中国房产市场预警系统研究

发布时间：2020-08-06 06:21

【摘要】：2008年，对绝大部分人来说毫无预警的房地产次贷危机引发了美国的经济危机，不仅使世界第一大经济体---美国的经济大厦飘摇动荡，也对包括中国在内的全球经济造成了巨大冲击，房地产风险对经济造成的惊心动魄的危害由此可见一斑。随着房地产业对中国经济快速增长影响和作用的增加，中国房地产市场尤其是房产市场的稳定发展越来越受到社会各界广泛关注，更为中央政府所重视。中国政府出台了一系列稳定房价的政策，但大部分的稳定政策同步或滞后于现实房产市场出现的变化和问题，使政策的效能大打折扣。反复出现这种现象的最大原因之一就是没有能够有效预测未来房产市场风险的预警系统。已有一些中国学者采用多种方法试图建立中国房产市场或房地产市场的预警系统，但至今不仅鲜有被广泛接受的房产市场预警系统，而且已有研究中大部分都侧重于建立区域性的房产市场预警系统。因此，本文采用到目前为止在中国尚没有研究者采用的方法，即信号分析法和Probit模型，建立了中国全国性的房产市场预警系统。本文基于信号分析法与Probit模型，使用从1999年第一季度至2010年第三季度的宏观经济变量和房地产市场变量构建了中国房产市场预警系统，并对其预测能力进行了检验。本文共由六章构成：第一章，为绪论；第二章，介绍了有关房产价格决定模型、房产价格与宏观经济的关联性；第三章，通过相关关系分析法和Granger因果关系检验，分析了房产价格与宏观经济因素、微观经济因素之间的关系；第四章，采用Granger因果关系、VECM模型的脉冲响应函数分析和方差分解分析，研究了中国三种房产价格指数之间的关系和互相影响趋势；第五章，通过VAR模型分析了影响房产价格的宏观经济因素和房地产市场因素；第六章，以前几章的分析结果为参考，基于信号分析法与Probit模型建立了中国房产市场预警系统，并对其预测能力进行了检验。与之前的有关房产市场预警系统的大部分的研究只进行样本内预测不同，本文的第六章在基于信号分析法和Probit模型建立了符合中国国情的房产市场预警系统后，不仅检验预警系统对过去风险期间的预测和反应能力，即进行样本内预测检验（In Sample Forecast Test），而且进行了样本外预测检验（Out of Sample Forecast Test）。样本内预测检验结果显示，信号分析法的房产市场预警系统在风险发生一年之前的预测能力达到93%，而Probit模型的房产市场预警系统在风险发生一年之前的预测能达到88.3%。样本外预测检验结果显示，信号分析法的房产市场预警系统在风险发生一年之前的预测能力达到90%，而Probit模型的房产市场预警系统在风险发生一年之前的预测能达到80%。因为中国房产市场的历史较短，可用数据有限，因此虽然本文所构建的房产市场预警系统检验预测能力很高，对尚难确定对未来可能发生的市场的风险是否会也具有如此高的预测能力，还需要随时间推移继续观察房产市场的变化而适当调整预警系统的预警指标、临界值、权重等内容。但是，因为本文构建房产市场预警系统和检验其预测能力时，在方法上和过程中没有逻辑错误和伪造，笔者认为可以期待本文所构建的基于信号分析法与Probit模型的房产市场预警系统作为中国全国范围的房产市场预警系统可以发挥良好的作用，为政府采取先行的房产市场稳定化政策、防范市场风险提供科学依据。
【学位授予单位】：中国社会科学院研究生院
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F293.3;F224
【图文】：

房产市场,K值,同比,风险

131图6-4 采用同比HMPI得出最佳K值后算出来的中国房产市场风险期间其次，使用以环比增长率构建的HMPI设定中国房产市场的临界值的时候，K值为1.0时符合问卷调查结果的风险期间的结果的次数为39次，最能反映出专家的意见。其结果见表6-8。表6-8 以环比HMPI临界值公式得出的K值结果次数值 K值候选组次数值 K值候选组次数 K值候选组32 0.10 38 0.80 35 1

房产市场,风险,环比,K值

132根据上面的结果可以说，在以同比增长率构建HMPI时，中国房产市场的风险：HMPI〉0.703 + k（1.0）* 1.189，即 HMPI 〉1.892 时看作发生风险，其结果见图6-5。图6-5 采用环比HMPI得出最佳K值后算出来的中国房产市场风险期间通过比较两个HMPI趋势和其表示的风险期间可以发现，以同比增长率构建的HMPI表示的风险期间为2004年和2009年，并没有表示出专家问卷调查结果上风险期间中的2007年的风险。众所周知，在2007年中国房产价格的确发生了大幅度上涨，甚至在一些地方发生了过热。因此，把2007年看作为没有发生风险期间结果，即以同比增长率构建的HMPI的结果难以接受。另外，以环比增长率构建的HMPI表示的风险期间为2002年、2004年、2007年以及2009年。早在2002年发生风险的此结果也难以接受，而且2002年的风险幅度比2004年和2007年更大的结果无法接受。根据上面的结果

风险,综合指数,房产市场,信号比

图6-7 HMCCI1和中国房产市场风险期间其次是以[1-（噪音/信号比率）]加权重而得出的风险综合指数（HMCCI2）的结果见表6-26。表6-26 使用第二种方法得出的风险综合指数（HMCCI2）日期风险综合指数日期风险综合指数日期风险综合指数2000Q1 0.652 2004Q1 5.201 2008Q1 3.1812000Q2 0.71 2004Q2 2.682 2008Q2 0.6362000Q3 1.493 2004Q3 1.891 2008Q3 1.5282000Q4 0 2004Q4 3.674 2008Q4 3.1282001Q1 0 2005Q1 1 2009Q1 5.4552001Q2 0.864 2005Q2 0 2009Q2 5.8642001Q3 0 2005Q3 0.045 2009Q3 6.8272001Q4 0 2005Q4 0 2009Q4 12.032002Q1 0.682 2006Q1 0.869 2010Q1 9.435

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