精装修住宅项目成本管理影响因素研究

发布时间：2020-04-19 03:34

【摘要】：随着我国经济的发展以及城市化的推进,尤其是从1998年住房制度改革以来,我国的房地产市场迎来了近二十年的高速发展阶段。我国住宅商品房销售面积占商品房销售面积85%以上,住宅商品房销售金额占商品房销售金额80%以上,住宅商品房是房地产行业的主要产品形式。传统的住宅商品房供应以清水住宅为主,为了节约资源、减少对环境的破坏、推动行业的精细化发展,我国政府从1999年颁发《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》开始,推广精装修住宅。随着房地产行业的快速发展,市场竞争愈发激烈,消费水平的提高带来了购房意识的转变,精装修住宅的市场占有率逐年上升,越来越多的房地产开发企业将精装修住宅作为主要的开发业态。但由于我国房地产开发企业精装修住宅起步较晚、发展缓慢,精装修住宅的管理成为房地产开发企业需要迫切解决的问题。而精装修住宅项目的成本管理又是其项目管理的核心,对房地产开发企业的成本管理影响因素进行研究,将有助于我国房地产行业的发展和提高房地产行业的管理效率。论文从房地产开发企业的角度,对精装修住宅项目的成本管理影响因素展开了研究。首先,论文对精装修住宅、成本管理和成本管理影响因素研究现状以及精装修住宅、成本管理理论的基础进行了梳理,为研究奠定了基础。通过调研,结合相关文献了解当前我国精装修住宅成本管理现状以及存在的问题,并对问题的成因进行了分析;然后,通过文献研究法对精装修住宅项目成本管理影响因素进行识别,共识别出36项影响因素,进一步通过德尔菲法和专家意见法进行修正和归类,得到23项影响因素并将其分为环境、战略与决策、组织与制度、方法与技术四个大类;接着,构建精装修住宅项目成本管理影响因素的结构方程模型,通过调研数据进行实证检验研究,最后得出影响因素对精装修住宅项目成本管理实效的影响程度以及他们之间的相互关系,并根据模型输出的五个关键因素:产品标准化、产品定位、战略合作单位、设计方案评审、施工过程管理,进行深入分析,针对性的提出相应的对策建议。为房地产开发企业提供精装修住宅项目成本管控的策略和建议。
【图文】：

住宅项目,成本管理内容

图 2.1 精装修住宅项目各阶段成本管理内容Fig. 2.1 contents of cost management in all stages of fine decorated house在精装修住宅项目中，精装修住宅项目的工程成本管理是对建造过程中产生的各类成本进行一系列的核算、分析、决策、控制以及纠偏等控制行为的总称，，也就是精装修住宅工程成本管理。进行精装修住宅成本管理的主要目的是为了能够对项目全体人员进行充分的调动，以保证装修住宅项目工程质量为基础，通过科学合理的管理措施进行生产经营活动的各个环节的管理和控制，来实现低投入高产出的目标。通常，精装修住宅项目的工程成本是其房屋售价的 10%到 15%之间，大约占据了 30%到 35%的建安成本。因此，从投资的角度来说，精装修项目的工程成本对精装修住宅项目的重大组成有十分重要的影响，其中最为严重的影响是项目工程的质量，其次是装修的工程档次和装修的效果，因此，进行有效的精装修项目成本管理能够在一定程度上提升房地产企业经营者或投资者的投资回报率。利润与投资额之比为投资回报率，利润直接由收入和支出的比例决定。销售

全生命周期成本,全寿命成本

①全寿命成本管理在工程项目投资决策中是一种有效对决策备选方案进行选择的分析方法。②全寿命成本管理能够为建筑设计提供具体的指导思想以及操作手段。通过对工程项目整个服务期间的成本通过科学合理的方法进行计算，来确保设计方案更为合理的一种技术方法。③全寿命成本管理是一种实现工程项目建设包含前期、中期以及后期等阶段全寿命周期总成本最小的一种办法，同时也是一种可以进行审计跟踪的工程成本管理系统。在房产项目开发上，其每一个过程的成本管理都需要结合系统、联系的观点去进行。目前在房地产开发项目的管理中，多数学者提倡使用全生命周期成本理论来进行管理。其中房地产成本管理的全生命周期经历了成本预算、目标成本、动态成本、成本结算以及形成数据库的一个过程，其中房地产开发项目的生命周期成本主要包含了决策方面、建设方面以及销售和物业方面的成本，具体状况详见图 2.2。
【学位授予单位】：重庆大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.233.42

【参考文献】