价值导向下的商品化居住区规划设计

发布时间：2020-07-19 14:30

【摘要】：本文针对当前中国的商品化居住区规划设计,研究了主流房地产开发企业的设计实践,对居住区规划设计的设计目标、评价标准、影响因素、实现手段等进行了观察分析,总结归纳出作者对价值导向下商品居住区规划设计的研究成果。首先根据对我国居住区规划与建筑设计现状,特别是主流商品居住区项目的设计实践的观察,归纳出当前主流商品居住区规划设计的目标——实现综合价值最大化。其次在对房地产开发企业的价值观、价值导向以及价值判断的一般规律进行分析后,总结出在以人为本和追求社会效益、经济效益、生态环境效益综合平衡的理念与思路下,商品居住区规划设计的主要评价标准。随后,系统归纳了影响居住区规划设计综合价值最大化目标及评价标准的各种因素,详细分析了客户需求、土地特征、企业现状、政策规范、规划条件与产品情况等对居住区规划设计价值实现的影响。接着,归纳总结出具体实现这种价值观与评价标准的设计方法论:提出了均好适配、整体更多、局部更高、溢价增值、创新优化等具体策略,解决如何从规划设计的角度具体地实现居住区综合价值最大化目标。最后,以当前标杆房地产开发企业的实践为例,进一步阐明了作者的观点,并回顾总结了以人为本的规划原则与价值最大化目标的平衡。
【学位授予单位】：天津大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：TU984.12
【图文】：

城镇住宅,中国城镇化,数据来源,年均增长

第一章绪论1.1 研究背景1.1.1 当前我国居住区的大规模建设正处在城市化浪潮中的中国，作为“世界上最大的工地”，大量的居住区如雨后春笋般拔地而起，不断地改善着人们的居住条件。特别是从 1998 年全国住房制度改革以来，中国住房建设也进入了每年超速增长、投资规模和竣工面积均居世界首位的新阶段。中国城镇住宅竣工面积，1998 年为 4.76 亿平方米，而到 2009 年已增加为8.21 亿平方米（图 1-1），年均增加 5.1%。城镇住宅投资额 1998 年为 4310.8 亿元，到 2009 年增加到 30512.7 亿元，年均增长达 19.5%，扣除价格因素，年均增长 17.1%，比同期 GDP 增速高近 7%。（1-1）

谱系,价值层,房屋,来源

设计划与中远期发展目标保持同步，规划设计要呼应政府推动的大规模开的商机，并积极与之互动。要着重研究有规划潜在价值和未来市场潜力从城市的规划发展战略中寻找市场的价值和投资点。3.1.2 客户需求商品化居住区开发项目最终目的是实现客户的购买，因此必须研究客求。用马斯洛的五大需求层次理论，可以对房地产的价值体系中的客户需分析。根据马斯洛的理论，人类价值体系存在着两种需要：一种是高级需要随着生物进化而逐渐显现的潜能或需要；还有一种是低级需要（又叫生理它是指沿生物谱系上升方向逐渐变弱的本能或者冲动。根据马斯洛的五大析房屋价值层次得出：最基本的是生理性需求——“栖身居住”；其次是需求，需要独立空间和生活保障；第三是功能性需求——“照顾老人、孩工作场所”；第四是情感性需求，体现主人的品位，满足社交娱乐；第是最高的社会性需求，能够成为社会标志。（图 3-1）

示意图,客户细分,家庭生命周期,支付能力

-2 房屋价值-家庭生命周期-支付能力示意图来源：万科万科在此三维度的客户细分基础上，最终形成 16 类客户细分户细分是以客户的表层特征为基础，主要重视如人口、年龄、属性的区分。而万科的则应用客户全生命周期分析来研究客户位的家庭生命周期、家庭收入为单位的支付能力、房屋价值，大层次需求理论在房地产行业的表达。（3-2）

【参考文献】