世联红璞长租公寓盈利模式研究

发布时间：2020-07-21 10:39

【摘要】：随着我国住房租赁市场的发展,越来越多不同背景的企业主体参与住房租赁市场,建立长租公寓品牌,力图盘活房地产存量实现轻资产化运营,同时缓解我国租赁房屋供给不足的压力,满足人们的居住需求。2015年以来许多长租公寓运营商快速进行战略布局,已经覆盖20多个核心一二线城市,房源数呈爆发式增长。然而长租公寓企业在扩大规模的背后,盈利状况并不理想,许多公寓企业在前期投资时都面临拿房成本高、投资回报周期长、资金周转困难等问题,目前以收取租金差和增值服务费为主的盈利模式已满足不了长租公寓企业不断扩张的需求,如何找到一种能使企业获得可观利润且快速发展的盈利模式,是每个长租公寓企业都迫切希望解决的问题。基于以上背景,本文采用案例分析方法,选取具有代表性的集中式长租公寓运营商——世联红璞公寓为对象,深入研究它的盈利模式。本文研究框架如下:第一章,从长租公寓经营现状与特点、长租公寓盈利模式及风险监管等角度对国内外研究进行梳理,并对下文案例分析中运用到的价值链盈利模式理论和盈利模式要素模型理论进行阐述。第二章,对我国长租公寓盈利模式的概况进行介绍,包括我国长租公寓发展现状,长租公寓盈利模式的分类、特点、优势与劣势等内容,为下文案例分析提供现实背景支撑。第三章,阐述了世联红璞公寓盈利模式案例背景及当前存在的三种盈利模式,即二房东赚取租金差盈利模式、增值服务盈利模式、托管+包租+政企合作盈利模式。第四章,从价值链理论、盈利模式要素模型理论、盈利模式的经营效果分析几个角度对世联红璞公寓盈利模式进行深入分析,总结出世联红璞公寓盈利模式值得其他公寓企业借鉴的经验做法,并提出其盈利模式存在的问题。第五章,对本案例研究做出总结,并依据案例分析的结果和国外经验,提出促进我国长租公寓发展的政策建议。从案例分析中我们首先得到了一些可以对其他长租公寓企业推广的经验,包括构建完善的IT平台系统;加强与政府、企业的合作,增加房屋来源渠道;提高服务水平与租客幸福感;成本端优势明显。其次,对世联红璞盈利模式存在的问题提出对策建议,包括拓展融资渠道,培养公寓行业专业人才,提高日常租赁管理质量和托管机构服务水平,构建与政府共享的住房租赁信用信息平台。最后依据案例分析结果和国外经验提出促进我国长租公寓发展的政策建议:打造精细化的产品,坚持品牌战略;增加长租公寓专项住房租赁用地;给予税收优惠政策,推动实行REITs的试点工作;完善长租公寓市场的法律法规和监管制度。
【学位授予单位】：安徽财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.23
【图文】：

公寓,分散式,占比

寓运营企业通过建造开发、购买或包租后向外界出租。分散式长租公寓，即企分布上较为分散。服务式长租公寓是指提供电器维修和保护，社交互动活动和布情况示集中式长租公寓占比不到 30%，而分公寓物业门槛较高，选址要求比较高。寓 HOME 和自如占据，剩下的比例分公寓大部分都集中在较发达的华东地区比低于分散式公寓，但却更受租客喜爱呈现快速增长，涨幅达到 83%，2017 年势，环比分别上升了 18%和 6%。中国集中式, 17%服务式, 8%长租公寓分类占比

年龄分布,潜在客户群,公寓,客户群体

资料来源：公开资料整理综合图 4-2 中三家潜在客户群年龄分布可以看出，世联红璞公寓的客户群体覆盖面较少，而其他两家长租公寓企业的客户关注度较广，并大都集中在北京、上海、广东几个城市。图 4-2 2019 年 2 月三家长租公寓品牌潜在客户群年龄分布0%10%20%30%40%50%60%70%万科泊寓魔方公寓世联红璞公寓18岁及以下 19-24岁 25-34岁 35-49岁 50岁及以上

房源,公寓,集中式,广州

图 4-6 世联红璞公寓广州在运营集中式房源构料来源：红璞公寓官网、兴业证券研究所以杭州世联行分公司为例，2017 年通过与当地村集体合作中去除按规定为村集体自持一定的存量用地外，还可以获，获取房源优势显著。正是由于房屋来源渠道的多元化才使时间里覆盖 30 个核心一二线城市，房源数达到 10 万间，扩率。房源获取能力是长租公寓企业扩大规模的竞争优势之一的盈利模式值得其他集中式长租公寓企业借鉴，以此获得更布局，从而覆盖更多的客户群体，增加盈利空间。三、提高服务水平与租客幸福感世联红璞公寓积极落实新个税法，官方宣告凡世联红璞租客行个税专项抵扣，同时还配备专业的管家团队及线上投诉反权益，解除了租客个税申报的后顾之忧。世联红璞公寓致、共享的产品理念，让每个人都住的更好一点，公寓产品的

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