基于差别化角度的包头市城市基准地价评估

发布时间：2017-06-06 10:22

  本文关键词：基于差别化角度的包头市城市基准地价评估，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：基准地价是土地资产量化的标尺,不但为土地投资者提供决策依据,也为土地购买者和使用者提供参考。建立科学的基准地价评估体系,是发展房地产经济、平衡土地市场、合理配置土地资源的有力工具。因此,如何完善并发展基准地价评估工作相关的研究就显得十分重要。目前,在内蒙古自治区范围内,各大城镇基本都具备了更新基准地价的经验,但由于技术的不统一与区域性的差异,使得基准地价评估工作面临许多问题。包头市的基准地价更新速度近年来较为及时,在2007年、2012年、2015年分别进行了三次土地定级与基准地价更新工作,对政府的宏观调控和包头市土地市场的健康发展都起到了良好的作用,本文研究主要建立在2015年包头市新一轮的土地定级与基准地价更新基础之上,主要内容分为以下几点：(1)本文根据因子作用分衰减与总分频率直方图,确定了包头市高级别地价区与低级别地价区的分界线。将商服用地分值在25分以上(1-5级)设为高级别地价区,25分以下(6-7级)设为低级别地价区；住宅用地分值在34分以上(1-4级)为高级别地价区,34分以下(5-6级)。(2)通过用基准地价修正系数法将假定待估宗地用单一化容积率修正体系与差别化容积率修正体系分别运算,得出的两种楼面价与原样点楼面价相比较,通过对比分析结果得出：商服用地参与计算的210个样点中,与原始样点楼面地价相近的大多为差别化容积率体系修正下的楼面地价,占到样点总数的79.52%。住宅用地参与计算的180个样点中,与原始样点楼面地价相近的大多为差别化容积率体系修正下的楼面地价,占到样点总数的70.56%。计算结果表明差别化的容积率修正体系使得宗地评估结果更为准确,充分验证了差别化容积率修正体系的科学性。通过因素作用分衰减分析确定差别化的开发程度,进而最终确定了包头市差别化地价内涵。(3)完善了楼面价地价体系与楼层修正体系,建立了临街商服用地路线价加价体系,同时通过样点的反推计算,验证了路线价加价体系的合理性。(4)通过用途转换原理,将商服用地、住宅用地、工业用地以外的其他地类进行了全面的用途修正。通过对样点分类、修正、计算,又结合地级市的相关指标制定了符合包头市实际情况的用途修正系数,一定程度上解决了商、住、工以外的其他地类出让时的地价计算问题,使基准地价更新成果更加便于使用。(5)将新一轮的基准地价更新成果应用做了简要介绍,方便了新一轮更新成果的应用。(6)最后,对包头市城市基准地价调控提出对策和优化思路,强调关注地价动态变化趋势,让基准地价更新成果更好地为建立良性循环的土地市场服务。
【关键词】：楼面地价 基准地价修正体系 全用途修正 包头市
【学位授予单位】：内蒙古师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 中文摘要3-5
• ABSTRACT5-9
• 1 绪论9-15
• 1.1 研究背景与意义9-10
• 1.1.1 研究背景9
• 1.1.2 研究意义9-10
• 1.2 国内外研究进展10-12
• 1.2.1 国外研究现状10-11
• 1.2.2 国内研究现状11-12
• 1.3 研究内容、方法以及技术路线12-15
• 1.3.1 研究内容12-13
• 1.3.2 研究方法13
• 1.3.3 技术路线13-15
• 2. 城市基准地价更新基础理论15-16
• 2.1 地租与地价理论15
• 2.2 区位理论15
• 2.3 土地供给与需求理论15-16
• 3. 基于差别化角度的基准地价评估16-35
• 3.1 研究区概况及存在问题16-18
• 3.1.1 自然经济概况16
• 3.1.2 土地利用现状16
• 3.1.3 前期基准地价成果应用中存在的问题16-18
• 3.2 差别化地价内涵的确定方法18-25
• 3.2.1 高级别地价区与低级别地价区分界线的确定18-20
• 3.2.2 差别化容积率与单一容积率对比分析20-23
• 3.2.3 差别化开发程度的确定23-24
• 3.2.4 设定城区差别化地价内涵24-25
• 3.3 楼面地价的确定25-35
• 3.3.1 楼面地价的评估思路25-26
• 3.3.2 楼面地价的特点与实用性26
• 3.3.3 有效样点的筛选与计算26-27
• 3.3.4 楼面地价的修正27-31
• 3.3.5 楼面地价的确定31-33
• 3.3.6 差别化路线价加价体系的编制33-35
• 4. 差别化角度下楼面基准地价修正体系确定35-46
• 4.1 编制意义、原理及思路35-36
• 4.2 区位因素修正系数的确定36-37
• 4.2.1 基准地价区域修正幅度的确定36
• 4.2.2 基准地价区域因素修正系数的确定36-37
• 4.3 个别因素修正系数的确定37-41
• 4.4 包头市城市土地用途分类及修正系数确定41-46
• 4.4.1 包头市土地全用途分类体系构建41-42
• 4.4.2 用途修正系数的确定42-46
• 5 基于差别化角度的基准地价更新成果应用46-50
• 5.1 宗地地价的测算46-48
• 5.1.1 商服用地宗地地价测算46-47
• 5.1.2 住宅用地宗地地价测算47-48
• 5.1.3 工业用地宗地地价测算48
• 5.1.4 商住混合用地地价测算48
• 5.1.5 其他用途基准地价测算48
• 5.2 差别化角度的基准地价更新成果应用对策48-50
• 6 结论与讨论50-53
• 6.1 结论50-51
• 6.2 讨论与展望51-53
• 6.2.1 讨论51
• 6.2.2 展望51-53
• 参考文献53-56
• 致谢56

  本文关键词：基于差别化角度的包头市城市基准地价评估，由笔耕文化传播整理发布。

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本文编号：426104