中国房地产投资信托基金（REITs）的发展研究

发布时间：2020-07-11 19:45

【摘要】：房地产行业作为我国经济发展的重要组成部分,现阶段出现房价快速增长和融资渠道狭窄的问题,导致房地产行业过度依赖银行贷款增加了系统性风险。为了国家经济的稳定发展,我们开始寻求金融业改革创新、房地产业转型升级的新渠道。房地产投资信托基金(REITs)在国际市场上发展的成功经验告诉我们,REITs是助推房地产业转型升级的必然选择。中国自2002年提出允许开展房地产信托业务以来,便在不断探索并推出与成熟市场上的标准REITs具有一定相似性的“类REITs”产品,截至2018年12月,国内已成功发行类REITs产品43单,发行规模达903.2亿元。中国类REITs的发展颇有成效,但与国际上成熟的REITs产品还存在一定的差距,关键差别在于中国类REITs多为私募型,只允许合格机构投资者购买,且缺乏税收优惠政策,投资的高门槛和流动性的缺乏导致REITs无法发挥其建立的本质意义。中国类REITs的发展扩宽了房地产行业的融资渠道,但并没有实现投资收益大众化的效果,房地产业的投资过热现象仍然存在。本文运用文献分析法、比较研究法和案例分析法,研究比较美国和中国REITs的起源、发展现状和制度建设等相关问题,选取我国国内已成功发行的2单类REITs产品,对比美国REITs的发展情况,指出中国类REITs的建立与成熟REITs差距较大,对房地产业的辅助作用不明显。本人认为中国REITs的发展是必要的,但应该在实践中总结经验,不断出台相关政策进行扶持,为房地产业融资寻求新渠道,为金融业投资提供新思路。最后建议中国REITs的未来发展应该注重四个方面:规范房地产行业运行秩序、健全REITs法律制度、完善REITs运行结构和培养REITs管理人才。论文共分为五章。第一章是绪论;第二章是REITs的概述和相关理论;第三章分析中国类REITs的起源和发展,结合案例分析现有REITs的创新与不足,指出中国类REITs的发展障碍;第四章介绍了美国REITs的设立条件、发展现状和优势表现,总结出对中国REITs的发展启示;第五章为政策建议,认为中国REITs的未来发展国家应该从房地产行业自身管理、法律制度、运行结构和人才培养四个方面出发,出台政策法规,为REITs的推进提供大力支持。
【学位授予单位】：天津师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.23;F832.49;F832.51
【图文】：

公司型,组织形式,契约型

美逡逑国ＲＥＩＴｓ的组织形式在发展成熟时期以公司型为主，公司型ＲＥＩＴｓ的组织形式如图２．１逡逑所示。逡逑ＲＥＩＴｓ股东逡逑持有逡逑逦１管理邋逦逦１托管邋逦逡逑董事会邋逦？公司型ＲＥＩＴｓ邋＇逦１基金托管人逡逑投资逡逑房地产资产逡逑图２．１公司型ＲＥＩＴｓ的组织形式逡逑契约型ＲＥＩＴｓ是依据《信托法》设立，以发行受益凭证向社会大众募集资金投资房逡逑地产的行为。ＲＥＩＴｓ的投资人本身不具有法人资格，基金运行管理需要委托基金管理人逡逑和基金托管人进行操作，三者的行为受到信托契约的制约，存在双重委托一一代理关系。逡逑美国ＲＥＩＴｓ的组织形式在发展初期采用契约型，中国ＲＥＩＴｓ的组织形式目前以契约型为逡逑主，契约型ＲＥＩＴｓ的组织形式如图２．２所示。逡逑ＲＥＩＴｓ投资人逡逑持有逡逑受托逡逑逦１邋管理邋逦逦１邋托管邋逦逡逑基金管理人邋逦＾契约型ＲＥＩＴｓ邋＊逦邋基金托管人逡逑投资逡逑房地产资产逡逑图２．２契约型ＲＥＩＴｓ的组织形式逡逑有限合伙制ＲＥＩＴｓ是一种合伙企业的组织形式，其中包括对合伙债务承担无限连带逡逑责任的普通合伙人，和以投资额度为限对合伙债务承担有限责任的有限合伙人。有限合逡逑伙制ＲＥＩＴｓ不仅具有公司制有限责任的优点

组织形式,契约型,债务承担,有限合伙制

发行规模,发行数量,数据整理,数据来源

中国类ＲＥＩＴｓ在国家政策推动下，产品的发行规模和数量均翻倍增长，但与公司债逡逑等成熟的融资工具相比，国内类ＲＥＩＴｓ市场总量依然较小。从发行规模来看，２０１４年逡逑－２０１８年共发行４３单，金额累计达９０３．２１亿元。从资产类型来看，涉及写字楼、购物逡逑中心、零售门店、租赁住房、酒店、物流仓储中心、书店以及社区商业等多种物业类型，逡逑从分布上看目前主要集中在一线城市的核心地段。从收益角度来看，国内已发行的类逡逑ＲＥＩＴｓ产品的预期收益率基本在３．８％－７．５％之间，与国际成熟市场稳定的收益相比，未逡逑来还有很大完善空间。逡逑（一）总量规模较少逡逑类ＲＥＩＴｓ是ＲＥＩＴｓ在我国本土化的产物，自２０１４年出现以来数量与规模加速增长。逡逑根据ＲＣＲＥＩＴ研宄中心数据显示，截至２０１８年１２月，我国共发行类ＲＥＩＴｓ产品４３单，逡逑发行金额累计９０３．２１亿元（如表３．２所示），主要以私募型和权益型为主，和美国约２逡逑万亿美元的规模相差甚远。逡逑

【相似文献】