长春市城市基准地价演变过程与机制研究

发布时间：2020-10-12 07:01

　　 城市地价是一个具有时间、空间、价格等属性的多维概念，随着土地市场的逐渐发育，地价已成为土地市场运作的价值判断标准。基准地价作为我国政府法定的公示地价之一，是我国城市地价体系重要的组成部分，也是目前我国城市土地价格评估的基础。同时，基准地价是城市土地市场的指导性价格，一方面客观反映城市地价水平，另一方面基准地价也是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价格、核算土地资产收益的基本依据。 笔者作为长春市基准地价制定及更新的主要工作者，充分掌握了长春市城市基准地价演变过程的详细过程和资料。本文综合地理学、经济学、环境学和社会科学的相关理论与方法，按照地理学“过程—格局—机制”的研究思路，通过研究1995年—2010年长春市基准地价的演变过程，分析总结长春市基准地价演变的机制。 本文共分七个部分，文章引言部分阐述了本文的研究背景、研究意义、国内外研究进展以及研究思路和研究方法等。 第一章主要论述城市基准地价的相关概念和理论基础。本章详细论述了城市系统构成、城市用地结构、城市用地模式等城市发展的相关概念；地价体系和基准地价内涵等关于城市基准地价的相关概念与界定；以及地租理论、土地供需理论、土地区位理论等相关基础理论。通过上述相关概念和基础理论的论述，丰富论文的基础理论研究。 第二章主要论述城市基准地价评估的基本方法与实践基础。基准地价的制定主要包括土地定级和基准地价评估两项工作，本章具体阐述了土地定级的原则和方法以及城市基准地价评估的原理、程序和具体方法。通过对基准地价定级和评估方法的充分论述，为系统的分析长春市基准地价演变的过程提供理论和技术支撑。 第三章详细阐述了长春市城市基准地价演变的过程。本章首先简要介绍了长春市在东北沦陷时期、国民党统治时期和解放以后的城市地价演变，而后详细阐述了长春市1995年首次公布实施城市基准地价以来，曾在2001年、2006年和2010年先后三次公布实施基准地价更新成果，并对各时期基准地价的地价内涵、价格水平和图形成果做了详细论述，作为系统分析和机制研究的数据基础。 第四章通过分析长春市城市基准地价演变的内涵变化、价格变化、内部结构比率和空间格局的动态变化，剖析长春市城市基准地价演变过程中的价格变化和空间格局的变化特征。本章首先论述了基准地价演变过程中的内涵变化和价格变化；然后通过同级各类地价比率指数、同类各级地价比率指数以及同类各级地价环比指数的计算，分析基准地价内部结构比率的动态变化；旨在通过不同时期、不同区位条件、不同用途土地价格的动态变化与比例关系，体现长春市基准地价在时间和空间序列上的变化特征。同时，采用GIS等工具分析长春市不同用途基准地价空间格局的变化特征，总结基准地价与长春市不同时期地价政策和产业结构等相关要素的相互关系。 第五章重点论述长春市基准地价的演变机制。本章首先阐述城市土地价格的影响因素，在其中选取18个因子，通过主成分分析法最终确定对基准地价贡献率最大的驱动因子，并在此基础上概括总结长春市基准地价演变的机制，即：城市经济发展机制、土地供求机制和规划引导机制；通过现行基准地价与长春市一级土地市场现状地价水平的对比分析预测长春市基准地价的价格和空间格局的变化趋势；提出并初步建立了立体基准地价模型和城市土地价格潜力分析模型，分别通过实例诠释模型的应用和实现方法；最后笔者针对新时期地价变化提出了调控对策的建议，即：保证城市土地市场的健康发展，政府在追求经济增长总量，抓城市建设的同时，应统筹城乡共同发展，兼顾农村建设，缩小城乡差距。 笔者认为城市基准地价演变的内在规律，是城市经济发展机制、土地供求机制和规划引导机制共同作用的结果。其中：城市经济的健康发展，城市基础设施的不断完善，对城市基准地价有明显的推动作用；使城市土地的供求关系长期处于供小于求的状态，导致基准地价价格水平的上升的同时也迫使城市基准地价的空间格局在向外扩张、向集约的方向演变；而城市规划不但决定了城市基准地价的总体地价水平和发展趋势，而且其实施过程也是城市基准地价空间格局的演变过程。
【学位单位】：东北师范大学
【学位级别】：博士
【学位年份】：2011
【中图分类】：F293.2
【部分图文】：

22注：该图来源于《城市地价动态监测理论与实践总论》。4.按地价构成划分在地价具体构成中，出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的金额，它反映了国家土地所有者的收益权能[28]。基础设施配套费是指城市建设部门向各类基本建设项目征收的用于城市道路桥涵、供热、供水、供电以及污水和垃圾处理等组成的网格体系建设的费用，其收费情况由各个城市按照实际情况制定[28]。

东北师范大学博士学位论文需要熟悉土地市场状况和客观价格水平，以及与其直个国家的地价体系要在符合国家土地管理制度的基础，又能满足开发者和使用者等不同群体从不同角度对由以下几种地价形式构成：交易底价、成交价格、标成交价格、标定地价表示宗地的价格；而基准地价表地价在地价体系中的地位和作用，标定地价和基准地是地价体系的核心；交易低价和成交价格是市场中最主要组成部分。我国地价体系的结构和相互关系如图

土地的需求程度主要受人们对物质生活资料的种类、数量和质量此，土地需求的影响因素主要有：经济发展水平的高低、人口变技水平的高低[24]。土地的供求关系商品相似，在市场自由竞争的条件下，土地的供求关系决定着土反过来又会对土地供求关系产生影响。土地是一种特殊的商品和自然特性，所以与一般商品相比，土地供求关系又具有特殊性的区域内，土地的短期供给是一个定值，如图 1-3-1。D1是需求在短期时间内，某特定区域的城市化水平和工业化水平基本不变响所形成的需求。假设该特定地区现在的土地供给为 1000 单位地价格为 2000 元，则供求平衡点位于 A 点。如果未来一段时间化水平和工业化水平快速提高，由于城市人口增加、城市范围的迅速增加，最终影响对该地区对土地需求的大幅度增加，D2成为知，短期内来不及增加土地的供给，导致土地供不应求，结果土提高到 2400 元，B 点是新的供求均衡点[24]。
【引证文献】

相关博士学位论文 前1条

1 刘文秀;长春市城张一体土地利用的机制与模式研究[D];东北师范大学;2012年

相关硕士学位论文 前3条

1 易嗣鑫;基于K-均值聚类法城镇土地定级和基准地价更新研究[D];湖南农业大学;2012年

2 苏蒙蒙;河北省城镇商业用地基准地价比率关系的空间分布格局[D];河北师范大学;2013年

3 杨惠晨;基于罗菲模型的土地定级与基准地价研究[D];长安大学;2013年

本文编号：2837819