关于住房公积金贷款风险成因及防范措施

胡烨 重庆公积金管理中心

摘要：住房公积金贷款由于其利率低以及期限长的优势成为了职工住房消费的首选，同时，国家也将它定做为政策的主体，目前，，住房公积金已随着市场经济逐渐平稳的状态获得了社会群体大多数的青睐。由于房地产市场的繁荣，民众逐渐进行房产贷款，这就导致了住房公积金风险的出现，随着时间的推移，住房公积金的贷款风险也逐渐有所增加。本文分析了住房公积金风险出现的成因并提出了相关对策，希望能够缓解社会中存在的住房公积金风险，为社会作出贡献。

关键词：贷款风险  住房公积金  风险成因 相关对策

住房公积金贷款风险是基于住房公积金专项储金借贷过程中的风险形成的，从根本上来说，就是一种潜在的金融风险，但又有所不同的是，它的风险生成方式与相关过程较为繁琐，需要从管理场地到借贷银行，再从借款中心到对其进行代理的中介租赁公司，其次是从房地产开发商到风险担保公司，这些都是风险的来源。与此同时，这些风险所造成的直接危害尤为严重，这些风险会影响到国家的住房公积金的安排与政策，也会对广大职工群体的社会福利有所威胁，不仅仅是这些，对于银行的管理以及金融借贷方式也会有所影响，同时，房地产也会无法健康发展，进入到非良性的一种状态。因此，对于相关风险，我们要详细分析其具体主要成因，这样才能做到有效控制风险，完美地处理好这些风险，所以，住房公积金的相关风险应得到及时的解决，否则将不利于社会稳定的健康发展，本文就这一问题进行了详细分析，分析了住房公积金风险的生成原因以及相关对策防范策略，希望能够解决社会中存在的一些有关于住房公积金风险的一系列问题，缓解社会中的一些经济负担。

一、个人住房公积金贷款风险防范的重要意义

（一）防范个人住房公积金风险是极其必要的

现如今，我国的发展方式正是处于一种不断改革，以求能够进入到一种更稳定的发展状态中的态势，同时，也是需要不断地对这一时期进行良好定型的，伴随着相关住房公积金政策的出台，我国的住房公积金的规模模式正朝着一个稳定的态势发展，对于少则几亿多则几百亿的房地产资金注入，住房公积金的管理模式需要国家进行大力关注，高度重视。大量的资金流入房地产市场，就需要相关政策的监督以及管理，管理得好就会对住房公积金的发展有着积极的影响，同时也能够抑制贷款的风险生成，这就需要相关领导对此进行高度重视，因为关于住房公积金的相关建设问题，一旦落实的不好，就会影响社会中相关的经济发展，造成了社会发展的宏观上的不稳定，不利于经济的发展，会减慢和谐社会的形成进程。

（二）防范住房公积金贷款风险是社会主要需求

住房公积金可以说是人民辛苦劳动后的投资产物，人民群众对此的期望值很高，若有一丝差错，后果则不堪设想，所以不允许产生风险。相关条例已经对此进行了规划，人民群众所缴纳的住房公积金的所有权归属于人民群众自己，而非政府职能部门，人民群众在有所需求之时可以将其提取出来，自行使用。从另一个角度来说，若出现了有关于投资方面的风险，那么资金方面的损失将无法估量，其严重性不言而喻，因为这些方面的损失直接关乎于人民群众的切身利益。

（三）防范住房公积金贷款风险是制度下的必然要求

有关规定也有所提及，相关管理部门应负责人民群众资产的风险评估，保值、增值相关事宜，同时，出现的风险事项由管理部门全权承担负责，这些费用的来源是根据于人民群众的住房公积金的增值收益。在资金的支配过程中，若管理部门稍有不慎，管理模式不到位，使用方法不得当，这就会使得风险的形成，直接导致了住房公积金的基数越来越少，人民群众的资金不能够被妥善保管，人民群众失去了对管理职能部门的信心，同时也会降低对有关国家出台政策的信任度，也就是说无法建立与目前市场经济相匹配的住房保障应用体系。

二、住房公积金贷款风险的成因

一般来说，公积金的缴纳时间都很长，贷款期限少则十年，多则三十年，由于贷款期限较长，其中存在的不确定性、不可抗力因素过于繁多，这就使得一些有关于住房公积金贷款风险的形成，举个例子来讲，承保人自身的风险以及相关债权物的风险，都能够成为影响住房公积金贷款风险的成因。

（一）借款人自身的风险

1、偿债方面的风险

一般来说，公积金的贷款对象都是社会中低层收入人群，他们的债偿能力较低，无法很快的偿还所借贷的住房公积金。同时，这些人群的工作单位不稳定，流动性较强，这就直接导致了其收入来源不稳定，无法定期向银行偿还住房公积金贷款，稳定性就相对较少。情况更为不乐观的是，中低层收入人群中存在丧失劳动能力的，经济来源只有依靠政府的低保政策，这就直接导致了他们无法承担住房公积金的贷款还款，发生了违约事项，不仅如此，还有的家庭因疾病问题造成的永久性失去了劳动能力，也同样造成了无法定时偿还贷款，形成了贷款风险。

2、信用风险

这一概念与债偿风险也有着一部分的联系，也由于无法及时偿还债款，就造成了银行方面对其进行的信用评定结果为差，除此之外，我国大多数城市并未建立相应的个人信用关系系统，也就无法确立对个人信用的相关信息，以及信用记录、债偿情况也就无从而知，这就会导致借款人同时向多家银行借款情况的出现。

（二）商品房开发项目风险

1、由于所售的楼盘并不是在建成之后才对外进行销售的，这也就导致了开发商在建筑过程当中，出现了违规超高、以及违规越线的情况，以及延期的事态出现，造成了购房者无法按照约定时间如期领房，延误了房产证明的颁发，使抵押权人不能行使自己的自身权利。

2、一些开发项目由于不能按期进行房产交付，导致了借款人不能及时入住，甚至出现了楼旁荒废的情况，在建设的过程当中，开发商所运用的建筑材料不能符合相关标准规定，借款人与开发商进行征讨之时就产生了房屋买卖纠纷问题，在这种情况出现之时，借款人的情况则不为乐观，最明确的选择则是取消购房合同的有效性，同时不应该继续支付有关房款。上述事件的直接结果就是造成了买卖中心收拾残局，承担了开发商以及借款人之间的房屋买卖纠纷，形成了风险问题。

（三）贷款担保方式的风险

1、房屋抵押方式的风险

在进行个人住房贷款之时，大多数借款人的借款方式都是将房屋进行抵押，以宏观的角度来看，这一做法弊大于利，因为其做法的步骤繁琐，相应过程过于麻烦，这这一系列的过程之中，会生成一定的风险。从一些案例来看，一些买房者所购买的房屋一般都是正在建设中的房屋建筑，这其中蕴含的风险显而易见，若建房过程中出现了失误，那么会对房屋的建成日期有所延误，同时，购房者无法拿到房屋产权证，这就使得在后期落实房屋产权证的时期造成了一定的麻烦。

2、开发项目重复所带来的危险

在房屋建筑开发的初期，房地产商会投入大量的资金，以免后期资金不够使用，这就需要房地产开发商向银行进行贷款，除此之外，对于一些购房者来说，其购房方式也是通过向银行贷款的模式实现的，这就形成了对一类的开发项目进行了抵押重复，同时，在对开发后的楼盘进行销售之时，购房人又向银行申请个人住房抵押贷款的形式，又一次地对同一类的房产进行了按揭的方式进行抵押，形成了一个死性循环的模式，加重了住房公积金贷款的风险，导致了相关的抵押物品的空缺的局面。另一种情况则在于借款人不能及时交付所拖欠的款项，也就是说不能及时地安置所申请的房屋，同时，也没能够形成有效地抵押房屋变现的有效渠道，如若有关人员想要以法律形式来解决，也是无法实现的，这就直接导致了抵押权的效益不能够实现。

（四）抵押物处置的风险

出现这一类风险的原因主要有四个，第一个原因在于国家在这方面的法律机制尚未健全，无法对借款人进行约制，这就促成了在处理抵押房产之时的执行手段不能够到位；第二个原因在于一些不可抗力因素的潜在风险，这些因素会导致抵押物不同程度的损坏甚至灭失；第三个原因在于一些原因的存在导致未行使的优先索偿权不能够有效正常地行使；第四个原因在于对房产进行估价之时，所做的工作准备不足，不能够在市场调查之中获得有效的信息，导致了在拍卖的过程中，所说价格不能满足迎合大多数人的心理，形成了一定的经济损失。

三、公积金贷款风险的防范

（一）健全房地产贷款风险预警系统

健全房地产贷款风险预警系统，能够有效地避免缩小贷款过程中可能产生的风险。建立相应的以健全房地产贷款风险预警系统，对房地产市场的状况进行详细的调查了解，就能够在合理的范围内在制定了相应的抵押系数的同时缩小贷款风险的存在值。

（二）完善贷款政策以及方式

完善贷款政策以及方式，在一定程度上能够起到防范和化解贷款风险的作用。主要做法有四个，其一是将贷款的规模与其所缴纳的数额相结合，二者的关系应是相辅相成的，同时，借贷款的利率比率要控制在所在家庭的40%以内；其二是贷款的利率要与市场现状相结合，不能仅仅在理想的范围中确立有关利率值，应纵观市场份额后，再做决定，提拉利率级次，因为相应的贷款期限越长，利率也就有所提高，二者的关系是达成正比的；其三在于扩展公积金贷款方式的种类，让借款人有多重选择，同时，这些借贷款的种类应满足于市场物质需求，既要做到质量有所保障，又要做到这些方式种类能够为大众群体所接受；其四在于应形成一定的贫困线下的职工的补贴政策，对在这个贫困范围内的职工群体进行经济上的补贴以及帮助，这样做旨在减少借款人经济上的负担以及压力，在经济上进行政策补助的同时，也体现了来自于和谐社会风气的公益之所在，说明社会存在着一股暖流，这样会使关爱之气蔚然成风。

（三）建立个人信用评估体系政策方案

将住房公积金的缴纳情况，银行方面也要有所记录，对于如期交付款项的借贷者，银行对其的信用等级应为优秀，进行适度的奖励机制，比如对信用等级高的借贷者提供住房公积金的服务项目的优惠，这就会促使人民群众会按照相关约定执行，这种适用于企业之中的奖励机制也同样适用于住房公积金的相关政策之中。而对于信用程度等级较低者，银行方面应采取相应的惩罚措施，对其降低信用额度以及减少其贷款的最高值，并提高其贷款的利率值，缩短其贷款延伸时期，通过社会方面施加的舆论压力迫使其如期还款。

（四）建立完善政府的担保体系

较为可行的是成立由政府方面负责的住房担保公司，这样能够确立其在人民群众心中的地位，能够放心地进行借贷款。总的来说，这也可以称之为政府福利保障的一个分支，其主要职能在于向中低阶层社会群头提供担保服务，以国家的庄重形态为借贷者做有力的后盾，不仅能够吸引借贷者进行款项的借贷，又能够降低贷款过程中存在的风险，保证了房地产市场中的借贷模式的良性循环，健康发展。

（五）建立健全的社会住房保障机制

在目前看来，住房公积金贷款的过程中还存在抵押物不能及时有效地进行处置的问题，形成这一态势的主要原因就在于社会上缺乏一种能够解决大多数人住房保障问题的一种良性机制，在经过抵押人的住房拍卖活动后，其房产将永久性地归属于拍卖物品所得方，这样就造成了房屋的拍卖者在完成拍卖之后无处可去的境遇。所以，政府职能部门应进行商讨研究，对于这种情况进行详细分析，其出现原因以及解决方法都要进行反复的斟酌，相关政策已经提出后，法院方面要落到实处，维护公民基本的人权以及住房公积金的管理制度的债务所有权。

结语

对于目前社会中存在的一些有关于住房公积金问题，在具体事务出现之时，要进行具体事情具体分析的方式解决问题，不能所有问题的解决方式都套用一个模式，只有以切实的角度进行问题的解决，不断地研究以策风险问题得到解决，不断地完善相关政策以及防范办法，才能够做到以一个为人民群众做实事的基本态度去做好每一项工作，这样一来，住房公积金的一系列风险问题就能够得到解决。

参考文献

[1]董藩，王家庭，房地产金融，大连，东北财经大学出版社 ，2004年8月第二版