商品住宅开发融资方式研究

发布时间：2020-04-02 04:26

【摘要】： 经过20多年的城镇住房制度改革,商品住宅已经成为我国城镇居民住房供给的重要渠道。目前,商品住宅是我国房地产开发的主要产品,其开发资金来源以银行贷款为主,其它融资方式所占比例较小,融资模式单一,很容易受到宏观政策和经济环境的影响。近年来,在宏观调控趋紧的背景下,政府加强了对土地资源和银行信贷资金的控制,传统的融资模式也暴露出各种各样的弊端和局限性,商品住宅开发企业正在面临着前所未有的融资困境。本文从房地产开发企业的角度出发,以房地产融资理论为基础,阐述了我国当前房地产融资政策环境背景下的房地产开发融资现状,对传统的商品住宅开发融资模式进行了深入分析,指出其存在的问题以及融资问题的成因,提出在充分利用现有融资方式的基础上,房地产开发企业应在实际运作中进行融资方式创新,从过去主要依赖银行贷款转向上市融资、发行债券、房地产信托、基金等多种方式上来,以改变商品住宅开发融资现状。随后,本文集中对现有几种重点融资方式目前面临的市场情况、各自的优势、存在的问题、可操作性以及合法性进行了探讨,并进行了比较分析。鉴于商品住宅开发融资方式的选择是一个多目标决策问题,本文在深入探讨各种融资方式特点的基础上,总结影响融资方式选择的若干因素,如融资的难易程度、融资成本、融资风险、资金到位率、融资主体自由度以及后续影响性等,针对不同规模的房地产开发企业如何选择合理的融资方式展开分析:基于大型房地产企业实力雄厚,更加注重融资的综合效果,本文运用非结构化模糊决策方法(NSFDM)对当前存在的几种主要融资方式进行优次排序,为其融资决策提供理论依据;中小型房地产企业整体实力较弱,可选择的融资方式有限,政策层面带来的影响远大于大型房地产企业,可根据项目开发阶段采取适合的融资方式。
【图文】：

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商品住宅产业和住宅建设中暴露出来的问题不容小视，如违法违规开发、资渠道单一、房价上涨过快、房屋质量差、合同欺诈、空置率高等问题，受到社会各的关注。这些问题的存在已经影响到我国商品住宅乃至整个房地产业的健康发展。长期以来，我国房地产开发融资模式单一，主要依赖银行贷款融资。为了规范房市场，抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，，同时也为了配合宏观经济的整体，2003年以来，政府采取了一系列紧缩的房地产宏观调控措施，包括:房地产开发目(不含经济适用房项目)的自有资金比例从20%以上提高到35%以上;央行上调存利率;提高金融机构存款准备金率;个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%“212号”文件收紧房地产信托;加强对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和购房的管理;央行调整金融机构人民币存贷款基准利率;2007年央行六次上调存贷率，十次上调存款准备金率至14.5%，货币政策由“稳健”转为“从紧”。房地产正在历经着史无前例的融资困境。在这种严峻的形势下，如何保证资金的正常供给，以使项目能正常运作直至产生益，成为房地产开发商面临的难题。对于房地产开发商来说，目前的资金缺位在很大

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1998年以后随房地产市场的发展，商品住宅已经成为我国城镇居民住房供给的主要渠道。我国城镇新增住宅供给中，住宅商品化程度从1998年的19.67%上升到2006年的72.12%，图2.1显示了历年城镇住宅竣工面积及商品住宅竣工面积所占比重变化。这充分说明商品住宅的开发建设为我国城镇居民改善住房条件方面做出了重要贡献。在供给方面，商品住宅开发建设取决于房地产开发企业的利润动机。随着房地产市场的日益繁荣，商品住宅开发施工面积和竣工面积呈现逐年递增的趋势，见图2.2所示。.....城镇住宅竣工面积-令-商品住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比重重一一溯川 ---图2.1历年城镇住宅竣工面积及商品住宅竣工面积所占比重变化
【学位授予单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2008
【分类号】：F293.3;F832.5

【参考文献】