中国城市房价的空间非线性机理研究

发布时间：2018-02-26 06:37

本文关键词： 房价影响因素非线性空间差异　出处：《山西财经大学》2015年博士论文　论文类型：学位论文

【摘要】：房地产价格波动与百姓生活息息相关，也影响着国民经济的健康发展和社会的和谐稳定。中国幅员辽阔，各地区空间位置不同、经济基础发展状况各异，以及受区域和城市自身特征因素的影响，使得不同城市房地产的发展表现出明显的空间差异性。随着城市房价普涨格局的暂时终结和市场分化趋势的逐步显现，关于城市房价影响因素及其波动的空间差异性探讨引起人们广泛关注。形成城市之间房价影响因素的差异及原因有哪些？各城市自身特征因素如何影响房价形成？各个城市房价泡沫的有无及差异程度如何？针对新兴加转轨特征下的中国房地产市场，这些问题都需要进一步地科学探讨。信息科技的发展和交通网络的进步使得城市之间已不再是彼此独立的节点，城市房价形成过程也越来越复杂。这对辨析房价影响因素的作用机理和揭示房价波动空间差异特征，以及如何实施差异化的调控政策都提出了新的挑战，城市房价影响因素及波动规律的探讨需要从理论和实证角度进一步拓展。本文在系统总结相关理论知识和已有研究成果的基础上，以供求均衡理论为依据构建经济基本面影响因素模型研究房价形成的空间非线性特征；以特征价格理论为依据从投入力度和产出效果两方面分别构建模型研究城市公共服务供给和城市价值对房价影响的空间非线性特征；最后构建动态面板数据模型揭示城市房价波动的空间差异规律。主要研究内容和结论如下： 1.提出由“经济基本面——城市投入——城市价值”三个维度构成的城市房价形成机理分析框架体系，并建立模型探讨了房价波动的空间差异规律。遵循“从提出问题到理论建模，再从实证分析到结论建议”的脉络体系，以供求均衡理论和特征价格理论为依据，从经济基本面、城市公共服务投入、城市品质特征三个维度分别构建模型，揭示了房价影响因素的非线性作用机理。进而建立动态面板数据模型考察中国城市房价波动规律，分析了其空间差异特征。 2.构建经济基本面因素对房价影响的理论模型，并借助面板分位数和混合地理加权回归方法分析了其对房价影响的作用机理。基于供求均衡理论，构建收入、利率等基本面因素的房价影响机制模型，并使用面板分位数回归和混合地理加权回归方法考察房价形成过程中主要经济基本面因素的作用机理。结果表明经济基本面因素对房价影响存在显著的空间非线性特征：从房价水平角度来看，房价越高的城市，收入对房价的影响系数越大；人口密度和建造成本对房价的影响都是在房价较低时较为显著，随着房价升高它们的影响作用越来越小且变得不显著。从空间分布角度来看，在东南沿海发达城市收入对房价的影响较大，在北方特别是东北城市成本对房价的影响较大，而在中西部地区城市经济发展对房价的影响表现得更为明显。 3.从城市居民效用最大化角度建立优化模型，使用面板门限回归方法探究了城市公共服务水平对房价的非线性影响。基于Tiebout理论，构建城市居民效用最大化基础模型，并引入面板门限回归计量方法，检验了公共服务供给对城市房价变动的影响。结果表明，公共服务供给对房价影响存在着显著的非线性门限关系，当城市公共服务供给水平达到一定门限值后，其对房价影响系数会增大，城市间公共资源配置失衡对形成城市房价分化以及空间差异具有越来越明显的影响。因此，房地产市场调控是一个系统工程，应探索与公共服务水平挂钩的房地产税收、财政转移支付等政策。 4.提出了由宜居、宜业、宜商、宜学、宜游五个方面品质特征构成的城市价值指标体系，利用面板分位数回归研究了城市价值与房价的非线性关系。以Lancaster消费理论和Rosen隐形市场理论为基础，构建城市房价的特征价格理论模型。将城市品质特征分为宜居、宜业、宜商、宜学、宜游五个方面，，在此基础上选取了40个指标构建城市价值指标体系，使用最大熵权法进行权重设定计算各城市品质特征指数，并用面板分位数回归方法对城市各品质特征与房价的非线性关系进行了考察。结论表明，整体而言对城市房价影响按作用大小依次为宜业特征、宜居特征、宜游特征、宜商特征和宜学特征。而对房价各异的不同城市而言，这五方面特征对房价影响的显著性各不相同：低房价城市宜居特征、宜游特征作用显著，而高房价城市宜业特征更为显著；宜学特征对所有城市都显著但影响系数较小。 5.构建包含预期的房价波动模型，通过迭代回归方法测算了中国35个大中城市房价波动情况，并检验了城市之间房价波动的空间传导效应。通过建立一个包含经济基本面影响因素和预期因素的动态面板数据模型，并利用迭代回归方法计算历年城市房地产均衡价格，将由经济基本面决定的均衡价格与实际价格进行比较，从而测算出各个城市历年房价泡沫度，最后构造相应统计量检验了城市之间存在的房价泡沫的传导效应。通过对中国35个大中城市进行实证研究，结果表明不同城市之间房价泡沫程度差异较大，但泡沫大小与房价水平高低无关；预期对房价泡沫形成起到了推波助澜的作用，而城市之间存在的房价波动传导效应对房价泡沫具有一定的缓解作用。综上，本文基于房地产价格形成的供求均衡理论和特征价格理论两大体系构建基础模型，使用空间和非线性计量方法系统分析了城市房价影响因素及波动特征，探讨房价的空间非线性机理，进而揭示房价分化原因和空间差异规律，弥补了房价影响因素及波动研究中忽略空间非线性特征的不足，一定程度上丰富了城市房地产价格研究的理论体系，对政府实施区域差异化的调控政策具有实践指导意义。
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【学位授予单位】：山西财经大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23

【参考文献】