Y公司X项目租金定价研究

发布时间：2019-08-03 19:40

【摘要】：随着国有企业改革发展进程,以闲置厂房办公化后对外租赁为代表的新型国有企业商业地产租赁市场应运而生,盘活闲置国有资产,保证了国有资产的保值、增值。国有企业商业地产租金定价问题也将成为新的研究热点,围绕这一热点话题,本文探索建立适应租赁市场发展形势、体现市场化租赁特征的定价分析模式,以期实现国有企业商业地产在租赁市场化轨道中更加健康、稳健的发展,也为国有企业实际经营管理者科学决策提供理论参考。本文探讨北京市国有企业商业地产租金定价问题,依据北京市某国企——Y公司X项目案例,借鉴学术界关于商业地产租金定价的理论方法以及相关成果,对X项目租金定价案例进行分析,建立租金定价数据模型,并尝试提出符合北京市国有企业商业地产租金定价实际情况的决策建议、定价工具参考。本文首先运用SWOT分析法对X项目在参与市场竞争中的整体优势与劣势、面临的机会与挑战,为科学识别影响租金定价的影响因素提供依据。随后,应用实地调研法、德尔菲问卷调查法、Hedonic特征定价模型、经验法等理论方法工具,分别对影响租金定价的七大特征进行识别、赋予权重与赋值,最终为X项目制定出符合市场机制的租金价格。最后,围绕Y公司现有租金定价模式中的问题,探索完善租金定价机制的几点可行的建议,集中发挥企业自身优势的租金定价理论参考模式。在理论基础上,本文总结出北京国有企业商业地产租金定价方法——基于企业实际,采用特征价格法构建租金定价模型,根据市场变动情况最终确定租金价格。同时,面对愈加严峻的竞争形势,推动市场化、减弱行政化,提升基础服务水平,积极探索商业新模式是优化国有企业商业地产租金定价的必然。
【图文】：

Y公司X项目租金定价研究

单独收取物业管理费，因此，Ｙ公司整体营业收入主要来源于租赁收入，利润总逡逑额在核算过程中也己经剔除每年维稳费用（约８０００万）。Ｙ公司营业收入及利润逡逑总额情况见图３－１所示。从营业收入及利润总额来看，２０１５年至２０１６年实现负增逡逑长，，造成这一现象的原因可以从Ｘ项目近期市场表现进行分析。逡逑单位：万元逡逑３００００邋１逦逦逡逑：邋逦逦逡逑２００００邋：逡逑１００００邋；逡逑－１００００邋：逦逦逡逑２０１１逦２０１２逦２０１３逦２０１４逦２０１５逦２０１６逡逑年年年邋年年年逡逑营业收；＾逦１７８５３逦２０４９３逦２２０８１逦２４８８４逦２６４０３逦２６００４逡逑丨灥＾邋莉润：运福－３１２７逦－２７０５逦－１８６５逦６００逦３２４７逦３２０５逡逑图３－１：邋Ｙ公司盈利情况逡逑Ｆｉｇｕｒｅ３－１：邋Ｔｈｅ邋ｂｕｓｉｎｅｓｓ邋ｉｎｃｏｍｅ邋ｏｆ邋Ｙ邋Ｃｏｍｐａｎｙ逡逑１５逡逑

Y公司X项目租金定价研究

率标准能够确保项目收益保持相对稳定。由此可以看出，随着租户的迁入迁出，逡逑出租率随时发生变化。逡逑根据季度租赁情况分析报告显示，详见图３－２，截至２０１６年底，Ｘ项目整体逡逑出租率波动明显。相对于北京市写字楼６％左右的空置率，Ｘ项目空置率水平较高，逡逑与之相反，总体出租率水平则偏低。分析造成该现象的原因，一是客户流动率较逡逑大，短租造成招租成本及时间周期长；二是从租户结构来看，优质客户少，客户逡逑本身市场竞争压力剧烈，存活周期短；三是租赁形式上，转租现象占据一定比例，逡逑带来市场风险及腐败风险的同时，对出租率整体水平产生影响。逡逑１７逡逑
【学位授予单位】：北京交通大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2017
【分类号】：F299.23

【参考文献】