GIS在房产税税基批量评估模型的应用研究

发布时间：2020-07-19 16:20

【摘要】：改革开放以来我国房地产业飞速发展,到目前为止已经成为了为我国高利行业之一。自2010年至2017年间,我国大部分城市房地产市场都处于一个价格不断上涨的过程中,房地产业受到了高度的关注。为了使我国的房地产市场能够有秩序、稳健地发展,我国在房产税收制度上相继推行了许多相关财税政策。2011年以沪渝两市进行了开征房产税试点工作,虽效果不佳且目前已经停止了扩展试点的工作,但在十八届三中全会上我国将房产税改革上升到了房地产税体系的建设,随着2017年人的常委会提出的“加快房地产税立法并适时推进改革列入五年立法规划”,作为房地产税最重要组成部分的房产税,其改革也是相伴相生的。房产税税基评估是房产税征收前的必要工作,使用传统的单宗评估方法固然可行,但是方法耗时且评估成本高,不适合针对整个区域内的房产进行评估。本文在归纳总结国外的税基评估工作,决定采用国际上主流的税基评估方法——批量评估法进行房产税税基评估工作,并结合地理信息系统工具GIS辅助批量评估的模型建立。首先,通过对房产税税基批量评估应用的研究基础进行阐述和总结,体现出批量评估方式的必要性。其次,对GIS技术在房产税税基批量评估的应用进行可行性分析,构造出GIS技术下的房产税税基评估的技术路线。再次,通过批量评估中的特征价值模型运用,进行模型自变量的设置和量化,并运用SPSS统计软件进行多元回归分析。最后,选取昆明市北辰片区作为模拟运用的对象并阐明选择该片区为评估对象的意义,在利用GIS进行构建批量评估模型的同时,进行GIS中房产税税基批量评估数据库的构建的探索。通过上述的应用研究,本文得出了最后结论:GIS技术能很大程度地提高在房产税税基批量评估中的效率,并且能够成为搭建数据库的平台工具。只要获取的房产价格信息足够可靠,就能在构建的数据库平台中高效、高质量地完成房产税税基批量评估的工作,并且评价的结果可以很直观地在数据库中进行阐述。对于将来的房产税基按评估值为计税基础的研究具有一定的指导意义。
【学位授予单位】：云南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.23;F812.42;P208
【图文】：

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这部分功能是为选取样本提供快速的参考途径，如图5.1 所示，图中显示的是行政片区的房地产均价情况。图 5.1 昆明市各个行政区二手房交易均价分布图在考虑到批量评估方法的基本应用前提中提及的要点：首先，必须具有相对成熟的房地产市场。其次，评估对象要以行政区划片，又以同类房地产进行批量评估区域细分，最后，要对评估税基范围进行合理的分区。这些要点都是在选择行政区时要注意的批量评估方法的前提。当今城市的发展速度飞快，核心商业 CBD、大型的商城不只像过去一样只存在于城中心，比如昆明除了市中心外，在北市区、南市区甚至西市区都有具有潜力的商业圈在飞速发展。其中以北辰的商圈发展的最有活力，由于新兴商圈有26

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第五章房产税税基批量评估回归模型在昆明市房产价格中的模拟应用着巨大的发展前景，选择新兴的商业圈进行评估有着很重要的实用意义。综合批量评估方式的应用前提以及新兴商圈的发展的考虑，选择盘龙区行政区为一级的被评估对象，在 WebGIS 中选取“盘龙区”为筛选条件，将一级的配评估对象进一步细分至片区，目的在于提高被评估区域房地产的同类特征性，减少批量评估中带来的个体差异性。使得所选取的数据可靠性和可比性提高。考虑到商圈位置再选择“北市区”为二级选择。

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图 5.3 北辰片区二手房挂牌数量及均价分布图由于批量评估方式的重心在于前期的预备阶段，所以关于样本的选取操作一定要严谨。预备阶段每走的一步都是建模成功与否的关键点，必须做到有理有据。经过上述的样本范围确定，将昆明市城区的房产数据作为研究对象，选取了昆明市盘龙区北辰片区范围内的二手商品住宅数据作为模型模拟的基础数据。具体操作来说，根据北辰片区的各个小区挂牌套数量，选取了 2017 年第四季度的昆明市盘龙区北辰商业中心周围挂牌套数较多的 21 个小区从中抽样 200 份。基本数据主要来源于 http://esf.km.fang.com（搜房网）和百度地图，抽样 200 份数据采用的是分层抽样的方法。由于房产的特征因素的筛选工作是在建模阶段完成的，所以在前期的样本收集阶段，对于每套二手商品住宅的特征数据只能尽可能多的收集，包括商品住宅挂牌单价、基础设施配套、交通情况、建筑面积、卧室数、卫生间数、装修程度、主房间朝向、所处楼层、有无电梯、建筑楼龄、物业

【参考文献】