城市住宅市场比较法调整因子量化问题研究

发布时间：2020-07-19 03:53

【摘要】： 城市住宅价格是一个敏感的社会经济问题。无论对政府还是对城市居民而言,城市住宅都是重要的财富。准确评估城市住宅的价格,对于以住宅价格为基础的税收、抵押贷款中维护借款人的正当权益、履行房地产估价行业为金融信贷机构控制风险的社会职责等方面均有重要意义。随着中国住宅市场化进程的不断深入,与城市住宅有关的交易活动日益增多。因此,如何发展房地产价格理论与估价理论,建立科学、高效的城市房地产估价方法,特别是针对城市住宅的市场比较估价法,是房地产估价行业面临的重要课题。中国国家住房与城乡建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、天津市房地产管理部门、天津市房地产估价师学会等都在多种场合发出呼吁并鼓励对这一难题进行重点公关。论文就是在这种背景下选题、开题并开展研究的。目前困扰市场比较法在城市住宅估价中准确应用的主要有三大难题,即可比实例的选取问题、住宅自然属性情况的价格修正问题、综合比准价格的求取问题。三个问题相互关联又共同影响估价结果的准确性,其中又以第二个问题为重点与难点。论文以上述三大难题为研究内容,以构建适合中国城市住宅的市场比较法调整因子量化模型解决以上问题为研究目标。力求为我国房地产行业提供具有较高可信度与较高操作性的市场定价新思路,力求为我国房地产评估行业提供一套旨在提高房地产市场比较法精度,降低作业成本,提高估价效率的城市住宅估价新模型,论文研究目标明确、有的放矢。论文采用规范分析与实证研究相结合,定性分析与定量分析相结合的研究方法。规范分析为问题的提出、问题的解决(主要是模型的构建)、问题答案(研究结论)的分析提供理论基础;实证分析方法是通过翔实的数据资料对模型进行估计与检验,有助于从现象中把握事物运动发展的规律,并形成有关经济新理论。定性分析主要是从事物的本质属性来认识和把握城市住宅的价格;定量分析则是从城市住宅自然属性量化指标上认识和把握城市住宅的价格,使人们能更准确的认识城市住宅的本质。论文研究中,先采用定性分析,对城市住宅自然属性与价格的关系进行分析研究,以便为城市住宅自然属性价格的定量分析提供方向性指导;然后进行定量分析,以期确定城市住宅自然属性价格研究成果;最后在严格定量研究的基础上,采用定性分析方法分析定量研究的成果。论文的主要研究内容和研究成果包括以下内容: (1)构建了城市住宅自然属性价格模型并进行了实证研究。 (2)构建了城市住宅市场比较法估价模型并进行了实证研究。 (3)通过对天津市中心城区住宅的实证研究得出了天津市中心城区住宅的自然属性价格。 (4)通过对天津市中心城区住宅细分市场的研究,得出关于行政区划的天津市中心城区住宅细分市场存在的结论。最后,论文提出对该问题进一步研究的展望及在今后研究中应该注意的问题,以及为了使论文研究成果推广使用,更好的为城市住宅估价业务服务,城市房地产管理部门及行业学会应该做的准备工作。
【学位授予单位】：河北工业大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2009
【分类号】：F293.3
【图文】：

城市住宅,自然属性,概念模型

图 1.1 城市住宅自然属性价格概念模型Fig.1.1 Urban residential property price conceptual model宅自然属性与城市住宅价格之间的关系，估计城市住宅自然属性的隐供需特点，为开发商开发市场适销对路城市住宅，为具备相应自然属提供城市住宅购房参考，为房地产估价提供新的估价理论等，都是该§1-3 论文研究设计究目标与内容究目标根本目标是构建适合测量城市住宅价格的市场比较法调整因子量化模地产价格理论、房地产估价理论基础上，引入住宅自然属性价格反演理格与城市住宅效用、自然属性之间的关系。力求为我国房地产行业提

技术路线图,论文研究,技术路线,城市住宅

1-3-2-2 技术路线基于上述研究目标与研究方法，论文采用如图 1.2 所示的研究技术路线。图1.2 论文研究技术路线Fig. 1.2 Thesis research technology route1-3-3 论文研究框架与结构安排1-3-3-1 论文研究框架从研究内容来看，论文的研究思路为提出问题→理论分析→模型构建→实证研究→得出结论。论文构建的城市住宅市场比较法调整因子量化模型分为两部分，第一部分是城市住宅自然属性价格模型，第二部分是城市住宅市场比较法估价模型。

存量,供给弹性,地产,住宅价格

a)特短期增量房地产 (b)短期内增量房地产 (c)长期内增量房地供给无弹性供给弹性较小供给弹性较大图 2.1 增量住宅价格的决定Fig .2.1 Incremental residential price期内，存量住宅的规模基本不变，其供给是一定的，供给缺乏弹性，住，见图 2.2(a)。在长期内，住宅存量的规模随着时间的推移发生改变均衡价格是以需求和存量供给所决定的存量价格水平，见图 2.2(b)。

【引证文献】