【摘要】：大中型城市的快速发展在给我国经济带来繁荣的同时也造成房价的快速上扬,影响了城市收入弱势群体住房条件的改善。党的十九大报告指出,应“发展多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,从而实现“让全体人民住有所居”的目标。在大中型城市现有的住房租赁关系中,由于承、出租双方议价能力不对等,致使在住房租赁合同订立中更多的是对承租方的限定,缺少的是对出租方的约束;此外,住房租金成交价格的形成也受到了承、出租双方议价能力的约束,议价能力更为强势的出租方获取了更多的剩余。因而,探寻造成住房租赁市场承租方与出租方议价能力差异的影响因素,破解承租方、出租方在交易过程中存在的议价能力不对称的问题,对于稳定市场秩序,促进租购并举局面的形成具有重要意义。基于此文章作了下述分析:(1)定量化的测算出我国住房租赁市场承、出租双方议价能力的差异程度。基于双边随机前沿计量模型,构建住房租赁市场承、出租双方议价能力效应的条件期望表达式,利用1995-2016年度的中国家庭收入调查数据和中国家庭追踪调查数据对我国城市住房租赁市场承、出租双方的议价能力差异程度进行实证分析。发现出租方在住房租赁行为中的确具备有更加强大的议价能力,就总体而言,这一效应使得出租方在每次交易中平均获得了比承租方多7.21%的剩余;就个人租赁住房交易行为而言,出租方在每次交易中平均获得了比承租方多8.40%的剩余。(2)探寻造成出租方与承租方议价能力差异的影响因素,并测算各因素对被解释变量的影响程度。文章通过规范性分析的方法探究承、出租双方议价能力差异的形成性原因,并确立与承、出租双方议价能力差异相关的影响因素,采用问卷调查的方法收集数据;基于分位数回归原理,测度各影响因素与承、出租双方议价能力差异程度的相关系数。发现住房租赁市场房源紧张程度、租赁房屋品质差异程度、合约对出租方限制程度与租赁双方议价能力差异程度呈现正相关性;住房租赁市场信息获取便捷程度、住房租赁合约期长短与租赁双方议价能力差异程度呈现负相关的特性。(3)探究影响住房租赁市场承、出租双方议价能力的深层次原因,并提出相应的政策建议。深入分析上述影响因素,发现住房租赁市场中缺乏“正式”交易规则,承、出租双方遵照惯例观念进行的“非正式”交易规则是造成租赁双方议价能力差异扩大化的重要原因;住房租赁市场高质量信息的匮乏成为制约租赁市场高效发展的一个障碍;多渠道、多主体供应的住房租赁市场有助于降低租赁交易成本。建议从完善住房租赁市场机制、建立政府引领的住房租赁市场信息平台、加强租赁住屋有效供给、制定租赁市场法律法规等策略完善住房租赁市场。
【学位授予单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.23
【参考文献】
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本文编号：
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