浅谈我国经适房制度发展现状及解决对策

唐薇   宁夏吴忠市房产管理局

摘要：住房是人类生存的基本要素之一。长期以来住房问题关系着国计民生，影响着社会的稳定。因此为了缓解住房问题，我国推行了经济适用房制度，虽然在一定程度上缓解了住房紧张的矛盾，但同时也出现一些不法行为。本文就是对发展现象进行分析，查找出实施中存在的不足与漏洞，并结合实况制定出解决对策。

关键词：解决对策  经济适房制度   发展现状

一、前言

随着我国城镇住房制度改革的进一步深化，国家建立和推行经济适用房制度，在一定程度上改善了城市中低收入家庭的住房条件。经济适用房制度的实施，一定程度上完善了住房供应，对过热的房地产市场起到抑制房价过快增长的降温作用，但是随之滋生出许多违法行为，究其根源在于经济适房制度中存在漏洞和不足。因此必须要从经济适用房的发展现状入手，探究对存在的问题进行改进措施。

二、我国经济适用房的发展现状

纵观我国经济适用房的发展现状，还存在各种漏洞和不足之处。总体而言，主要存在的问题体现在如下几个方面。

（一）制定、调整以及实施政策不利

个省会城市在建经济适用房，有13个经济房面积均超过了80平米，这些中有5个超过了90平米。还有一些地方不透明公开销售，出现炒房号现象。

（二）地方政府不重视建设经济适用房

近年来，随着我国经济快速增长，房地产行业成为推动地方政府GDP增长重要手段。导致许多地方过分对土地财政的重视，依赖出让土地与征收房产税收更为突出，进而刺激经济出现虚长，相关地方政府没有把经济适用房建设用地纳入当地年度土地供应计划，保优先供应。而是想方设法缩减经济适用房的建设用地，不能满足保障低收入家庭解决住房问题，出现社会问题。相关统计表明，从2002年到2011年共10年时间，经济适用房建设规模不断增大，但是投资比例却是不断下降。

（三）经济适用房的申购管理不规范

经济适用房作为国家住房保障体系中保障性住房的一个品种，其申购、分配,关系着千家万户“住有所居”梦想的实现,也考验着政府的公信力及社会管理能力。近年来，一些地方经适房申购分配问题层出不穷,骗购骗租频频上演、暗箱操作屡屡出现、资格造假时有发生,经济适用房的申购管理机制远远没有跟上其建设步伐。主要问题有以下五个方面:一是,经适房在不少地方沦为了“特权房”、“福利房”。据悉,2011年以来,仅北京和上海就分别查处了5144户和2645户骗购家庭;河南洛阳一地有2077户家庭在不具备购房资格的情况下申购经济适用房;在陕西省山阳县,在900多名经济适用房申请人公示名单中带有职务者多达100多人,其中不乏“乡长、镇长、执法队长、所长”等职称。

（四）售后交易管理存在漏洞

购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 现在一些政府将经济适用房销售出去之后，售后监管十分缺乏，甚至还有一些地方放弃监管。当然涉及到该问题并不是单一的，而是多个方面，例如允许销售年限，购入方应该缴纳多少房产税、出售方应该缴纳多少土地出让金等。虽然有一些城市都出台禁令，禁止经济适用房的使用年限没到一定年期限是不能够出租出售，但是在实际操作中并没有依照禁令执行，许多所有者目的就是通过经济适用房获取额外收益，根本没将法律法规当做一回事。同时还有一些地方政府收益的补交额偏低，出售经济适用房所得收益存在较大差距，必然给一部分人实施投机倒把制造了机会。

事实上经济适用房不仅仅上面几类问题，还有一些较为繁琐问题，例如缺乏完善的个人财产申报体制，构建的诚信体系相对落后，审查购买资格不严密等。而且一些地方为了降低成本，把经济适用房修建在偏远的郊区，致使小区中的各类基础设施根本不健全，交通也不便利，甚至还是一些不法分子藏身之地。

从我国经济适用房体制发展现状来看，无论是体制方面还是执行方面都有许多漏洞，甚至一些专家提议将经济适用房体制废除掉。但是笔者认为不能够因噎废食，因为一个新政策出台推行过程中总会出现各种负面影响。因此不能够一出现负面影响就将该政策废除掉，因此就需要针对发展现状中的不足与问题，有针对性提出解决措施。

三、针对发展现状的解决对策

从经济适用房制度的发展现状可知，还存在许多漏洞与不足之处，就需要有针对性制定出解决对策。

（一）完善经济适用房政策执行力

各个地方政府都应该以中央文件作为依据，再结合本地的实际情况制定出经济适用房政策，制度出台之后不能够只是一纸空文，还必须要严格按照操作流程去执行。执行过程中要设立单独的监管部门，对执行情况实施严格公正监督和管理。一旦出现了不法行为，必须要依照相关法律法规严肃处理，如果发生在操作过程中同样也要严格处罚。例如申请者瞒报收入、弄虚作假现象，就应该按照规定给予他本人以及直系家属处于5年或者更多年限，在该年限内是不得申请经济适用房。而对于不按照规定年限，将经济适用房出租出售的，要给予对违规取得出租出售金额进行惩罚，并退出经济适用房保障机制，不得再次申请适用房。

（二）地方政府要承担责任，给经济适用房构筑保障屏障

实现城镇居民住有所居是政府的基本职责，也只有确保了人民安居，才能够推动经济持续、健康、平稳的发展。因此各级地方应该高度重视经济适用房的建设，依据本地实情以及供应能力建设经济适用房。还应该积极拓宽各种房源渠道，例如政府自建、委托代建等方式，发挥开发企业以及大型建筑企业的作用。

要严格控制经济适用房的套型面积，按照人均拥有20平米标准，套型面积控制在60平米以内。如果套型超过了60平米就脱离了经济适用房保障性住房的属性。在审核申请人资格时，一定要按照规定解决真正的困难户，审核通过之后还必须要按照期限进行公示，要能够经受社会大众考量与监督。

（三）构建政府回购体制

新建经济适用房其中各项费用都是由政府投入，包含了小区基础设施、出让土地金以及行政事业性的费用。并且在销售之时所得利润要控制在3%——5%内，因此这种住房只有有限产权，一部分权利依然属于政府。如果没有征得政府同意，拥有者是没有权利将住房过户给别人。因此政策严格规定，拥有者是无权将房屋转给其他人，也就是不管在什么情况下拥有者是无权单独过户或者出售。假如购房者想出售只能够是政府回购，之后政府再按照要求转给其他符合拥有者。例如北京市政府就做出规定，新购买适用房是不准随意出售，如果一定要出售也只能是政府回购。这种制度就保障了经济适用房发挥真正功能，体现出政策的公平公正。

四、结束语

总之，我国经济适用房制度的建立，对抑制房价快速增强，保持房地产市场平稳健康发展，发挥了积极作用，但是从其发展现状来看还存在许多漏洞与不足之处，就需要从发展中探究存在的问题，结合各个地方实况制定出相应的解决对策。

参考文献

[1]中国社会科学院，中国住房发展报告(2010～2011)，社会科学文献出版社，2011年:319.

[2]建设部课题组.多层次住房保障体系研究[C].北京：中国建筑工业出版社，2007年.

[3]文林峰编著.城市住房保障[M].北京：中国发展出版社，，2007年.

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