基于实物期权的商业地产投资决策方法探讨

发布时间：2017-10-24 17:07

  本文关键词：基于实物期权的商业地产投资决策方法探讨

  更多相关文章： 实物期权 商业地产投资决策 模糊数学

【摘要】：近年来我国住宅地产宏观调控力度逐渐加大,房地产开发企业的战略布局逐渐由住宅地产转向商业地产,商业地产开发迎来了前所未有的发展机遇,同时房地产开发企业也逐步认识到商业地产市场存在的风险。当前,商业地产管理者需要面临更多的不确定性,传统的投资决策方法已经不能满足管理者的需求,如何使投资决策更加科学合理,成为管理者的当务之急。实物期权从金融期权衍生而来,作为一种新的项目决策方法,具有传统折现现金流等方法所不具备的优势,也是解决不确定性问题的有效方法。大多数学者将其应用于不确定性较高的领域,比如资源开发、RD项目、高科技项目等,并且取得了较好的成果。近年来国外学者将实物期权方法应用到商业地产领域,试图解决项目中不确定性因素带来的问题,而国内关于此类研究较少。本文将实物期权方法应用于不确定性较高的商业地产项目,结合我国商业地产项目特征对实物期权模型进行分析,量化管理决策的价值,帮助投资者做出科学的投资决策。实物期权方法的引进不仅填补了传统决策方法的不足,也对推动我国商业地产行业建立科学高效的投资决策体系具有重大的意义。相对于住宅地产项目商业地产项目具有高风险的特点,且商业地产项目投资具有不可逆性、投资决策具有灵活性以及项目面临较多的不确定性因素,传统的投资决策方法无法解决这些特性所带来的问题,而实物期权方法充分考虑到这些特性对项目价值的影响,在填补传统方法不足的同时,也给商业地产项目投资决策方法提供了新的思路。实物期权方法认为项目不仅含有净现值还应具有期权的价值,传统方法只考虑净现值会错误评价项目的价值,甚至错失有发展潜力的项目。本文主要研究商业地产项目中所蕴含延迟期权的价值,通过构建适合商业地产投资决策特征的B-S模型,计算项目延期后的价值。最后论文采用案例分析方法,验证模型的有效性。本文一共分为五个章节。第一部分为引言,主要介绍研究背景及意义、文献综述、写作思路及研究方法、论文框架等内容。第二部分为商业地产开发项目及投资决策理论概述,首先描述了商业地产开发流程及商业地产的基本特性;其次介绍了商业地产投资决策相关理论。第三部分是主要讲述如何将实物期权方法引入到商业地产项目投资决策中,从分析实物期权方法优势弥补传统方法的不足为切入点,引入实物期权方法,并对其适用性进行分析。第四部分是论文的重点章节,构建了基于实物期权的商业地产投资决策模型,在介绍实物期权的基本模型后,基于商业地产投资决策的特征对B-S模型进行了修正,将模糊数学与实物期权结合,在此基础上对B-S模型参数进行改进,得出最终模型。第五部分是对实物期权模型的具体应用,主要有五个部分,分别是LHL购物广场背景介绍、LHL购物广场项目分析、LHL购物广场项目模型应用、实物期权价值的敏感性分析及本文结论与应用前景分析。目前,我国一些实践者已经开始将实物期权方法运用到房地产投资决策中,但只有为数不多的专家学者将其应用于商业地产投资决策。本文将实物期权方法应用于商业地产项目决策中,进一步完善商业地产投资决策体系,让投资决策更加科学、有效。通过对经典B-S模型进行修正,并运用模糊数学原理处理模型参数,在方法上有一定的创新性,结合实际案例研究分析,具有较强的现实意义。
【关键词】：实物期权 商业地产投资决策 模糊数学
【学位授予单位】：江西财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.233.4
【目录】：

• 摘要9-11
• Abstract11-13
• 1 引言13-20
• 1.1 研究背景和意义13-14
• 1.1.1 研究背景13
• 1.1.2 研究意义13-14
• 1.2 文献综述14-17
• 1.2.1 关于实物期权方法应用的相关研究14-16
• 1.2.2 基于实物期权的房地产投资决策相关研究16-17
• 1.2.3 文献评述17
• 1.3 研究思路和研究方法17-18
• 1.3.1 研究思路17-18
• 1.3.2 研究方法18
• 1.4 论文的基本框架18-20
• 2 商业地产开发项目及投资决策理论概述20-25
• 2.1 商业地产开发流程20-21
• 2.1.1 可行性研究及土地获得阶段20
• 2.1.2 项目初步规划阶段20-21
• 2.1.3 项目建设阶段21
• 2.1.4 项目运营管理阶段21
• 2.2 商业地产项目的基本特性21-22
• 2.2.1 项目投资规模大、投资回收期长、风险高21
• 2.2.2 项目管理专业化21-22
• 2.2.3 项目运营模式创新化22
• 2.3 影响商业地产投资决策的因素22-23
• 2.3.1 影响商业地产投资决策的宏观经济因素22
• 2.3.2 影响商业地产投资决策的政策制度因素22-23
• 2.3.3 影响商业地产投资决策的项目自身因素23
• 2.4 商业地产投资决策的特性23-25
• 2.4.1 不可逆性23
• 2.4.2 不确定性23-24
• 2.4.3 灵活性24-25
• 3 商业地产投资决策方法及实物期权方法引入分析25-31
• 3.1 商业地产投资决策传统方法25-26
• 3.1.1 净现值法25
• 3.1.2 内部收益率法25-26
• 3.1.3 决策树分析法26
• 3.1.4 敏感性分析26
• 3.2 传统方法的局限性26-28
• 3.2.1 难以解决项目投资中的不确定性因素带来的问题27
• 3.2.2 忽略了项目投资中的不可逆性和可延迟性27-28
• 3.2.3 没有考虑项目投资中战略的柔性价值28
• 3.3 商业地产投资决策中实物期权的引入28-29
• 3.3.1 商业地产投资决策中隐含的实物期权思维方式28-29
• 3.3.2 商业地产投资决策中蕴含的实物期权种类29
• 3.4 商业地产投资决策中实物期权方法的适用性分析29-31
• 3.4.1 积极面对商业地产项目价值的不确定性29-30
• 3.4.2 考虑了项目投资的可延迟性30
• 3.4.3 量化了商业地产投资决策的灵活性30-31
• 4 基于实物期权的商业地产投资决策模型构建31-43
• 4.1 实物期权的基本模型31-34
• 4.1.1 离散时间状态下的二叉数模型31-33
• 4.1.2 连续时间状态下的B-S模型33-34
• 4.2 基于商业地产投资决策的特征对B-S模型的修正34-37
• 4.2.1 考虑租金的不确定性34
• 4.2.2 考虑土地的限制费用34-35
• 4.2.3 考虑负的红利35
• 4.2.4 修正后的B-S模型35-37
• 4.3 实物期权模型中模糊数学的引入37-40
• 4.3.1 模糊数对描述未来高度不确定信息的优化37-38
• 4.3.2 实物期权模型中应用模糊数的原理38-40
• 4.4 结合模糊数学方法对B-S模型参数的改进40-43
• 4.4.1 对项目未来价值估计的改进40-41
• 4.4.2 对项目成本估计的改进41-43
• 5 模型应用——实际案例分析43-61
• 5.1 LHL购物广场背景介绍43
• 5.1.1 LHL购物广场项目的基本情况43
• 5.1.2 开发商——XY集团情况介绍43
• 5.2 LHL购物广场项目分析43-44
• 5.2.1 LHL购物广场项目投资决策的特征43-44
• 5.2.2 LHL购物广场项目中实物期权的识别44
• 5.3 LHL购物广场项目模型应用44-57
• 5.3.1 基于传统净现值法对项目价值的评估44-50
• 5.3.2 基于实物期权模型对项目价值的评估50-57
• 5.3.3 实物期权法与传统净现值法评价结果分析57
• 5.4 实物期权价值的敏感性分析57-58
• 5.4.1 对租赁价格的敏感性分析57-58
• 5.4.2 对投资费用的敏感性分析58
• 5.5 本文结论与应用前景分析58-61
• 5.5.1 本文结论58-59
• 5.5.2 应用前景分析59-61
• 结束语61-62
• 参考文献62-66
• 致谢66-67

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本文编号：1089690