乡村城镇化与物业管理

摘　要：

摘　要：乡村城镇化发展是我国的重要战略部署，在此进程中，农民的生活环境和生活方式都发生了巨大的变化，而物业管理是新型社区居民生活质量的重要保证工作，本文对成都乡村城镇化进程中新型社区物业管理现状做了分析，并就存在问题提出建议。

关键词：

关键词：乡村城镇化;新型农村社区;物业管理

　　一、 成都乡村城镇化进展情况

　　成都“十一五”规划建议将成都发展为中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市;按照优化布局、突出重点、循序渐进、集约发展的原则，坚持大中小城市和小城镇协调发展，促进城镇化健康发展，形成“一城三圈六走廊”的空间发展格局(注：一城指中心城;三圈，第一圈层是指中心城，第二圈层是指龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县的行政区域，第三圈层是指都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、大邑县、新津县、蒲江县、金堂县的行政区域;六走廊是指中心城—华阳—正兴、中心城—双流—新津—蒲江、中心城—温江—邛崃、中心城—郫县—都江堰、中心城—新都—青白江—金堂、中心城—龙泉。新一轮城市总体规划从优化中心城市功能，强化中心城市与周边卫星城的内在联系入手，强调以中心城市为中心，逐步形成卫星城与中心城市一体化的都市圈。

　　按照城市建设标准分阶段改造城市边缘地区村庄，逐步将农村村民转为城市居民。

　　二、 新型农村社区物业管理形式

　　原有分散居住、独门独院的农民居住方式，改变为城镇的集中、楼房居住。由于楼上楼下的居住，会出现各种摩擦，为协调邻里的关系，维护社区的和睦，需要专业人员的介入;社区的清洁、安全、绿化、秩序等也更加复杂，需要专业人员的管理。物业管理成为保证新型农村社区居民生活质量重要的一项工作。

　　目前，成都新型农村社区的物业管理主要有三种模式。一是市场化“托管”。

　　以物业服务合同为基础的委托服务，通过市场招投标的方式，委托专业物业服务公司代为管理，收取物业服务费。二是集体性的“共管”。以社区居委会为主、业主参与的物业服务，主要针对农村社区的现状和居民生活习惯特点，由集体出资，社区安排人员，为新型农村社区提供环境卫生、绿化、维修、秩序维护等服务。三是业主自治管理的“自管”。以物业管理法规为基础的自治服务，由社区居委会、业主委员会为主导，安排物业服务人员，为居民提供最基本的物业服务，收取保本的物业服务费。

　　成都新型农村社区的物业管理内容包括常规服务、专项服务和委托特约服务

　　等方面的内容。常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：(1)房屋建筑主体的管理;(2)房屋设备、设施的管理;(3)环境卫生的管理;(4)绿化管理;(5)治安管理;(6)消防管理;(7)车辆道路管理;(8)公众代办性质的服务，如代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公共事业性费用。

　　。专项服务是物业管理企业为满足一部分业主的需要而提供或协助提供的各项服务工作。一般是指物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准予以公布，当住房需要这项服务时，可自行选择。如在物业小区内建立商业网点、金融服务以及代理中介服务机构，组织开展文化娱乐活动等。委托特约服务是为满足业主的个别需求受其委托而提供的服务，如老年人的护理、接送儿童上学、照顾残疾人上下楼梯、为业主代购生活物品等。目前情况，成都新型农村社区物业管理以常规服务为主。

　　三、 乡村城镇化进程中存在的物业管理问题

　　(一)缺乏维修资金。产权不清，主体不明，公房、私房和集体房混在一起。公用设备设施完好时，大家使用，但设备设施损坏时，没钱修，没人管。

　　(二)业主的物业管理意识不强。对于新型农村社区的业主，还不能适应城市的新社会环境及社会生活方式，处于一种城镇居民与小区农民，两个人群两种文化在一定程度上分割的状态。他们认为房子是自己的，传统的生活方式是想做什么就做什么，受到物业管理的限制，心理无法接受，物业法律法规意识基本空白。另外，对于每月一次的水电气费、物业费缴纳等消费还不适应，缺乏花钱买服务的意识，也使得物业收费难度非常大。

　　(三)专业物业管理人员稀缺。物业管理是综合性管理，涉及到供水、供电、供气、施工、绿化等各个方面，不仅需要管理人才专业化，还需要管理人员高素质，而目前新型农村社区物业管理人员参差不齐，专业技能低，思想素质差。

　　(四)目前新型农村社区的一些工程设施投资构成复杂，投入渠道广泛，工程类型多样，不一定全部都是归集体所有。在物业管理中要特别注意股份组成、产权界定和工程性质的确定，这些使得物业管理更加复杂。

　　四、物业管理问题的解决建议

　　(一)逐步推进物业管理的规范化。由于农村城市化发展是一个渐进的过程，居民经济收入的提高也是一个渐进增加的过程，不同收入的居民对住房规格、功能设计、社区环境、管理水平、服务质量也有不同层次的需要。在此，新型农村社区的物业管理规范化也需要一个过程。

　　初期，主要是将物业管理理念引入新社区，针对各社区不同的特点，可以托管、共管、自管三种方式并行，保证社区居民生活的稳定;加大宣传力度，让社区居民具备物业服务的意识。

　　提升阶段，加强物业管理的法制化。一方面，通过招聘、培训方式提升物业管理人员的素质，提高服务水平;另一方面，规范运用物业法律法规开展工作。

　　成熟阶段，引入市场竞争机制，采用招标等形式，引进专业物业管理公司，新型农村社区与城镇小区管理相接轨。

　　(二)物业管理提前介入城镇化进程，把握主动权。这既需要政府层面重视发挥物业管理在城镇化进程中的积极作用，将物业管理编制到城镇统筹规划中去，也需要物业企业通过申请、宣传、推介等形式加入城镇化发展行列，更需要物业企业创新管理服务，得到市场认可。

　　(三)增加农民对新社区的归属感。农民居住环境和生活方式的改变，使得原有住户的交流减少，而与城市居民之间的融合速度又较慢，其精神层面的需求难以得到满足。可通过开展各类娱乐、文体、交流活动，增强农民对新社区的归属感。可通过亲近农民、熟悉农民、摸清农民的特点，了解实际问题，提供相应服务，让农民安居乐业，尽快融入新社区，使人尽快城镇化。