基于房地产企业开发策略反思政府土地市场调控政策

发布时间：2021-04-12 04:20

　　随着我国房地产市场二十多年的发展,政府出台的土地一级市场和房地产市场调控政策数不胜数,但效果并不明显。伴随而来的是我国普通商品住宅价格的飞涨,普通民众望“房”兴叹,买不起商品住房,中低收入群体无法解决自身的住房问题,可持续发展的城市住房体系尚未建成,而房地产企业却能够改变自身的开发策略,获得超额的利润,种种迹象都说明我国政府土地市场调控政策存在诸多局限。本文从房地产企业开发策略演变的角度,理论研究房地产企业开发策略和政府在土地一级市场和土地二级市场调控政策的演变以及其产生的影响,并通过具体案例分析房地产企业如何利用政府在土地一级、二级市场上调控政策的局限寻求政策空白点,改变自身开发策略,赚取高额利润,以说明政府在土地一级、二级市场的调控政策收效甚微,存在很大的问题。接下来,本文通过时间序列干预分析模型实证研究政府在土地市场出台的典型政策干预效果,实证发现两个政策“8·31”大限政策和“新国八条”政策干预后确实对房地产市场产生一定效果,但无法解决中国的住房难题:无法让普通民众买得起普通商品住房,中低收入群体难以解决他们自身的居住需求。因此本文基于房地产企业开发策略的演变分析政府在土地市场... 

【文章来源】：浙江大学浙江省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校

【文章页数】：118 页

【学位级别】：硕士

【部分图文】：

图２－１?土地市场层次结构特征图??如图所示，我国的土地一级市场是土地使用权出让的市场；土地二级市场是??

理、土地获取、定位决策和方案确定。中期集中在执行层面，包括了从项目设计??规划到项目竣工验收的整个过程管理。后期是重在运营服务的运营期，包括推广??销售、交付使用以及物业管理等过程，可参见下图２－２。??２１??

经常用于房地产分析的四象限模型是美国教授丹尼斯（Ｄｅｎｉｓｅ?Ｄｉｐａｓｑｕａｌｅ）??教授和威廉．Ｃ．惠顿教授（Ｗｉｌｌｉａｍ?Ｃ．?Ｗｈｅａｔｏｎ）提出的。该模型将房地产市场分??为资产市场和使用市场。下图２－３是房地产四象限模型的示意图［５５］。??租金Ｒ??资本市场??估价Ｐ＝Ｒ／ｉ?＼??（Ｒ，经济状况）＝５??＂Ｘ?１?＼????物业存量＾??＼?（平方米）??Ｉ＼Ｎｖ?均衡状态：ｓ＝ｃ／ｓ??，、?／?ＡＳ＝Ｃ－ＳＳ＝０??ｐ＝ｆ?（ｃ）?开发量＝折旧??资产市场?＼房地产市场??新项目开发建设?新开发建设量Ｃ?存量调整??（平方米）??图２－３房地产市场四象限模型??许多学者分析土地二级市场会采用四象限模型，可以通过定性分析和定量研??究相结合的方法，清楚地分析研究房地产资产市场和房地产使用市场之间的传导??机制，包括市场中某一因素的变化对其他市场的影响。在两个市场划分的基础上，??该模型一共有４个象限，其中Ｉ象限和ＩＶ象限代表的是房地产使用市场，ＩＩ象限??和ＩＩＩ象限代表的是房地产资产市场１５６］。??模型选取了房地产经济领域四个较为重要又相互作用的变量作为研究对象，??即租金Ｒ?（Ｒｅｎｔ）、市场存量Ｓ?（Ｓｔｏｃｋ）、新开发建设Ｃ?（Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ）和房地产??价格Ｐ?（Ｐｒｉｃｅ）


本文编号：3132606