成都市住宅房地产市场投资分析

发布时间：2018-03-08 10:19

本文选题：房地产　切入点：价值评估　出处：《西南财经大学》2014年硕士论文　论文类型：学位论文

【摘要】：1978年改革开放以后,中国从计划经济过渡为社会主义市场经济,由于市场被激发了活力,经济得到前所未有的迅速发展。与此同时,住房制度的改革也提上了议程,通过试点等方式逐步被实行和推广,并于1998年正式废除城镇职工住房分配制度。从此,中国房地产市场拉开了飞跃式发展的大幕,经过几年发展,房地产业迅速成为中国国民经济的主导产业和支柱产业。到2013年,中国房地产投资总额以美元计达到86013亿元,约占全球房地产投资总额的近一半,其中房地产开发投资总额占全国固定资产投资约20%。房地产业的快速发展,其市场的迅速繁荣,在促进我国经济增长的同时,也使得房地产投资逐渐成为当今我国社会最重要的投资渠道之一。加之近几年我国证券市场,特别是股票市场的不景气和通货膨胀率的持续走高,房地产投资甚至在某种程度上成为了我国国民投资的唯一渠道。作为四川省省会的成都市,具有“天府之国”的美誉,是西部经济发展的高地,并逐步成为中国西部经济中心。2012年全市人口1173.35万人,市区人口554.18万人,常住人口1417.8万人；地区生产总值8138.94亿元人民币,副省级城市排名第三,增长速度排名第一,占全国1.6%,全省34.1%,全年人均生产总值更是达到了69664元。而目前随着中国城镇化的进一步推进,国家将投资重点已从东部沿海地区转向中西部地区,作为西部经济中心的成都无疑是重点中的重点。2013年在成都举办的“财富全球论坛”,极大提升了成都的城市形象与价值,同时吸引到1120.15亿元的投资金额,其中境外投资达到46.38亿美元。可见,无论是政策倾向还是自身经济实力,成都——虽然是二线城市——正吸引着来自全国,甚至全球的投资目光,发展形势一片大好。另一方面,成都住宅房地产市场从2009年起至今,价格一直持续上涨,即使是在政府越来越严厉的宏观调控政策下,也只是短暂的有所回落。在这样的背景下,大量资本——包活国有资本、民间资本和境外资本一一都涌向成都,这里面有国有企业、民营企业、以及世界500强企业,其中有不少知名的房地产企业。面对这种情况,整个市场(包括新房市场和二手房市场)价格大幅上涨——2013年成都主城区商品房住宅成交均价9378元／平米,同比增长11%。于是乎预期如此看好的成都房地产市场,成为了众矢之的,不仅吸引了省内,还引起了全国购房者和投资者的极大兴趣。但是,在进行投资前,专业的投资者都会仔细研究投资市场与特定对象,判断其是否会给投资者带来收益,评价其所有的投资价值。然而,不少投资者都忽略了“谋定而后动”这一投资基本原则,在没有进行详细的房地产投资分析之前,便凭着良好感觉投入资金。殊不知,投资风险只是被正在快速成长的市场所掩盖着,最终仍是会暴露出来的。正如2008年的市场下滑,让部分投资者蒙受了巨大的损失。另外,住宅房地产投资投入的资金大,投资的周期长,且变现能力不强。那么,即使是面对如此良好的市场,若要投入如此巨大的资金,仍不得不对市场实际情况和特定目标房产进行仔细的投资分析。否则,风险一旦暴露,投资者必将承受无法预计的损失。面对这种投资与否的矛盾状态,本文提出了以下两个方面的问题：一方面,在全国总体经济形式良好的大环境下,成都房地产市场发展势头强劲,住宅价格持续上涨,即使在严厉的宏观政策调控下,也没能阻止成都的住宅价格上涨。这究竟是市场泡沫存在,还是成都本身城市价值上升而导致房价上涨,或者谁占有主要地位。另一方面,作为西部经济高地的成都正随着西部大开发的脚步而迅速发展起来,包括交通网络的建设,城镇化的推进,以及城市形象的提升,这些都可以预见未来住房价格绝不会比如今的价格低。那么,面对这种价格可能会上涨的局面,投资者对住房的投资是否有利可图,即是否具有投资价值。本文认为,只有分析清楚这两方面问题才能对成都住宅市场进行投资。为此,本文收集了这方面的历史数据和文献资料,并在此基础之上做了如下几个方面的分析：首先,通过历史文献法对成都市房地产业及市场的发展,特别是住宅方面自改革开放以来这三十多年的发展历程进行分析。为了能分析清楚,本文将成都的房地产市场发展历程划分为几个重要的阶段,并分阶段分析了这几个发展历程以及目前的发展现状；接着分析了成都房地产市场在总体上的发展现状。以对成都房地产市场如今现状的形成有一个清晰的脉络,为接下来的分析做好充分准备。其次,通过对成都市主城区各行政区域的文献资料和统计数据的分析,发现了各区域之间在住宅房地产市场上的发展存在差异。针对这种情况,本文又进一步对成都房地产市场进行了区域分析,找出各区域之间存在的共同特征和彼此的差异,并对这些共同特征和差异进行了较为详细的研究,以分析出它们所共有的资源与市场以及各自所不等的住房价格和市场供需情况。再次,根据对成都主城区房地产市场的区域分析,本文又从实际例子入手,选取了城区内三套具有代表意义的特定住宅物业,并收集了物业各方面的详细资料,然后分别运用资产评估的三种基本评估方法——市场比较法、重置成本法和收益现值法——对此典型房产进行了评估,将各种不同的评估价格与其实际交易价格比较,以评价此房产的价值；利用这些评估中的数据,本文又分别通过静态财务分析法和动态财务分析法研究了此典型房产的静态利润回报率、静态回收期与NPV(具体通过现金流贴现DCF模型计算)和IRR(计算时采用内插法)。最后,本文罗列了房地产投资时会遇到的各种风险,并将其进行较为细致的分类,在此基础上,针对成都房地产住宅市场的现况和未来预期情况,详细研究了可能会对市场有主要影响的预期风险。在对上述几个方面进行的较为细致的研究分析之后,本文作出了关于前面所提出的两个问题的结论,希望通过此篇文章,能够总结出成都市房地产市场的发展现状,分析出成都市住宅产品的投资价值和市场可能会出现的风险。以此让投资者可以了解和预测目前成都市房地产住宅市场的具体情况和风险,从而避开投资陷阱,降低风险。
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【学位授予单位】：西南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：F299.23

【共引文献】