国内外房地产泡沫现象的比较

王磊   包头市供暖经营管理处

摘要：上世纪80年代日本曾经发生过房地产泡沫现象，对日本的经济造成了巨大的危害。我国在90年代的海南也曾经发生过房地产泡沫事件，其负面影响波及到全国的房地产业。近年来我国的房地产业高速发展，逐渐成为推动我国经济增长的主要支柱产业，但房地产价格的不断提高，使我国房地产泡沫随之产生，如何有效的治理、调控、预防我国房地产泡沫，是房地产市场持续、健康、稳定发展的关键。

关键词：房地产价格，泡沫经济，国内外房地产泡沫，比较

一、引言：

    房地产经济的发展带动了各国经济的发展。例如：美国发生的金融危机、迪拜发生的债务危机等，都与房地产业紧密相连。可见，保持房地产业的健康发展，将对我国经济的增长起到一定的稳定作用；房地产业出现泡沫经济现象将影响我国的经济，乃至全球经济的发展。

    2011年7月，在国家的严格调控下，全国的房价基本出现了停止快速增长的现象，但是这样的调控是否会出现房地产泡沫的破裂，将是我们要研究的问题。2013年2月份，新“国五条”的出台将对我国房地产业的发展产生重要的影响，，房地产市场将会形成新的发展格局。

二、世界各国房地产泡沫的特征

    房地产泡沫只是一种房地产业表面上的繁荣，它的具体表现形式就是房地产的价格远远高于房屋和土地本身所包含的真正价值。

    世界经济的发展带动了房地产业的迅猛发展，同时也为房地产泡沫的产生提供了条件。世界房地产泡沫的发展主要经历了其形成、膨胀、以及破灭三个主要阶段。

2.1、房地产泡沫产生于相对较为繁荣的经济环境

    观察世界房地产泡沫经济的产生，几乎每一次都是发生在国家经济发展比较繁荣的发达地区。经济实体为了追求经济的繁荣，采取了很多紧密的投资活动，同时国家的扩张政策又对房地产泡沫的扩大产生了推动作用。例如：美国20世纪30年代的房地产泡沫，日本在20世纪90年代产生的房地产泡沫，就属于典型的经济较为繁荣的环境中。美国于20世纪30年代中期时，经济发展一派繁荣景象。该时期的美国房地产业异常活跃，这是美国房地产业的鼎盛时期。20世纪90年代的日本经济繁荣为日本国的经济发展吸引了大量的国际投资，最终导致房地产价格不断飙升。再例如：在东南亚国家中，泰国经济的不断繁荣和持续增长引发了房地产泡沫的产生。同时，如果只是单纯的观察某个经济体后将发现：经济比较发达的城市更容易引发房地产泡沫。例如：美国在发生房地产泡沫时，华盛顿、旧金山、纽约等城市的房价一下暴涨了50%。而日本在房地产泡沫时期，大阪、东京的房地产价格猛烈飙升。

2.2、长期投资到短期套现的转变导致房地产泡沫的产生

    房地产价格的不断飙升主要是由于人为因素造成的。人们将房地产这项长期投资看作是一种短期投机活动的大好机会。房地产原本是一项固定资产，其价值不菲，加上房地产开发商不合实际的渲染、政府某些政策的刺激、媒体不切实际的宣传，都使得房地产市场的价格被投资者追捧。很显然，这种价格的大幅上涨在很大程度上忽视了价格上涨的不合理性。例如：2008年美国发生房地产泡沫破灭的最主要原因就是由于很多投资机构、个人投资者的盲目追捧而造成的，它导致投资人购买了大量的垃圾债券，试图在短期内获得暴利。可见，对房地产投资如果不采取理性的态度将很容易诱发房地产泡沫。

2.3、国内外投资热钱的涌入是诱发房地产泡沫的又一诱因

    随着全球经济一体化进程的加快，促进了国际金融的自由化，使得金融投资活动在世界范围内得到了开放和自由。但是这种国际热钱的大量涌入，随之而来的必定是金融风险的增加。目前，国际热钱在全球范围内金融市场的活跃表现，推动着房地产价格的不断上涨。例如：20世纪90年代的东南亚国家，过度的金融投资环境吸引了大量的国际游资，大量热钱的涌入推动了这些国家房地产价格的上涨，使得这些国家的房地产呈现出一片繁荣的景象，实际却是海市蜃楼。因此，很多国际热钱为了进一步寻求国际套利将会对被投资国的正常经济运营造成巨大影响，从而成为房地产泡沫破灭的助推器。

2.4、本国政府的过度宽松政策推动了是房地产泡沫产生和破灭

    各国经济的主要运营参与者是国家政府部门，国家任何一项政策的出台、经济措施的实施都将影响着本国经济的发展和变化。可见，国家和政府出台的扩张政策都会促进人们对房地产业的投资。政府对房地产业产生的影响主要分为直接作用和间接作用。直接作用是由于政府通过政策来直接干预房地产业的发展而出现的直观效应。例如：政府部门出台的关于贷款利率的降低，其实质是直接降低了房地产商的开发成本，这在很大程度上刺激并促进开发商对房地产的开发热情。间接作用主要是指政府的刺激政策给投资者传达一些投资的信号，从而左右投资者的决定。国家政府是执政者将直接影响该国的经济走向，同时，政府的决策也是依据国家经发展的形势所决定的。因此，很多房地产投资者会按照政府的决策来选择自己的投资方式。例如：如果政府大力支持房地产业的发展，势必会导致大量投资集中在房地产业。再例如：在经济衰退时期的国家政策极有可能会在经济繁荣期才会见到影响，这种表现往往是在刺激泡沫的不断膨胀。

三、我国房地产发展现状分析

    我国目前最为关注的社会问题就是房地产业是否存在着泡沫？要想对这一问题做出判断必须通过一些具体的指标来实现。

3.1、房地产投资增长率与GDP增长率的比值

    不同国家由于经济发展的不同这一比率也不相同。对于经济较为发达的国家，房地产发展相对而言比较平稳，这对于国家的发展起步或加速发展的国家来说，这一指标是比较高的。同时，这一比值在房地产复苏期和繁荣的前期较高，有的国家这一比值可以达到2.4。观察近十年来我国房地产业这一比值的数据，该比值一直保持较高的水平，基本在3左右徘徊，最高时期竟达到了3.26。因此，我国的房地产正处于发展的繁荣时期。

3.2、房屋空置率

    这是一个很好的判断房地产业是否过度需求的指标，它可以非常直观的看到我国房地产业是否存在着房屋空置。有数据显示，2010年11月，我国的商品房空置面积分类指数为103.87，而在2009年的同期，该数据为96.87，可见，我国商品房的空置率在明显攀升。这标志着我国的房地产市场及可能存在着不适当的投机行为。住房空置率是用来说明房地产市场的投机状况的最基本的指标，更是一个国家观察房地产业是否健康的指标。一般而言，将空置率在5%——10%确定为合理区间，如果在10%——20%之间则称为危险区间。例如：全国2012年房屋空置率为40%，北京达到28%。

3.3、房价的收入比

    该指标主要是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。这个标准是国际通用的用来衡量房价是否合理的主要指标。主要用来衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。2005年以来，我国的房价涨幅与居民收入的涨幅基本均保持一种上涨的趋势。2011年的统计数据表明，深圳的房价收入比为15.6，广州为9.8，而合理的方剂收入比为6——7之间。

    通过对以上各种指标的分析，基本可以对我国房地产也做出一个较为基本的判断：就整体而言，我国房地产正处于一个较为繁荣的阶段，而且发展也相对过热。2010年以后，我国出台了各种宏观政策，使得这种上涨的趋势基本得到了控制。可见，过我目前的房地产市场的整体发展趋势还不成熟、不平稳。

    总之，从目前我国房地产业的现状进行分析，我国房地产业的发展前景并不乐观。国际房地产业泡沫的破裂对我国房地产投资者是一种警戒。房地产作为一种投资项目、投资活动，投资者不应试图在短期内获得利润，应将房地产投资看作是一项长期投资，不应盲目跟从。房地产泡沫的存在对我国经济的发展是一种安全隐患。因此，对房地产泡沫的控制是我国一项长期的任务，它不仅关系到我国经济的正常运行，更关系到我国的民生。我国必须以世界房地产泡沫带来的巨大影响为戒，努力保持我国国民经济的正常、持续、健康发展。

参考文献：

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浅析世界各国房地产泡沫给我国的启示[J].中国集体经济，2010（04）

[3]赵龙节等.日本房地产业与国民经济周波动对我国的启示[J].经济科学，2007（01）

世界各国的房地产泡沫对中国房地产市场的启示[J].石家庄经济学院学报，2007（06）

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