基于GFCM的雍景熙岸项目住宅均价制定方法研究

发布时间：2017-10-11 20:09

  本文关键词：基于GFCM的雍景熙岸项目住宅均价制定方法研究

  更多相关文章： 商品住宅价格 市场比较法 灰色理论 粗糙集理论 模糊聚类分析

【摘要】：确定科学合理的商品住宅价格是开发企业适应市场最有效的方法,也是开发企业实现其企业战略目标的关键。合理的住宅项目价格能够使项目更容易受到消费者的青睐,从而使企业达到占据市场份额、加快资金回笼、实现企业战略目标的目的。针对商品住宅进行价格制定时应当根据住宅项目的特点及其所在的区域环境和市场环境采取最适宜的定价方法。在对国内外商品住宅定价方面的研究成果进行分类归纳总结的基础上,分别对相关价格理论、商品住宅的价格影响因素、定价方法等方面进行分析,然后结合雍景熙岸商品住宅项目的实际情况,经过对不同类型定价方法比较后,选择市场比较法作为本文的研究方法。但是传统市场比较法中存在可比住宅项目实例选取盲目、指标选择和权重确定主观性强、最终价格确定粗糙等方面的缺陷,对此,通过引入粗糙集理论、灰色理论、模糊聚类分析理论和指数平滑法来对其进行改造,以此构建了基于灰色模糊聚类分析的商品住宅定价模型,并利用该定价模型对雍景熙岸商品住宅项目进行了价格制定。相对传统的市场比较法,新构建的定价模型中可比住宅项目实例和指标的选取更为科学、指标权重的确定更为准确、最终价格的计算更加精确。同时,为检验该定价模型计算结果的准确性,建立了基于BP神经网络的商品住宅定价模型,并以之对雍景熙岸项目进行价格计算,利用二者的计算结果进行偏差对比。通过对雍景熙岸商品住宅项目的定价研究,建立了一个科学合理的商品住宅定价模型。该定价模型的建立不仅丰富了商品住宅定价的相关理论和方法,还对其他商品住宅项目的定价具有较强的参考和指导意义。
【关键词】：商品住宅价格 市场比较法 灰色理论 粗糙集理论 模糊聚类分析
【学位授予单位】：东北林业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要4-5
• Abstract5-9
• 1 绪论9-26
• 1.1 论文研究的背景9-15
• 1.1.1 雍景熙岸住宅项目背景9
• 1.1.2 住宅市场的价格发展趋势9-15
• 1.2 研究的的和意义15-16
• 1.2.1 研究的目的15
• 1.2.2 研究的意义15-16
• 1.3 国内外研究现状分析16-23
• 1.3.1 国外商品住宅定价研究现状分析16-19
• 1.3.2 国内商品住宅定价研究现状分析19-22
• 1.3.3 国内外商品住宅定价研究理论评述22-23
• 1.4 研究的内容及技术路线23-25
• 1.4.1 研究内容23
• 1.4.2 研究的技术路线23-25
• 1.5 研究方法和创新点25-26
• 1.5.1 研究的方法和难点25
• 1.5.2 论文研究的创新之处25-26
• 2 商品住宅项目定价理论概述26-42
• 2.1 价格理论26-34
• 2.1.1 基于供求理论的商品住宅市场价格波动原因分析26-28
• 2.1.2 商品住宅价格理论总结28-29
• 2.1.3 商品住宅的特征29-30
• 2.1.4 影响商品住宅价格的因素30-33
• 2.1.5 商品住宅的价格特点33-34
• 2.2 现行住宅定价方法的概述34-35
• 2.2.1 现行定价方法的比较34-35
• 2.3 市场导向定价法分析35-39
• 2.3.1 市场比较法的原理35-36
• 2.3.2 市场比较法的应用条件36-37
• 2.3.3 市场比较法的程序37-38
• 2.3.4 市场比较法的缺陷38-39
• 2.4 GFCM定价模型的适用性39-40
• 2.5 本章小结40-42
• 3 基于GFCM的商品住宅定价模型构建42-62
• 3.1 基于GFCM的框架模型构建42-43
• 3.2 理论的适用性43-48
• 3.2.1 粗糙集理论(Rough Sets)及其适用性43-44
• 3.2.2 灰色理论(Grey System)及其适用性44
• 3.2.3 模糊聚类分析理论(Fuzzy Clustering Analysis)及其适用性44-48
• 3.3 GFCM定价模型关键要素确定方法48-61
• 3.3.1 指标体系构建方法48-52
• 3.3.2 住宅定价指标权重确定52-55
• 3.3.3 可比住宅项目实例的选取55-58
• 3.3.4 可比住宅项目实例因素修正58-60
• 3.3.5 住宅项目最终价格计算60-61
• 3.4 本章小结61-62
• 4 基于GFCM定价模型的雍景熙岸商品住宅实证研究62-87
• 4.1 雍景熙岸商品住宅项目概述62-64
• 4.1.1 项目概述62-63
• 4.1.2 项目特色63-64
• 4.2 雍景熙岸住宅项目的指标体系构建64-70
• 4.2.1 数据信息的搜集64-67
• 4.2.2 雍景熙岸商品住宅定价指标处理67-70
• 4.3 主要指标选择的验证及其权重确定70-75
• 4.3.1 主要指标选择的验证和权重计算71-73
• 4.3.2 可比住宅项目实例的选择73-75
• 4.4 影响因素修正75-80
• 4.4.1 区域因素的修正75-77
• 4.4.2 个别因素的修正77-80
• 4.4.3 修正后的可比住宅项目价格80
• 4.5 雍景熙岸住宅项目平均价格的计算80
• 4.6 计算结果的对比分析80-86
• 4.6.1 基于BP神经网络模型的雍景熙岸住宅价格确定80-85
• 4.6.2 传统市场比较法商品住宅价格计算85
• 4.6.3 结果对比分析85-86
• 4.7 本章小结86-87
• 结论87-88
• 参考文献88-92
• 附录1 2015年70个大中城市住宅价格指数92-99
• 附录2 2010-2014年哈尔滨市与全国商品住宅价格浮动图99-100
• 附录3 商品住宅价格影响因素(指标)及其来源100-102
• 附录4 商品住宅价格影响因素(指标)评分表102-103
• 附录5 商品住宅指标评分标准103-105
• 附录6 商品住宅价格约简分类表105-106
• 攻读学位期间发表的学术论文106-107
• 致谢107-108

【参考文献】

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本文编号：1014487