的公共平台。

    (1)ERP理论起源于制造业，它是将产品分解成构件，构件分解成资源，通过所消耗的资源成本汇总成产品成本。而房地产的开发与制造业不同，是通过作业的流程委托项目的各参建方进行产品的生产。这种工作性质和分解的差异，导致成本统计失真，从而导致产品定价失真。

    为了能较好地解决房地产企业在成本管理巾的不足，使得房地产企业决策层能及时获得合同执行情况和项目的进展情况，针对目前应用的房地产企业动态成本管理系统中存在的不足和房地产企业的具体需求，结合企业当前对信息化的需求，中国建筑科学研究院建筑工程软件研究所在对大型房地产公司进行需求调研分析的基础上，对房地产动态成本管理模型和成本结构进行了设计，并开发了一套房地产动态成本管理系统。本文即对该系统的设计思想和系统的功能进行简要的介绍。

2、房地产动态成本设计思路

    2.1房地产项目的成本结构

    项目动态执行成本反映的是实施过程中项目的预期成本，它由已发生成本和待发生成本两部分组成。已发生成本是项目在开工以来截至某一时点所完成工作内容的实际成本，待发生成本是该时点以后按照合同和变更应该完成的工作内容的计划成本。已发生成本和待发生成本在项目进展过程中是一个此消彼长的过程。已发生成本是根据所有合同的已发生成本汇总统计而来。知道项日的合同计划成本和变更的估算成本，结合合同的已发生成本就能推算出合同的待发生成本。

    房地产企业通过该成本结构图，不仅能随时了解项目投资的完成情况，结合合同的付款比例就能知道应付款的数量，而待发生成本的推算，更能为企业提供预测未来开发作业所需资金的情况，为企业的计划安排和资金安排提供一个有效的预测工具。

    2.2作业成本法的基本原理

    (1)确认资源

    确认和计量所有产品消耗的资源。

    (2)建立作业清单

    分析和确认耗用资源的作业，将这些作业分类汇总建立作业清单。作业清单的建立是为了方便成本的计算，作业的划分要结合房地产项目的开发实际，过细，容易增加管理成本，太粗，起不到有效的管理作用。

    (3)资源成本分配

    确定资源动因，用资源动因将归集起来的资源成本分配给各作业，由此得到各项作业的作业成本。作业成本计算公式如下：

    (4)作业成本分配

    (5)计算产品成本

    将分配到某单位工程的各作业成本汇总，计算出该单位工程的成本，单位工程成本的计算如下：

    将单位工程的成本汇总即得到项目的总成本：

    2.3房地产动态成本管理模型

    成本管理的发展方向是从核算型向控制型发展，从控制型向价值创造型方向发展，开发动态成本管理系统的目的在于通过系统的实施，使得房地产企业能从根本上控制作业成本，区分增值作业和非增值作业，最终使得房地产企业由粗放型管理向精细化管理转变，提高企业的核心竞争力。

    第一步：收集成本数据。这一步是收集房地产开发企业历史项目的基础数据和最新的市场数据，目的是掌握项目开发的历史指标和最新的人材机的市场价格，能为项目的成本计划制定提供有益的参考资料，同时根据房地产企业会计准则建立成本科目。

    第三步：招标采购。根据作业清单和图纸进行项目的招标采购工作，上一阶段编制的目标成本对该阶段的成本管理有控制作用，目的是本阶段形成的计划成本在编制的目标成本之内。两者比较的结果及时反馈到企业成本数据库，为以后的项目提供基础参考数据。

    第四步：合同实施。按照图纸进行项目的开发工作。控制实际成本不超过计划成本。对合同实施过程中的变更进行控制，对结算进行控制。控制的结果及时反馈到企业成本数据库中，为未来的项目成本测算提供基础数据。

    第六步：评估分析。对目标成本、计划成本和实际成本进行对比分析，对引起投资偏差的原因进行分析，对成本控制的效果进行评估，为企业的成本管理提供一定的参考。根据排列图法对产生成本偏差的原闵进行统计分析，这样能及时了解产生偏差的主要原因，采取相应的成本纠偏措施对成本进行有效的控制。

    通过这一动态成本管理模型，企业的成本管理就不仅仅是简单的成本管理工作，而是将有关项目进展过程巾的成本信息及时反馈到成本库，对其他项目的成本管理也提供有益的借鉴和帮助。

3、房地产动态成本管理系统的开发与应用

    3.1动态成本管理的系统模型

    系统中各模块的主要功能如下：

    基础信息管理：记录所有开发项目的基本信息，并且记录各参建方的信息。进行项目结构分解，为以后的作业成本分摊做好基础工作。同时，结合房地产开发的作业流程，进行作业的分解，建立作业清单。对企业的成本历史信息和最新的市场信息进行管理，形成企业的基准价库。

    目标成本管理：导人作业清单，结合项目开发的资源消耗，利用作业成本法的基本原理，测算作业成本，并进行成本分配，得到单位工程的目标成本和项目的目标成本。

    合同管理：对项目开发过程中的所有合同的基本信息和签约状况进行管理，能及时了解合同的签约状况、签约金额，并及时反馈到企业成本数据库，对未来项目开发的目标成本起到指导作用。

    结算管理：主要是按照工程实际进展情况，对合同约定范围内的已完工作进行结算，在结算基础上，按照作业成本动因将已发生的实际成本分配到相应的单位工程中。同时，该模块对成本增加的原因进行分析，利用排列图法对成本增加原因进行分析，提供相应的图表和图形，使得项目管理者能及时根据系统提供的基础数据采取必要的成本控制措施。成本分析的结果也反馈到企业成本数据库，为以后的项目成本测算提供有益的帮助。

    成本统计管理：根据不同阶段的成本数据，在本模块进行统计分析，获得企业管理所需的各种数据，并且决策者能随时掌握最新的成本情况，及时对不同项目的资金调配采取合理的措施。本模块还完成几个不同阶段的对比，如：目标成本和签约成本的对比，签约成本同实际成本的对比等，并以图表的形式展现出来，达到可视化管理的效果。统计结果反馈到企业成本数据库，为以后的项目成本测算提供帮助。

    3.2动态成本管理系统的系统架构

    底层是数据服务层。数据服务包括数据的定义，维护和更新以及管理并响应业务服务层的数据请求。

    3.3系统的应用

    该系统在北京、成都和重庆等几个大型房地产企业进行了使用，使用的效果体现在如下几个方面：

    (1)能及时获取项目的成本信息，，控制不合理成本的增长，分析无效作业和增值作业，能及时了解项目的资金状况，为企业的资金运作提供第一手资料，降低了企业的财务费用。

    (2)费用分配更加科学合理，产品成本比以前得到更加真实的反映，由此使得企业决策者能更加准确地进行产品定价，提高了开发产品的竞争力。

    (3)对项目的开发费用进行动态审核，及时对投资偏差进行分析，了解成本偏差产生的原因，系统提供的图表能帮助项目管理者及时采取有效的成本管理措施对成本进行有效的管理，有效降低产品成本。

    (4)数据收集有根据，信息反馈及时，能根据历史项目成本信息和最新的在建项目成本信息进行新项目的目标成本制定，为成本决策提供最新的成本信息，使得成本决策数据来源客观、及时、准确。

    (5)实现了企业内各部门的数据共享，使得工作效率大大提高。

    中小型的房地产企业和项目公司在项目开发的流程上与大型房地产企业是相似的，不同之处主要在于项目的规模和企业年度开发工作量的大小。这些不同不会影响该系统在中小型企业的应用。使用该系统可以帮助中小型房地产企业和项目公司规范企业管理流程，提高企业的成本控制水平，最终提高企业的核心竞争力。

4、结论

    房地产企业动态成本管理系统能有效地提高信息的传递速度和信息的真实性，企业的高管也能及时地获取有关的信息，辅助企业决策。系统的运用能有效地减少企业的管理费用，节约项目投资。动态成本管理系统的成功实施表明作业成本法能较好地服务于房地产企业的成本管理，结合先进的信息技术，全面集成企业的所有资源信息，并为企业提供决策、计划、控制与经营业绩评估的全方位和系统化的管理平台。笔者希望本文所提的房地产动态成本管理系统和应用架构，能为以后的此类软件系统开发提供一点有益的借鉴。

参考文献

·建筑科普动态总91期（2014年1月份） 2016-3-26

·建筑科普动态总89期（2013年7月份） 2016-3-26

·建筑科普动态总94期（2014年10月份） 2016-3-26

·建筑科普动态总93期（2014年7月份） 2016-3-26

·建筑科普动态总92期（2014年4月份） 2016-3-26

·建筑科普动态总90期（2013年10月份） 2016-3-19

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