我国城镇居民住房支付能力的分布特征和影响因素分析

发布时间：2020-08-12 02:27

【摘要】：1998年我国实施全面住房体制改革以来,伴随市场经济的发展和城市化的不断推进,我国住房市场迅速扩张,成为带动国民经济发展的重要支柱产业。然而,在住房分配货币化的进程中,住房价格上涨过快、市场分化日益严重、市场供应结构不合理等问题逐渐凸显出来,为城镇居民带来了巨大的购房压力,甚至激发了一系列社会、经济问题。在这样的背景下,构建合理的住房支付能力测度指标,全面了解城镇居民的住房支付能力的时空分布特征及其背后的影响机制,有利于促进我国各地区构建和完善多层次的住房供应和保障体系,从而切实有效地改善城镇居民的住房支付能力。以往的研究忽略了区域住房市场在空间维度上的相互作用,只重点考察了不同区域在时间维度的住房市场发展情况。另一方面,在支付能力指标的选择上,大多以测度潜在区域住房支付能力的宏观指标为主,缺少微观视角下对实际住房支付能力的分析和探讨,而家庭作为参与住房支付行为的基本单位,是分析住房支付问题不可或缺的基本组成部分。因此,本文基于空间经济学、行为经济学、社会学等理论框架,构建了住房支付能力的宏观测度指标和微观测度指标,分别从国家、省、市、家庭四个层面,对城镇居民住房支付能力的区域分布特征及影响因素展开深入的剖析和探讨,并根据研究结论提出相应的政策建议。本文共分为六个部分,第一章为引言,对本文的研究背景、研究目的与意义、研究内容与框架进行了总体介绍,并归纳了研究可能的创新点和不足。第二章为文献综述。首先界定了住房支付能力的概念,并围绕住房支付能力的内涵对几个相近概念进行了辨析,进一步明确了本文的研究对象。接着,介绍了基于比率法、剩余收入法构建的衡量住房支付能力的常用指标,并对各个指标在实际运用中的优势、局限性进行了分析。然后,分别从宏观和微观两个方面概述了住房支付能力的影响因素。宏观影响因素主要包括制度、人口、区位、经济等方面,微观影响因素主要包括家庭规模、收入、储蓄,以及被访者的受教育程度、婚姻、年龄等衡量个人、家庭社会经济特征的因素。最后,从空间经济学与区位理论、行为生命周期理论和社会资本理论三个方面梳理了住房支付能力的理论基础。第三章从“国家-省-市”三个不同层面,分析了我国城镇居民住房支付能力的时空演变格局。在国家层面上,通过重新估算全国人均住房建筑面积后,构建了以房价收入比为代表的住房支付能力宏观测度指标,进而从时间维度上描述了住房支付能力的历史演变规律,发现我国住房支付能力整体呈阶段性变化特征。2003-2005年以及2008-2009年出现了飞速上涨,其他时间段均处于缓慢下降的趋势,2014年起房价收入比再度出现了缓慢回调,基本与针对我国住房市场的调控政策变动相对应。在宏观测度指标基础上,借助探索性空间数据分析工具描述了我国省、市层面上城镇居民住房支付能力的空间分布格局、集聚模式及空间差异。结果表明,在省级层面上,住房支付能力较弱的区域由东北、东南沿海区域,逐渐演变为以上海、江苏、浙江为核心的“长三角”区域以及以旅游业为主的部分西南地区;在市级层面上,住房支付压力大的地区主要集中在直辖市、部分省会城市和东南沿海的部分城市,中、西部地区住房支付能力相对较强。局部空间自相关分析结果表明,我国住房支付能力在各层面的空间分布均表现出显著的空间溢出效应。最后,以CV系数和区位基尼系数测度了不同层面下我国住房支付能力的空间分布差异,结果发现,我国住房支付能力的时空演变特征具有明显的空间尺度效应,城市层面的住房支付能力分布差异大于省级层面。第四章在宏观视角下,通过构建空间面板模型深入分析了导致住房支付能力空间分布差异的宏观驱动因素。首先,分别从经济、人口、政府行为、金融支持和住房市场五个方面来考察我国不同层面下的住房支付能力影响因素。结果发现在省级层面上,社会保障支出、金融支持和经济增长水平都产生了显著的空间溢出效应。基于城市之间的空间集聚特征,依据城市的经济、人口、住房市场等特征将275个地级市重新划分为一、二线城市、三线城市和四线城市,进一步分析不同类型城市的住房支付能力影响因素及其空间溢出效应。结果表明,一、二线城市的住房支付问题主要在于房价上涨过快,因此导致住房市场需求扩张的因素,如人口密度和房地产投资占比均有可能带来房价收入比的上升,而三、四线城市的住房支付问题主要是由于收入上涨过慢带来的,三线城市居民的住房支付能力会随经济发展得到提高,四线城市的社会保障支出、经济增长水平有助于改善本地区和周边地区的住房支付能力。第五章在微观视角下,分别构建了衡量家庭层面下住房支付能力的定性和定量测度指标。结合中国家庭动态跟踪调查(CFPS)2010年的基线数据和2014年的追访数据,在定性测度指标的基础上,引入个体和家庭的生命周期因素、社会资本水平及其他社会经济特征,从静态和动态两个角度对家庭住房支付能力的影响因素分别进行了分析。基于Logit模型的静态分析结果表明,家庭层面住房支付能力的强弱与购房时机的选择,都在不同程度上受到个人、家庭特征的影响。在静态分析的基础上,引入文化规范效应和自我控制力,构建了基于生存分析的购房时点选择模型。动态分析结果表明,家庭购房行为与所处地区的住房消费文化以及个体的自我控制力密切相关。为进一步了解相同住房产权类型的家庭之间微观影响因素的差异,通过构建基于区位理论的定量测度指标,根据房屋产权类型将家庭分为自有住房、租房和社会保障房三个群体,利用分位数模型对区位支付能力测度指标下不同住房群体的微观影响因素进行了比较分析。第六章简述了全文的研究结论,并根据结论提出相应的政策建议。本文认为,在完善住房保障制度的基础上,政策制定应充分考虑不同住房市场的区域特征以及不同类型住房群体的家庭特征,实施更有针对性的政策,因地制宜地对住房市场进行调控,切实有效地改善中低收入家庭的住房支付能力。本文的创新点主要体现在三个方面。(1)使用空间计量经济学的研究工具。将空间维度上的区域互动效应纳入到住房支付问题的宏观分析框架中,通过不断细化研究尺度,全面、系统地考察了国家、省、市层面下城镇居民支付能力的时空演变格局,并运用多种空间面板模型验证各影响因素的作用机制。(2)构造多维度的支付能力测度指标。相对于只关注当地居民潜在支付能力的宏观测度指标,本文在CFPS的微观数据支持下,构建了衡量家庭实际支付能力的微观测度指标。其中,微观测度指标又细分为定性指标和定量指标,以家庭具备支付能力的强弱作为定性指标,结合区位支付能力的定量指标,深入挖掘了不同住房支付能力的家庭及其成员所具有的社会经济特征。(3)引入文化、心理因素,从动态角度分析家庭购房行为。本文将行为生命周期理论和社会资本理论引入家庭购房时点的分析中,在家庭和个体的经济社会特征基础上,结合文化规范效应、自我控制力和社会资本因素,构建了基于社会学和行为经济学的动态分析框架。
【学位授予单位】：东北财经大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2017
【分类号】：F299.23
【图文】：

平均价格,住宅商品房,别墅,商品房销售

标志着我国住房商品化时代的正式开启。伴随着房地产市场的繁荣发展，房价在总逡逑体上快速上涨，全国商品房销售均价从每平方米１９９８年的２０５３元上涨到２０１５年的逡逑６４７３元。图１－１为１９９８－２０１５年经ＣＰＩ平减后的我国不同类型商品房销售均价的历逡逑年走势（以１９９８年ＣＰＩ为基期）。截至２０１５年，住宅商品房和别墅、高档小区销售逡逑价格的年平均增长率分别为５．５１％和５．１５％。由于统计口径的改变，经济适用房只能逡逑计算截止到２０１０年的年平均增长率，与另两类商品房无可比性。但从整体走势上看，逡逑经济适用房的单位面积销售价格变化幅度较小，而代表高端住房需求的别墅、高档逡逑小区价格波动较大。由于本文主要探讨的是城镇居民的住房支付能力，因此主要以逡逑住宅商品房的变化趋势为研究对象。从平均销售价格的增长率中可以看到，住宅商逡逑品房的价格增速较大，甚至超过了别墅、高档小区。结合图１－２住宅商品房的价格增逡逑长率变化趋势

住宅商品房,平均价格,公寓,住房分配货币化

ｔ－ｔｒＨｒＮｒＮｒｓｊｒＭｆＮ（Ｎ邋ｒＮｒ＼ｉｒｓｊｒＭｆＮｊ＜Ｎ（ＮｒＭｒＭｆＮ逡逑住宅商品房一会一R%墅、高档公寓逦一＾＞一经济适用房逡逑图１－１逦１９９８－２０１５年全国不同类型住房平均价格走势逡逑２逡逑

比率法,质量调整,内涵,住房消费

逦＊ｒ；逡逑图２－１质量调整比率法与传统比率法的内涵逡逑Ｌｅｒｍａｎ和Ｒｅｅｄｅｒ邋（１９８７）通过图２－１展示了质量调整后的比率法与传统比率法逡逑的不同。假设一个家庭拥有固定收入Ｌ住房消费（／／）和非住房商品和服务消费（Ｘ）逡逑构成了该家庭的总消费，风代表满足政府规定的最低质量标准的住房消费水平，则逡逑经过原点的射线0穴代表了家庭收入的３０％用于住房消费。假设义的价格为１，则住逡逑房价格为／＾。如果家庭的消费束为ｗ点，则表示该家庭以３０％的住房份额进行住房逡逑消费，恰好满足了政府规定的最低质量标准纵轴与预算约束｝＾＾交于代表逡逑住房消费占收入比例不高于３０％且不低于％水平的最低家庭收入，预算线＾和射逡逑线０及将第一象限分成了四个组成部分，从中可直观了解两种比率法在定义上的区别。逡逑传统比率法下存在支付困难的家庭消费对应图中Ｂ和Ｃ两个区域，这两个区域中住逡逑房消费占收入比率均超过了邋３０％

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