土地供应模式和供应量影响房价的理论探索与实证研究

发布时间：2020-06-13 04:55

【摘要】： 近年来,我国房地产价格的持续上涨成了社会关注的焦点。在关于房地产价格构成的讨论中,土地供应方式和供应量与房价的关系引起了争议,特别是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年71号令等文件下发后。国内已有的关于土地供应与房价的研究还不够系统,主要以定性分析为主,即使有少量的定量研究,也主要集中在地价与房价的关系之上,且多采用宏观数据。研究的不足造成政府和企业决策缺乏有效的科学依据和技术支持。在此背景下,本研究以土地供应模式和供应量对房价的影响为研究对象,比较系统地进行了实证研究和定量分析,试图在促进理论研究深化的同时,为房地产宏观调控,政府、企业和银行决策提供分析方法和工具。本文从理论上分析了土地供应方式及其变革对房价、地价的影响。借鉴税收归宿理论,本研究认为土地供应方式变革是否影响房价及其影响程度的大小取决于房地产供求价格弹性。在土地供应量与房价的关系上,本研究认为,由于我国对土地开发实行容积率管制,因此,土地供应量的减少会在短期内造成可建筑面积的减少,进而提高房价。另外,本文从项目的角度构建了土地开发周期的理论模型,并认为在房价快速上涨期,增加土地供应量对降低房价的作用可能是不大的,因为开发商会囤积土地或惜售。实证研究方面,本文主要做了以下三方面的研究来分析土地供应模式对房价的影响。首先,以全国和35个大中城市的房地产价格指数为样本,利用Granger因果关系检验法和城市比较法研究了土地供应方式变革对房价的影响。实证结果表明,房价与地价的关系、土地供应方式变革对房价的影响是非常复杂的,不同的研究对象有不同的影响力和作用机制。只有当区域的房地产需求非常旺盛时,土地供应方式变革才会大幅地抬高房价。随后,本文以杭州市为例研究了土地招拍挂对住房价格的影响,发现地王的出现可能导致周边楼盘提价,但价格调整能否实现则又取决于房地产市场本身。另外,以杭州市2005年在售楼盘为样本进行的计量研究表明,房价与土地公开出让并无统计意义上的显著关系。最后,本文以北京、广州、杭州等城市为研究对象,分析了小产权房现象和双限双竞供地模式对房价的影响。在土地供应量影响房价的实证研究部分,本文首先利用全国31个省市的相关数据,构建了面板数据模型并就土地供应量对房价的影响做了定量研究。研究结果表明,一年前的土地供应量对房屋供应量的影响是正的,对房价的影响是负的,两者在统计意义上都是显著的,但增加土地供应量对降低房价的作用非常小。另外,两年前的土地供应量虽然影响房屋供应量,但不影响房价。随后,本文以杭州市为例分析了土地供应量、土地的有效开发与房价的关系。对杭州市而言,暂时还没有明显的证据认为2000年以后房价的上涨主要由土地供应量减少引起。相反,土地供应量受房价的影响更大。在土地开发周期与房价关系的调查研究上,本文跟踪了杭州市2000-2005年出让的141宗住宅用地,发现由于杭州市的房价在2002-2004年及2007年出现了快速上涨的势头,因此,市场上出现土地开发周期相应延长的现象。通过上述理论探索和实证研究,本论文可能在以下几方面具有创新:(1)借鉴税收归宿理论研究了土地供应方式及其变革对房价的影响,提出土地供应方式变革是否影响房价及其影响程度的大小取决于房地产供求价格弹性;(2)以杭州市为例,从项目的角度调查了高价地的产品开发及“地王”出现后周边楼盘的售价变化,证实市场需求才是房价和地价的真正推力。另外,本文还运用Hedonic模型对杭州市2005年在售楼盘进行了定量研究,证实房价的最终确定与土地最初的获取方式并无统计意义上的显著关系;(3)研究了“双限双竞”供地模式对房价的影响,并得到了有参考意义的结论。(4)通过面板数据构建,从宏观层面分析了土地供应量对房价的影响,发现增加土地供应量有助于降低下一年的房价,但力度甚微;(5)构建了土地开发周期的理论模型,并以杭州市2000-2005年出让的住宅用地为样本进行了实证研究,研究结果表明,当房价急速上升时,市场上会出现土地开发周期相应延长的现象。受数据、资料和时间限制,本文还存在很多不足,如实证研究未全部采用住宅价格数据;关于商品房需求价格弹性、土地供应方式与房价关系的实证研究还不够深入等,但本文的研究毕竟迈开了尝试性的第一步,今后可以从进一步完善计量模型,加强土地供应与房价关系的理论研究等方面予以深化。
【图文】：

住宅销售,价格指数,指数和,房价

涛涛等等等等数和方方月报报季度和和易价格指指地价上涨对对出让制度差差差差差分解解解2002年lll数数房价上涨的的地价上季季季季季季季度~~~~~拉动作用并并上升的2222222222222006年lllll不明显显反而较季季季季季季季度度度度减少少游游和和200777深圳圳Grangerrr深房房2002年年住宅、商商地价变动与与压低地远远，，，，因果关关地指指第l季季业、办公公房价变动之之控制房价谭谭术术术术系检验验数报报度~200555的土地与与间不存在因因因魁魁等等等等法法亡七七年第1季季房价指数数果关系系系口口口口口口口度共1777777777季季季季季季季度度度度度李李双双200777全国国Grangerrr中国国1998年年房屋销售售不能认为在在房价关海海海海海因果关关经济济第1季季价格指数数短期或长期期弹性为系系系系系检验验统计计度~200666和土地交交中房价和地地地价每变法法法法法，脉冲冲数据据年第4季季易价格指指价价房价将响响响响响应系系库宏宏度共3666数数具有有0.7904%，数数数数数数观月月季度度度Granger意意了二者度度度度度度数数数数义上的因果果期均衡关据据据据据据据据据关系系系

总指数,交易价格,指数,房价

图2.2土地交易价格总指数与居民住宅用地交易价格指数(4)其他观点钱国靖，徐华仙(2006)认为当房产需求曲线出现拐点，即购买住宅动机不断凸现，房产转化为投资品，房产需求曲线变成正斜率曲线时，，土的上升有可能成为房价上升的诱因。对此，笔者予以赞同.另外，文章还指房地产这个特殊领域，政府与开发商的经济利益可以是一致的.土地的垄导致了房地产业的垄断经营和房价的大幅上涨.马从辉(2007)认为供求地价只是影响房价的外在因素，从某一地区看可能是房价的决定因素，从看未必正确.此外，部分学者认为地价与房价的关系随研究角度的不同而不同.如(2001，2003)认为从全社会宏观的角度而言，地价是由房价决定的，但开发商角度而言，土地价格无疑是商品房价格的成本因素，土地价格的高
【学位授予单位】：浙江大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2008
【分类号】：F293.3

【引证文献】