农村集体土地征为开发建设用地的决策机制研究

发布时间：2020-08-12 02:33

【摘要】： 目前我国农村集体土地征为开发建设用地过程中存在着违规征地、补偿价格偏低、收购环节不透明等问题。本文在对政府、农民、投资商和村委会等四个征地中的主要利益主体的行为特点充分分析的基础上,以农村集体土地征为开发建设用地的三个关键问题——征地计划制定、征地补偿和土地一级开发为研究对象,以合理配置决策主体的决策权为主线,以土地出让价格为立足点进行了深入研究,以期系统解决我国农村集体土地征为开发建设用地过程中现存的问题,为构建和谐的土地征收管理制度提供一些思路和方法。本文的主要创新性研究成果包括: (1)考虑制度权利和投资权所带来的土地收益的分配,提出了在征地过程中各决策主体的决策权配置模式。在对现阶段各主要决策主体在征地过程中的决策影响力进行评价的基础上,认为对农村集体土地征为开发建设用地的决策机制的研究主要是对征地过程中各个关键问题进行决策权配置。为适应我国建立和谐社会的决策目标,确保土地增值能够合理分配,运用机制设计、产权经济学、投资决策等理论,提出了决策权配置模式,即在征地计划制定中应建立政府为主、专家和公众为辅的决策权配置模式;在对失地农民的补偿中,需要提高农民的决策权,而决策权的提高依赖于农地产权的完善;在土地一级开发中,需要引入竞争机制,建立政府和市场运作相结合的一级开发模式,使一级开发商和政府成为土地一级开发中的决策主体。 (2)在运用灰色关联系数确定影响城市征地规模的因素的基础上,建立模型确定城市征地规模,并系统提出了控制城市用地规模的思路。在征地计划的决策和控制上主要体现的是政府决策权。运用定性与定量(灰色关联系数)相结合的分析方法,认为城市用地规模不仅与城市人口规模相关,还与城市发展阶段、城市经济发展水平、城镇人均住房面积、城市建设投资和城市固定资产投资等因素相关。在此基础上,运用数学模拟和成本法从征地规模和土地出让价格的决策临界点两个方面,以西安市为例作了实证研究,为政府在确定合理征地规模方面的决策提供了参考。同时,从规划、土地审批、公众参与和监督等四个方面全面研究了控制城市征地规模的方法与制度。 (3)提出了应建立农地发展权制度以提高农民在征地实施过程中的决策权,并运用指数效用函数和收益法将其量化。决策权的大小是由产权来决定的。在农村土地集体所有的条件下,提出应通过建立农地发展权制度来保障农民在征地实施过程中的决策权。以《中华人民共和国土地管理法(修正)》第二十九条之规定“安置的农民保持原有生活水平”为原则,从农民转为居民的生存成本变化的角度,运用博弈论、特别牺牲理论、效用理论和收益法,提出了将农地发展权量化的思路。同时,为保障征地补偿费用的落实,提出应采取“长短期相结合”的安排方案,并从村集体的角度提出了落实的具体措施。 (4)为解决我国土地储备运作资金不足的问题,探索了土地储备投资信托基金的运作模式,并运用CAPM模型和线性回归分析对其适用性进行了研究。在土地一级开发中,资金渠道的选择是决策的重心。分别分析了土地储备开发中现行的四种资金筹措渠道和正在研究或探索的解决现行土地储备资金瓶颈的五种思路,综合确定土地储备投资信托基金是土地储备资金筹措的一种较好的筹资渠道,并探索了其运作模式。运用证券投资、信息经济学等理论,提出我国将建立的土地储备投资信托基金模式应是开放型公司基金。运用CAPM模型和线性回归分析,对土地储备投资信托基金的适用性进行了研究,并以西安市土地储备的平均水平作了实证分析。从投资项目的风险防范和基金管理人的风险管理两个角度研究基金风险防范的措施,为我国将来建立土地储备投资信托基金进行了有益的探索。
【学位授予单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2008
【分类号】：F301;F224
【图文】：

比重,投资信托基金,银监会,产品数量

西安建筑科技大学博士论文的颁布①，直接表达了监管层对房地产信托的限制态度。但是从表7一2和图7一3可以看出房地产信托己经成为房地产开发商的一个重要融资渠道。而土地储备投资信托基金作为一种金融工具，从本世纪初开始，就有学者尝试引入土地储备投资信托基金解决土地一级开发的资金问题，2006年5月，清华大学研究所所长刘洪玉也建议尝试成立土地储备投资信托基金为土地一级开发时间超过两年的项目提供银行贷款担保l”4]。据调查，目前在中西部地区中，只有郑州市土地储备中心申请信托计划。但是在我国还没有完全建立土地储备投资信托基金。表7一2005年信托产品投向数据表信信托资金投向向产品数量量投入信托资金(亿元)))产品数量比例 (%)))房房地产产 9888123.5552666金金融融 8lll39.6662lll工工商企业业 633348.666l777基基础设施施 7lll84.111l999交交通通 l88833.666555其其他他 500045.555l222总总计计 38111374.99999(截至2005年11月30日)姗职琳联淋淋’潺奋添羲添咏本舜资料来源:房地产信托:在监管与创新间行走[1”l图7一房地产信托融资占总信托融资比重的走势7.3.2土地储备资金来源的选择通过对五种解决土地储备资金思路的分析，可以看到:土地收益权担保和土沙2005年9月底，由银监会制定《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(简称212号文)银监会在《通知》中表示

【引证文献】