中国房地产市场的虚拟化研究

发布时间：2020-06-10 16:30

【摘要】：市场经济下的房地产行业投资、商品房价格波动、居民房产购置等问题,始终都是我国老百姓普遍讨论的一个经济热点和社会现象。纵观国内外的研究学者,对房地产的研究由来已久,研究成果对于国民经济发展也颇具指导意义,但我们同时也注意到,学者们对房地产的研究视角切入点绝大部分是实体经济,而选择性的忽略房地产所具有的虚拟特性。本文为了弥补这一不足,选择从虚拟经济的角度出发,首先分析说明虚拟化产生的原因,再对中国房地产虚拟化的发展过程及现有水平进行指标测度,最后得出关于我国房地产市场良性发展的建议。着眼于虚拟经济角度分析我国的房地产市场,对于充实房地产投资相关理论,引导人们全面认识房地产在我国经济增长中的积极作用具有重要意义。本文以虚拟经济为理论支撑,在已有文献的基础上,首先从理论层面介绍虚拟经济的历史缘起、国内外研究成果和房地产的虚拟化的产生路径,说明资本化定价方式在房地产市场虚拟化的产生中发挥着重要作用。其次,通过2000年以来一系列的图表数据阐明了中国的房地产虚拟化发展的基本过程是由实体经济领域向虚拟经济领域转变的过程。然后,本文选用指标法对中国房地产市场的虚拟化水平进行测度。根据指标法指标选取的全面性、代表性、独立性、准确性、可操作性这五大原则,选取了房地产开发投资总额/全社会固定资产投资额、房价收入比、房地产贷款额/银行业贷款总额、单位土地购置费用增长率和存量二手房交易额占比这五个指标,对中国2000-2016年以来的房地产市场的虚拟化进行水平测度,并结合政府在每个阶段实施的调控政策,得出了近二十年来我国政府的房地产政策的调控效果不佳的结论,并分析了我国房地产政策效果不佳的三个方面原因。最后,为推进中国房地产业的持续稳定,需要对中国房地产市场政策进行转型与调整。本文从中央政府、地方政府、房地产行业及银行信贷四个方面考量,提出了四点建议:第一是中央政府宏观调控,第二是地方政府体制革新,第三是房地产行业制度创新,第四是银行信贷体系监管。
【图文】：

商品房销售,均价,变化趋势

2017 年 12 月 169407.82 133701.31 7892.27 0.17数据来源：国家统计局《中国统计年鉴》如图 4-1 所示，即便有时候会出现一定波动，但是总体上看，2000-2017 年间我国的房价节节攀升。商品房销售均价逐渐上涨对应着房地产的虚拟化程度日益加深的过程。这是因为现行的制度机制强调了市场经济的决定性作用，房子不再是仅仅满足住房需求的消费品，更是进行投资的投资品。由于房地产的双重属性其定价方式也就与一般商品存在差异。通过资本化定价方式评估房地产价值或价格，容易受到房价未来的预期等主观因素的影响。在房地产市场十分景气的时期投资者普遍对未来抱有积极的预期，容易跟风投资。如果市场上普遍存在着这种乐观预期，那么在羊群效应的影响下，越来越多人会加入到看涨阵营中，增强了房地产市场的投机性，诱使房地产泡沫的产生。近年来，过热的房地产市场行情从很大程度上来说就是受到这种投资者或投机者的赚钱效应及羊群效应的影响，大幅增加对房地产的投资，从而拉升了房地产的价格水平。

增加值,增幅,房地产业,演化过程

中国房地产市场的虚拟化研究计年鉴数据显示，2016 年我国房地产业增加值为 4.82 万亿元，与 2015 年相比增加了 15.59 个百分点，在 GDP 中的比重达到 6.5%，约占第三产业增加值的 12.41%若将房地产和建筑业看成一个整体，其增加值在 GDP 中的比重将提升至的 13.17从增长幅度来看，，2016年房地产业的增加值增幅为15.56%，与GDP的增幅（7.91%相比，高出了 7.65 个百分点，同时也比第三产业增加值的增幅（10.75%）高出 4.8个百分点。图 4-2 显示了我国的房地产业、第三产业，以及国内生产总值三者增幅之间的正相关关系，从侧面揭示了房地产随着国家经济发展水平的提升而呈现出的变化趋势。因此，确保我国房地产业的健康发展对促进经济系统的稳定意义重大。
【学位授予单位】：江西财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.23

【参考文献】