度假型酒店式公寓项目策划研究

发布时间：2020-07-20 14:31

【摘要】：近年中国旅游业快速发展,旅游消费被政府部门列入拉动国内消费的重要方面之一。发达城市旅游度假区,及其周边城市或区域,对度假型酒店式公寓的购买投资需求和终端消费需求日趋旺盛。目前,在珠三角、长三角等经济发达的城市群,许多度假型酒店式公寓项目相继落地。作为项目投资的前期调研和谋划,策划工作成果的准确性是项目投资开发成功的关键,准确的策划可以有效防止或部分消除项目投资风险。中国商品住房市场发展20余年来,商品住房项目策划经验取得了长足发展。同时,学术界也分析总结了丰富的商品住宅项目策划理论和方法,并有效指导开发实践。然而,当前旅游消费型酒店式公寓项目策划实践经验有限,同时形成的相关策划理论和方法仍不足以支撑此类项目的成功开发。为了有力提升度假型酒店式公寓项目开发的成功率,笔者参考商品住宅项目策划理论和方法,结合多年工作经验,系统地梳理和总结了度假型酒店式公寓项目策划的理论和方法。以此为基础,充分运用文献研究法、市场调研法、数理统计等方法,对实践工作中实施的“广州市从化区温泉镇度假型酒店式公寓项目”进行全程策划,并对项目策划理论、方法和技巧进行归纳、总结与提升。主要结论如下。(1)度假型酒店式公寓项目策划与住宅类型的项目策划具有共通之处。在区域宏观环境分析、市场调研、地块分析以及定价中的核心理论是相通的,但是在分析指标和方法选择上各有侧重。(2)度假型酒店式公寓项目策划要深入分析最终消费者需求和经营市场。在进行项目策划实践过程中发现,仅仅抓住购买客户及其需求的研究是不够的,必须深入到经营过程中消费者及其需求上来,这样才利于项目的持续发展。(3)度假型酒店式公寓项目选址、档次和特色尤为重要。在公寓销售市场和酒店市场分析过程中发现,项目的资源条件、档次和项目特色决定了项目的去化速度和入住率。积极创新是项目持续向好发展的主要途径。(4)度假型酒店式公寓项目,甚至于投资性强的物业,客户最为关注是投资回报。在项目建筑规划和产品设计中,应充分考虑项目的配套功能,提升项目附加价值。(5)度假型酒店式公寓项目采用市场比较法进行经营价格定位时,要注意对客户团体和入住时间的修正,保证各参照项目的价格在可比基础上。项目开发过程中,相关政策可能发生变化,如一些原本可以分割产权进行销售的项目或被要求整体确权并持有经营。这需要创新或突破现有营收模式。如一些大型房地产开发企业对其持有经营的长租公寓、写字楼、酒店等不能快速收回投资的物业,通过房地产信托投资基金(REITs)工具进行融资,及早回笼投资资金。可以预见,度假型酒店式公寓项目不可分割产权进行销售,开发企业普遍采用RETTs工具进行融资是未来的发展方向。
【学位授予单位】：广州大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.23;F592;F719.2
【图文】：

位图,温泉

析章在度假型酒店式公寓市场调研和项目定位理论和方法指导下，对从化区温型酒店式公寓项目进行市场研究和定位实操。通过理论与实践相的结合，对研和定位过程中遇到的问题进行总结和提升。目基本情况泉镇项目地处温泉牌坊外，无河景资源，紧挨 105 国道和大广高速；距温泉0 米，广东温泉宾馆约 1.7 公里，已开通最近地铁站东方站 10 公里，规划约 1.1 公里的路程，与流溪河、天湖风景区的直线距离分别约为 900 米和 3州市区（天河区）到达本项目车程 40 分钟，经从莞深高速 1 小时内通达增深圳。项目区位如图 3-1。

实景,地块,温泉镇,佛山

图 3-2 项目地块及其四至实景图总之，项目处于从化区温泉镇温泉风景名胜区范围内，在传统温泉镇外；项性好，1 小时便捷通达广州市区、增城区，以及周边东莞市、深圳市、佛山等；项目用地规模较小，整体素质较好；项目临 105 国道、大广高速和从莞，昭示性好，同时噪音和扬尘对项目影响较大。从化区宏观环境分析宏观环境分析是项目策划的基础工作。本节从城市概况、经济发展、区域规面对从化区域宏观环境进行分析。.1 城市概况从化区位于华南地区广东省广州市东北面，珠江三角洲到北部山区的过渡带横跨其境内南端的太平镇，气候温和，雨量充沛。从化区政府与广州珠江新城直线距离仅 57 公里，到东莞、佛山、深圳均在半径内，已融入珠三角 1 小时度假生活圈。2018 年，广州地铁 14 号线开通

户籍人口,广州市

图 3-3 广州市从化区行政去化及户籍人口分布017 年从化区户籍人口约 62.6 万人，约占全市 7.3%，其中非农业人口 16.2口 64.2 万人，约占全市 4.8%。在广州十一区中，从化户籍人口数多于南常住人口排末位。约 39%的户籍人口生活在主城区街道。如图 3-3 所示化区以珍稀温泉闻名于世，有"中国温泉之都"之美称，且素有"北回归线上州后花园"之誉。曾先后获得“中国文化生态旅游示范地”、“中国最佳旅、“中国优秀生态旅游城市”和“广东省国民旅游休闲计划示范市”等称问从化区政府温泉风景区负责人了解到，从化温泉风景区总面积 28.8 平人口约 5000 人。当前从化温泉风景区内有酒店、宾馆 100 多家，客房位 12000 个。温泉风景区温泉水资源单井涌水量 150-1087m3/d，总2488 m3/d，水温40-72℃。水质类型属重碳酸钠型（苏打水），矿化度240-3 6.9-7.8，氡 63-710Bg/L，二氧化硅 50-80mg/L，氟 9.0-11.0 mg/L，含钠种有益于人体健康的微量元素。水物理感官良好，无色透明，无臭无味。水分类属含氡、硅、氟的复合型热矿水。

【参考文献】