房地产并购项目成本管理关键影响因素研究

发布时间：2020-04-17 08:18

【摘要】：近年来房地产行业集中度越来越高,并购项目逐渐增多,越来越多的房地产企业需要进行并购项目成本管理。并购项目资料移交至成本管理部时,不仅要承担并购前期隐藏的风险,还需面对后期管理的风险,而企业有并购项目管理经验的成本管理人员较少,精力有限,因此梳理并购项目成本管理的关键影响因素,帮助成本工程师把握并购项目的成本控制关键点显得极为重要。从现有文献看,房地产企业并购领域的研究大多集中于并购绩效、并购法律风险、并购财务风险、并购协同效应等方面,并购成本领域涉及极少。成本管理领域中,传统项目成本管理的研究已较为成熟,但并购项目的成本管理极少有文献涉及。基于此,本文展开对并购项目成本管理关键影响因素的探究。研究以全寿命周期成本管理等成本管理经典理论为依据,对并购项目成本管理关键影响因素进行识别与分析,并以此为基础提出房地产成本管理的对策。整个研究分为三个阶段:第一阶段,先对成本管理影响因素进行初识别,再进行并购项目成本管理的专家访谈,对指标进行初次修正,随后进行小规模的问卷调查,对指标进行再次修正,得出27个对并购项目成本管理有影响的因素。第二阶段,通过问卷对27个影响因素进行打分,依据问卷结果,以帕累托法则(二八原则)和因子分析法对并购项目成本管理影响因素进行筛选和分类,得出20个成本管理关键因素,20个关键因素被分为3类——并购决策影响因素、并购整合影响因素、常规管理影响因素,并对识别结果进行了分析。第三阶段,依据分析结果提出房地产并购项目成本管理对策,以此对策为标准,与国内40多个并购项目管理现状进行对比,分析其目前管理存在的问题,并以此提出优化建议。研究主要得出以下结论:(1)并购项目成本管理关键因素有三类:并购决策影响因素、并购整合影响因素、常规管理影响因素。(2)并购项目成本管理在并购决策阶段应做好充分的尽职调查、风险识别与预应对及设计方案的确定;并购整合阶段应做好内部整合工作及外部整合工作;常规管理阶段做好数据定期分析、结算周期控制、成本后评估及成本数据库建立工作。(3)40多个并购案例的成本管理存在较大改进空间,其中,并购决策阶段及并购整合阶段的改进空间较大。研究价值主要体现在:理论方面,既为房地产成本管理领域增加了并购项目的更新内容,也为房地产并购领域增加了成本管理的内容,可为后续研究提供一定借鉴。实践方面,识别的关键因素可作为房地产并购项目成本管理的关键控制点,而对策可作为并购项目成本管理的基准,这些结果能为并购项目的成本管理提供方向与指导,从而降低并购项目成本管理风险,提高并购项目成本管理水平和质量。
【图文】：

图 2.1 并购项目成本管理流程Fig 2.1 Cost management process of mergers and acquisitions project③ 房地产并购项目与传统项目成本管理的区别由图 2.1 可知，并购使得房地产并购项目的成本管理与传统项目有了较大不同，主要表现在以下几个方面：1) 管理内容增加。传统项目的成本管理经历决策阶段——设计阶段——招投标采购阶段（包括目标成本编制）——施工阶段——竣工结算阶段——成本后评估阶段。但并购项目成本管理内容有相应增加，主要表现在：a. 并购决策前需协助尽职调查，并向尽职调查团队明确成本和合约的调查内容和关键点，确保尽职调查质量。b. 并购完成后需进行合同、变更签证、结算资料等成本相关资料的交接，并在短期内开展所交接资料的全面梳理、整合，包括已签合同清单、变更签证清单、结算完成情况、已发生成本额度等，以确切了解原公司的成本管理状态及本企业内管理面临的难点和风险，并陆续展开并购项目的成本管理工作，如合

图 5.1 项目寿命周期成本构成[58]Fig.5.1 The Project Life Cycle Cost.1.1 充分的尽职调查并购决策的重要影响因素中，并购前企业内部的多部门讨论会、并购合同、财务风险管控措施的制定、规划方案的设计及其比选，都需要建立在充分职调查上。尽职调查作为公司开展并购决策的重要基础，为并购决策的后续提供着基础性信息和数据。为充分了解目标项目，，降低交易双方的信息不对度，尽职调查应从项目的各方面对项目进行调查，调查的资料一般应包括：公司的组织性文件、财务文件、税务文件、合同文件、融资文件、资产类文件识产权、人力资源情况、诉讼和其他程序等，呈现出内容庞大，重要性高，大的特点。例如，财务、税务文件的调查需要对企业近年的销售量、毛利率债情况、现金流、项目融资情况、回款情况等进行充分调查，为并购估价提效凭据，发现潜在债务、并为并购谈判寻找有利条件，但现实情况是，能在、账面上得到信息的调查，工作量大已经不算难，更难的在于有些信息并不
【学位授予单位】：重庆大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.233.42;F271

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本文编号：2630652