基于边界固定效应法的广州市学区房溢价研究

发布时间：2020-04-18 08:01

【摘要】：我国义务教育阶段,采取“就近入学”制度,导致优质基础教育资源成为影响住宅价格的重要因素之一。优质基础教育资源不均衡分配加剧了家长通过买房择校获取入学资格,基础教育资源供求不平衡矛盾日益凸显,导致“学区房”的价格不断攀高,愈演愈烈。如何精确的测度学区房在房地产市场的溢价,成为众多学者研究的课题。本文以广州市为例,收集广州市中心城区46所省重点小学学区房区域周边248个小区微观数据,在特征价格模型基础上,控制不可观测的区位和环境因素,以及“用脚投票”的居住群分所带来的偏误,采用房价与租金对比的实证方法,建立差分方程,进行多元线性回归分析,精确度量优质基础教育资源的对房地产的“资本化”溢出效应。而且将样本区对进行详细划分为两种不同配对类别,“省级重点小学-市级重点小学”配对区对和“省级重点小学-普通小学”配对区对,分别进行房价和租金的差分回归,进行结果分析,进一步验证不同等级学校对房价的影响。本文的实证结果显示,广州市省级重点小学优质教育资源对周边房价有显著的正向影响。在特征价格模型中,因变量取房价对数,省级重点学区房溢价值为8.6%。而控制“小区对”的其他特征条件差异后,进行差分回归,省级重点小学所属范围内学区房高出非省级重点学区房8.3%的溢价。同时,我们重点关注的虚拟变量”省重点小学学区房“对“小区对”租金差无影响,说明学区房属性不会引起租金的溢价,即“群分效应”对省重点学区房的溢价无显著影响。将样本的小区对进行详细划分为两种不同配对类别后,“省重点小学-普通小学”配对小区的重点研究对象特征变量“省重点学区房”对房价的影响尤为显著,较于普通小学周边二手房价,省重点小学学区房溢价为9.3%,说明“省重点小学-普通小学”配对小区对整个省重点学区房溢价贡献较大。
【图文】：

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图 1-1 技术路线图1.4.2 框架结构本研究根据技术路线设计和内容安排总共包含五个章节，详细的章节安排如示：第一章，绪论。介绍了论文的研究背景、研究意义、研究方法、技术路线及章排等内容。第二章，文献综述。首先介绍了公共资源的供需理论和“用脚投票”的偏好理接着介绍了特征价格模型和差分模型，总结了其理论和模型的发展历程、模型方程定和估计方法检验。最后，整理归纳国内外研究动态及研究成果。第三章，数据获取及变量量化。首先介绍了广州市的实际情况并选取研究区域次，基于样本数据的可得性、代表性、有效性等原则，收集本研究所需数据；最后理出 2 个因变量和 12 个自变量，，并将特征变量进行量化处理，为下一章实证分析模型做铺垫。第四章，广州市优质基础教育资源的对住宅价格影响的实证分析。首先，利用价格模型做多元线性回归，探究广州市省重点学区房对房地产市场的资本化影响，

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图 3-1 广州市各区省重点小学数量在全市所占比例基础教育资源分布图显示，广州市中心城区（天河区、越秀区、区、黄埔区）省级重点小学占比 61%，基础设施配备较为完善。第一梯队的华南师范大学附属小学、东山培正小学、东风东路小多分布在天河区、越秀区、荔湾区等老城区，所以本文研究数据级重点小学数据。据选取及变量量化数据选取数据收集分为三个部分。）省级重点小学数据。从广州市各行政区区教育局网站获取，统1）所示。
【学位授予单位】：广州大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.23

【参考文献】