完善商品房预售制度的研究

发布时间：2017-06-14 22:11

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【摘要】：我国自1994年确立商品房预售制度以来,商品房预售已经成为商品房市场的主要销售模式。随着经济的飞速发展,我国房地产开发的主要资金筹集方式已经变成房屋预售款,这在很大程度上加速了房地产的发展,对我国商品房市场的发展起到了积极地推动作用,并在一定程度上缓解了中国大陆房地产市场资金紧张的状况,但同时也引发了各种各样的问题。其中预售制度的存废之争一直是社会关注的热点,有观点认为预售制度是目前商品房市场高房价及纠纷的主因,主张取消预售制度;另一方观点则主张保留,认为一旦取消预售制将导致大部分项目出现烂尾现象,影响整体经济。本文的首先指出我国房地产行业中推出的商品预售房的主要特点和存在的不足之处,对商品房预售出现的问题及其原因、取消商品房预售制度利与弊等方面进行了分析和论证;同时从作者任职的某房地产企业年报数据和作者负责的广州市江燕路某房地产开发项目的内部数据出发,结合其他相关公共资料,进一步研究和分析商品预售房的出现对房地产行业的具体影响,并且根据当前我国房地产行业中商品预售房的实际销售情况来找出问题及其原因进行分析,借鉴美国、香港等发达国家地区关于商品房预售制度的成熟经验,得出现时商品房预售中存在的问题可以通过不断完善制度加以解决,例如通过行政手段和预售合同合理条款加强对开发商和银行的约束、利用物权法从立法阶段对购房者进行保护等;并通过商品房抵押贷款证券化、房地产资本市场市场化等方式解决房地产商资金短缺和融资难的问题,逐步改革现行的商品房预售制度,建立社会和谐和利益均衡的机制,既保证开发商得到足够的开发资金,亦能促进房地产业的健康发展。
【关键词】：预售制度 商品房 房地产行业 完善制度
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要5-6
• ABSTRACT6-9
• 第一章 绪论9-13
• 1.1 课题研究背景和意义9-11
• 1.2 国内外研究现状11
• 1.3 论文的研究目的和主要内容11-13
• 第二章 我国商品房预售制度的发展历程和影响13-19
• 2.1 我国商品房预售制度的历史进程13-15
• 2.2 我国商品房预售制度的细化规定15-17
• 2.3 商品房预售制度对我国房地产的影响17-18
• 2.4 本章小结18-19
• 第三章 世界主要国家和地区商品房预售制度和特点19-24
• 3.1 香港房屋预售制度19-20
• 3.1.1 受地政总署监管的预售同意制度19-20
• 3.1.2 “非土地注册处同意方案”20
• 3.2 美国的房屋预售情况20
• 3.3 德国的房屋预售情况20-21
• 3.4 英国的房屋预售情况21
• 3.5 日本的房屋预售情况21-22
• 3.6 各国房屋预售情况对比22-23
• 3.7 本章小结23-24
• 第四章 中外房屋预售制度的比较24-28
• 4.1 中外预售制度在内涵上存在差异24-25
• 4.2 各国预售的管理与房地产市场发展状况和信用水平、法律环境的联系25
• 4.3 国外政府对房屋预售监管的经验25-26
• 4.4 目前我国商品房预售制度存在的主要问题26-27
• 4.5 本章小结27-28
• 第五章 我国房屋预售制度的废存之争28-35
• 5.1 我国房屋预售制度废除的理由和保留的价值28-30
• 5.2 我国预售制度持续存在的融资体制原因30-31
• 5.3 预售制度自身的固有缺陷31-32
• 5.4 预售制度的异化32-34
• 5.5 本章小结34-35
• 第六章 广州市商品房预售制度研究及案例分析35-45
• 6.1 广州市商品房预售制度的发展历程和特点35-37
• 6.2 广州市商品房预售制度案例分析37-44
• 6.2.1 广州市某房地产企业年报分析案例37-42
• 6.2.2 广州市某商品房开发项目预售款分析案例42-44
• 6.3 本章小结44-45
• 第七章 完善我国商品房预售制度的建议45-54
• 7.1 保护购房者的合法权益45-49
• 7.1.1 行政管理措施46-47
• 7.1.2 预售合同保护措施47-48
• 7.1.3 物权法保护48-49
• 7.2 我国房地产业的发展方向49-51
• 7.2.1 商品房抵押贷款证券化50
• 7.2.2 房地产资本市场市场化50-51
• 7.3 商品房预售的制度建设和优化51-53
• 7.4 本章小结53-54
• 第八章 结论与展望54-55
• 参考文献55-58
• 攻读硕士学位期间取得的研究成果58-59
• 致谢59-60
• 答辩委员会对论文的评定意见60

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本文编号：450683