基于SEM的集中式长租公寓项目关键成功因素研究

发布时间：2020-03-20 01:54

【摘要】：随着国家对房地产市场提出“房住不炒”的定位,租售并举逐渐成为建立房地产长效机制的重要手段之一,加之中国数量庞大的流动人口蕴藏着巨大的市场潜能,住房租赁市场迎来了快速发展时期。其中,集中式长租公寓项目的发展不仅为客户提供了高质量的居住空间和服务,也促进了传统住房租赁市场的供给侧改革,近年来受到各方广泛关注,政府也陆续出台了一系列鼓励和支持其发展的政策,未来将成为我国多元化住房体系的重要组成部分和发展方向。但集中式长租公寓项目在我国的发展并非一帆风顺,真正成功的项目数量极少,究其原因在于项目在开发及运营的各个阶段面临着各种复杂因素的制约。因此深入研究我国集中式长租公寓项目的关键成功因素,对保障项目的成功、促进我国住房租赁市场的健康快速发展、构建租购并举的房地产长效机制都具有十分积极的意义。论文主要采用文献研究法、案例分析法、专家访谈法、定性与定量分析法等研究手段,对集中式长租公寓项目的关键成功因素进行研究,提出了集中式长租公寓项目开发及运营的管控建议。论文的主要工作和结论如下:首先,利用文献研究、案例分析和专家访谈等方法对集中式长租公寓项目成功因素进行识别,并结合项目成功标准理论、项目关键成功因素理论和利益相关者理论,梳理了集中式长租公寓项目成功因素清单。第二,根据理论和实践经验,利用定性分析法,构建了集中式长租公寓项目成功因素结构方程模型。第三,利用结构方程模型进行定量分析,识别出了集中式长租公寓项目的关键成功因素,即企业资金实力、租后运营、项目选址、政策支持、地区经济发展水平、完善的法律支持、周边人口吸附能力、项目定位、项目产权九个因素,并对其进行了分析。最后,根据结构方程模型的运算结果,按照系统性、公正性的原则,以及从客体到主体的脉络进行分析,提出了集中式长租公寓项目开发及运营管控建议。论文的研究结论不仅丰富了集中式长租公寓项目、关键成功因素等理论体系,而且为企业、政府等利益相关者对项目进行开发及运营管控提供了理论支撑。对于政府而言,有助于其构建科学合理的住房租赁市场法律法规及政策体系,保障集中式长租公寓项目具备良好的外部发展环境。对于企业而言,有助于其更好的识别集中式长租公寓项目的关键成功因素,继而制定高效、有针对性的项目管控策略,提升集中式长租公寓项目的成功几率。对于客户而言,有利于其节省时间成本,提升租房决策效率,也有利于其获得更好的租住体验,提升满意度。
【图文】：

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20 世纪 80、90 年代，美国居民住房自有率长期在 70%以下，庞大的流动人数量以及完善的租房权益保障制度催生了巨大的住房租房需求，大约 1/3 的美国口居住在出租公寓里，美国住房租赁市场平均出租率在 92%左右，且租金水平直保持着稳定增长的态势，也因此美国房屋售租比一直稳定在 15 上下，合理的租比使得重资产运营模式的出租公寓项目能够实现较高的投资回报率，而完善REITs 制度，不仅使出租公寓项目通过上市流通解决融资问题，还使项目在资产有环节享有税收优惠，从而进一步提高了项目的投资回报率。因此这一阶段重资模式的出租公寓项目的物业主要是通过收购的方式获取的。进入 21 世纪，由于互联网泡沫破裂和“911 事件”相继爆发，美国经济出下滑趋势，2000 年之后美国出租公寓的出租率持续下行至 90%以下，在此背景下住房租赁市场的投资开发进入调整期。为刺激经济发展，，美联储启动连续降息政致使房屋价格快速攀升，房屋的售租比①随之快速上升。而这一阶段房屋的单位金水平相对停滞，因此轻资产托管模式的出租公寓项目在这一阶段发展较快，而资产模式的出租公寓由于毛租金收益率大幅下降，因此许多公寓持有企业通过分自建物业和出售非核心区域的项目来实现降本增收的目的。美元

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图 3.2 美国平均月租金变化情况（图表来源：广发证券研究中心报告ure 3.2Median and Growth Rate of Rental Apartments in the United States, 19.3 1987-2015 年美国出租公寓入住率（%）（图表来源：广发证券研究中igure 3.3 Occupancy Rate for Rented Apartments in the United States, 1987-2
【学位授予单位】：重庆大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.23

【参考文献】