收益法在房地产评估中的应用与改进研究

发布时间：2020-04-25 03:47

【摘要】：在西方发达国家,房地产评估行业已经发展了近百年,房地产评估体系也比较健全,其房产价值评估中最为重要的就是收益法,也是在评估过程中不可或缺的一种估价方法。而国内在使用收益法的过程中由于在客观性方面存在不足之处,导致很多的房产价值评估从业人员很少采用到这种方法,有些从业人员在采用收益法进行价值评估,得到的很可能是外界人士的指责与怀疑,这更加弱化了收益法的作用和地位,也是我国房产价值评估体系中收益法在实际使用中范围较小、使用频率不高等问题的原因。因为没有明确房地产评估收益法的使用准则,而实际生活中对于房产评估的需求十分多,导致了在评估实践中对于收益性房地产的评估使用收益法的比例并不是很高,即使是使用了这种方法,对于待估对象的客观收益额以及还原率的确定也存在着一些主观性的问题。因此,房地收益法的运用过程中净收益和还原率这两个参数的掌控成了房产价值评估体系建立的主要研究内容。本文立足于收益法,围绕重点问题,首先从房地产评估的概念、方法以及相关原则出发,分析了收益法应用的基本条件,然后通过收益法在评估时间中所暴露出的问题进行了重点分析并加以改进。对于解决收益法中存在的收益额可比交易实例的选择具有较强的主观性这一问题,本文针对收益额市场提取法估价过程涉及的因素修过于粗略、简单的问题,文章中运用了层次分析法来进行论证,在对各个因素的修正过程中,对各因素在有待评估房产中的各个关系的权重进行综合的考量,根据科学的价值计算公式得到待估房产的具体价值,更科学合理的对修正因素与客观收益之间的关系进行定义,以此来增强房产评估的精准性和科学性,更好的对价值进行估算,避免因估算过程中的不客观而产生错误房产价值估算,对此,文章特意加入风险收益模型,通过公司的财务指标计算出其面临的特别风险,由此得由此可以看出有待评估的房产项目风险调整的比例,而得到待估房产项目风险调整的比率,使计算得出的还原率更具针对性,最终得到的结论也更具针对性,从而大大提升房产评估结果的精准性和客观性。
【学位授予单位】：重庆理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.233.42

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本文编号：2639767