城市商业建筑地下空间土地使用权价值评估研究

发布时间：2017-09-17 08:07

  本文关键词：城市商业建筑地下空间土地使用权价值评估研究

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【摘要】：近年来,伴随着城市化进程的不断加快,土地资源的稀缺性显得尤为重要,城市扩展由平面转向立体开发,地下空间的开发和利用成为城市发展的新方向。2007年《物权法》的颁布,为城市地下空间土地使用权价值评估和评估方法的选取提供了法律依据。地下空间的有偿使用已成为必然趋势,如何显化地下空间土地使用权的价值、建立一套行之有效的价格体系和评估方法成为目前急需解决的问题。然而,在地下空间开发的过程中,地下空间的功能显现多样化趋势,主要体现在大型地下空间综合体,以及用在商场、停车场、文化、娱乐等建设中。通过对地下空间的开发利用状况进行调研,将城市地下空间使用情况分为盈利性和非盈利性。本研究主要对盈利性地下空间进行研究,即地下商业用地。由于国内的地下空间开发利用尚处于起步阶段,许多方面仍存在不足。本文第一部分,对研究背景和意义、国内外研究现状和研究思路进行了介绍。文章第二部分,对相关的基本理论和方法进行了介绍。文章第三部分,对城市商业建筑地上与地下土地使用权价值影响因素进行对比分析,分别对影响地上与地下土地价格的因素进行介绍并梳理。文章第四部分,对城市商业建筑地下空间土地使用权价值的评估方法进行介绍。文章第五部分,以天津市某购物广场为例进行分析。文章第六部分,是本文的结论与展望。本文的主要结论如下:(1)当相同结构和层数的房地产,不含地下空间土地利用时,我们不用考虑地上建筑物分摊地下建筑物部分的价值,可以采取市场法进行评估;当含地下空间土地利用时,地下桩基础的成本需要地上建筑物与地下分摊。因为经过工程中的大量统计数据证明,从造价分摊的角度来看,地上建筑物需要分摊一定比例基础的价值作为成本,所以本文选取地上建筑物分摊15%的房地产总价值对其进行计算。(2)在评估方法的选择方面,应该考虑实际情况进行选取。地下空间的可比交易实例不多的城市,不宜采用市场法;成本法的操作过程过于复杂,一般需要进行大规模的调研,浪费大量人力、物力,也一般不使用;对于方便测算净收益的地下空间开发利用项目,可以采用收益法。
【关键词】：商业建筑 地下空间 土地使用权 价值
【学位授予单位】：天津商业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要4-5
• ABSTRACT5-9
• 第一章 绪论9-19
• 1.1 研究背景和意义9
• 1.2 国内外研究现状9-17
• 1.2.1 国外研究与实践现状9-11
• 1.2.2 国内研究现状11-17
• 1.3 研究对象及论文的研究思路17-18
• 1.3.1 研究对象17
• 1.3.2 研究思路17-18
• 1.4 主要成果18-19
• 第二章 基本理论与基本方法19-28
• 2.1 相关概念19-20
• 2.1.1 地下空间19
• 2.1.2 城市商业建筑地下空间土地使用权19-20
• 2.1.3 城市商业建筑地下空间土地使用权价格20
• 2.1.4 地下产权的界定20
• 2.2 基本理论20-22
• 2.2.1 地租理论20-21
• 2.2.2 替代原理21
• 2.2.3 地价理论21
• 2.2.4 价格影响因素原理21
• 2.2.5 城市土地区位理论21
• 2.2.6 土地报酬递减规律21-22
• 2.3 国外部分城市评估地下空间使用权价格的基本方法22-28
• 2.3.1 史基墨滚动法22-24
• 2.3.2 楼层效用比率法24
• 2.3.3 立体利用价值阻碍法24-26
• 2.3.4 阿朗索模型法26-27
• 2.3.5 总结27-28
• 第三章 城市商业建筑地下与地上土地使用权价值影响因素对比分析28-34
• 3.1 一般因素28-29
• 3.1.1 经济因素28
• 3.1.2 人口因素28
• 3.1.3 社会因素28
• 3.1.4 行政因素28-29
• 3.1.5 国际因素29
• 3.2 区域因素29-30
• 3.2.1 交通条件30
• 3.2.2 繁华程度30
• 3.2.3 环境质量30
• 3.2.4 基础和公共设施条件30
• 3.3 个别因素30-31
• 3.3.1 深度30-31
• 3.3.2 宽度31
• 3.3.3 坡度31
• 3.3.4 基础设施条件31
• 3.3.5 临街状况31
• 3.3.6 城市规划限制31
• 3.4 其他因素31-32
• 3.4.1 地下空间规划深度31-32
• 3.4.2 地面开口的数量32
• 3.4.3 地质条件32
• 3.4.4 地下水位埋深32
• 3.4.5 地下开口的数量32
• 3.5 总结32-34
• 第四章 城市商业建筑地下空间土地使用权价值评估方法34-46
• 4.1 土地价格评估的基本方法34-42
• 4.1.1 市场法34-36
• 4.1.2 收益法36-37
• 4.1.3 成本法37-39
• 4.1.4 假设开发法39-40
• 4.1.5 基准地价系数修正法40-42
• 4.2 城市商业建筑地下空间土地使用权价值评估的基本思路42-46
• 4.2.1 总公式42-43
• 4.2.2 房地产总价值43-44
• 4.2.3 地下房地产总价值44
• 4.2.4 地上建筑物价值44
• 4.2.5 地上建筑物分摊基础价值44-46
• 第五章 典型应用46-48
• 5.1 应用简介46
• 5.2 分析及计算过程46-47
• 5.2.1 房地产总价值46-47
• 5.2.2 土地总价值47
• 5.2.3 地上建筑物价值47
• 5.2.4 地上建筑物分摊基础价值47
• 5.2.5 地下房地产总价值47
• 5.2.6 地下空间土地使用权价值47
• 5.3 估价结果47-48
• 第六章 结论与展望48-49
• 6.1 结论48
• 6.2 存在问题及展望48-49
• 参考文献49-53
• 发表论文及参加科研情况说明53-55
• 致谢55-56

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