买方“跳单”行为下房产中介代理合约选择

发布时间：2018-01-28 00:43

  本文关键词： 房产中介 “跳单”行为 开放性代理 独家代理 合约选择　出处：《系统工程理论与实践》2015年10期 　论文类型：期刊论文

【摘要】：依据合约理论的分析框架,研究了面对中国普遍存在的买方"跳单"行为,房产中介应当如何在开放性代理合约和独家代理合约中进行选择.首先通过模型的建立与求解分析了各合约下中介的最优的努力水平,并研究了买方"跳单"概率和卖方房屋售价对最优决策的影响.然后基于最优决策,对两种合约进行了比较,结果显示中介在独家代理时应实施更高的努力水平;若买方"跳单"概率较小,中介应该选择开放性代理;若买方"跳单"概率较大,中介应对售价较高或较低的房屋采用开放性代理,对售价处在中间水平的房屋采用独家代理.另外,数值实验表明,随着买方"跳单"概率的增加,中介应对更多的房屋采用独家代理合约.而随着独家代理费的升高,在更大的"跳单"概率范围内,中介一定不应该选择独家代理合约.
[Abstract]:According to the analysis frame of contract theory, this paper studies the behavior of buyer's "jumping order" in the face of China. How to choose between the open agency contract and the exclusive agency contract is how to choose the real estate agent. Firstly, through the establishment and solution of the model, the optimal level of the agency under each contract is analyzed. The influence of buyer's hopping probability and seller's house price on the optimal decision is studied, and then the two kinds of contracts are compared based on the optimal decision. The results show that the agency should implement a higher level of effort in the exclusive agency; If the buyer's probability of "jumping order" is small, the intermediary should choose an open agent; If the buyer "jumps" the probability is high, the intermediary should use the open agent for the house with higher or lower price, and the exclusive agent for the house with the middle price. In addition, the numerical experiment shows that. With the increase of the buyer's probability of "jumping order", the intermediary should adopt the exclusive agency contract for more houses. However, with the increase of the exclusive agency fee, it is within the range of greater probability of "jump order". The agent must not choose the exclusive agency contract.
【作者单位】： 上海商学院财经学院;华中科技大学管理学院;
【基金】：国家自然科学基金(71231005)
【分类号】：F299.233.55
【正文快照】： 0引言根据最高人民法院2011年12月20日发布的“指导案例一号”文件,“跳单”就是买方利用房产中介提供的免费房源信息寻找到合适的房屋,但却绕开该中介直接与房屋卖方签订买卖合同的行为,目的是规避中介费丨11.在中国,据不完全统计,有“跳单”记录的买方大概占到中介总客户量

【参考文献】

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【共引文献】

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本文编号：1469279